Lokali komunalnych nie przybędzie

Projekt zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, kodeksie cywilnym i ustawie o dodatkach mieszkaniowych opracowany przez Ministerstwo Infrastruktury zracjonalizuje gospodarowanie lokalami komunalnymi – uważają samorządy.

Czy jednak to się uda, skoro już teraz zasób komunalny przewidziany dla osób o niskich dochodach niknie w oczach? Jak połączyć gospodarowanie tym zasobem z kontynuacją prywatyzacji i zwrotem budynków właścicielom, a także mizernym budownictwem komunalnym? W latach 2001 – 2008 z tego zasobu, liczącego 1,1 mln mieszkań, „zniknęło" ich 400 tys. W tym samym czasie zbudowano zaledwie 22 tys. lokali.

Samorządowcy łudzą się, że odzyskają mieszkania po śmierci dotychczasowego najemcy, a osobom najbliższym zamieszkałym z nim w chwili śmierci zaproponują poszukanie lokalu na wolnym rynku lub przekwaterowanie do innego, mniejszego mieszkania. Czy odzyskane lokale zastąpią wspomniany ubytek?

Weryfikacja dochodów

Najważniejsza zmiana polega na zwiększeniu rotacji najemców poprzez weryfikację ich dochodów, np. co pięć lat, i nieprzedłużanie umowy, gdy przekroczą limit. Przypomnijmy, że zmiany będą dotyczyć wyłącznie nowych najemców, a zatem rotacja początkowo będzie niewielka.

Rozważmy sytuację najemców, których dochody są badane (obecnie w Warszawie limit wynosi 1602 zł w gospodarstwie jednoosobowym i 1165,09 zł na głowę w wieloosobowym). Część przejdzie zapewne weryfikację pozytywnie, ale reszta będzie się musiała postarać o lokum na wolnym rynku, np. zaciągając kredyt na zakup czy wynajmując mieszkanie.

Ministerstwo Infrastruktury nie widzi żadnego problemu z lokatorami, którzy „wypadną" z zasobu komunalnego, chociaż wielu z nich nie dostanie tego kredytu, a wynajęcie mieszkania na wolnym rynku przekroczy ich możliwości finansowe.

W Polsce bowiem rynek lokali czynszowych nie istnieje. Pojedyncze mieszkania do wynajęcia pojawiają się w zasobach spółdzielczych lub wspólnotach mieszkaniowych w przypadkowych okolicznościach.

Z trudności ze znalezieniem lokum przez osoby o dochodach przekraczających limit zdał sobie sprawę samorząd warszawski, gdy do drzwi zapukali lokatorzy z budynków przekazanych właścicielom. Dzięki zmianie uchwały o najmie lokali komunalnych, w której podwyższono im limit dochodu o 50 proc., część mogła się ponownie ubiegać o lokal komunalny.

Ustawodawca nie dostrzegł doświadczenia warszawskiego. Problem zauważyło natomiast Ministerstwo Sprawiedliwości, które w trakcie konsultacji zwróciło uwagę, że projektodawca nie podał, jak zmiany wpłyną na liczbę spraw sądowych i czy będą skutkować powstaniem nowej kategorii spraw. Wskazało, iż najemca po niekorzystnej weryfikacji będzie czekał na postanowienie sądu w dotychczasowym lokalu nawet wiele lat.

Wysokie czynsze

Kolejna niekonsekwencja dostrzeżona w projekcie dotyczy zwiększenia czynszu, tak aby stawka pokrywała co najmniej koszty utrzymania nieruchomości. Jeśli przyjąć, iż wyższą stawkę będą płacić rodziny o niskich dochodach, to albo powstaną zaległości w opłatach, albo trzeba będzie wypłacać więcej dodatków mieszkaniowych.

Dodatkowe dochody, zamiast służyć modernizacji zasobu, będą musiały być przeznaczone na wsparcie lokatorów.

Regulacje mające służyć racjonalizacji gospodarowania zasobem komunalnym mogą się więc minąć z celem założeń.

Marcin Mucha - ekonomista, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa

Po wejściu w życie zmian może się pojawić kłopot z wykwaterowaniem do lokali zastępczych lub tymczasowych osób, które przestaną spełniać kryteria po określonym ustawą czasie, ponieważ tych lokali brakuje.

Założenia do zmiany ustawy nie rozwiązują sprawy w sposób systemowy. Powinny im towarzyszyć inne działania, w tym legislacyjne, które umożliwią dostosowanie zasobów lokalowych do potencjalnych potrzeb w przyszłości.

Osobiście uważam, że zamiast wypowiedzenia umów gospodarstwom domowym, które przekroczą maksymalny dochód na osobę, należałoby podnieść czynsz. Stałby się on źródłem dodatkowych dochodów dla gminy, które można by przeznaczyć na rozwój i modernizację zasobu, a dla najemców, którzy stracili atrakcyjne warunki najmu, byłby bodźcem do samodzielnego funkcjonowania na wolnym rynku.

Zobacz więcej w serwisie:

Samorząd

»

Nieruchomości gminne i powiatowe

»

Gospodarka nieruchomościami