Najem komunalny poza postępowaniem administracyjnym

Dylematy polegają m.in. na tym, jaki tryb zastosować, aby mieszkaniec uzupełnił wniosek o najem lokalu komunalnego. Wzywać czy prosić? Od kogo zależy, w jakim czasie zainteresowany musi złożyć dodatkowe dokumenty lub odwołać się od uchwały zarządu gminy, zanim skieruje sprawę do sądu?

Do 1994 r. urzędnicy stosowali kodeks postępowania administracyjnego, ale Trybunał Konstytucyjny orzekł wtedy, że w wypadku umów cywilnoprawnych gminy są wyłączone z tego postępowania administracyjnego. Od tego czasu urzędnicy sami ustalają tryb załatwiania tych spraw. W jakim jednak stopniu mają to być dowolne ustalenia, a w jakim – poddane prawu lokalnemu lub zarządzeniom organu wykonawczego?

Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy

nie rozwiewa wątpliwości, zajmując się jedynie zasadami i kryteriami przydziału lokali komunalnych.

Zanim urząd gminy podpisze  z zainteresowanym umowę najmu, musi wykonać wiele czynności, wchodząc przy okazji w relację z mieszkańcem, który chce wiedzieć, jak długo będzie czekał na odpowiedź, w jakim trybie będzie mógł się odwołać oraz kiedy urząd podpisze z nim umowę.

Termin

w sprawach cywilnoprawnych określać powinna przynajmniej uchwała zarządu

Sytuacja staje się jasna dopiero w chwili podpisania umowy najmu, ponieważ zaczyna wtedy obowiązywać kodeks cywilny.

Co jednak ma zrobić mieszkaniec, gdy uchwała zarządu sprawi, że nie znajdzie się na liście osób oczekujących na mieszkanie komunalne?

Jeśli sądzi, że naruszono jego interes prawny, może wezwać do usunięcia tego naruszenia. Obowiązuje wówczas art. 101 ustawy o samorządzie gminnym, który w tym wypadku odsyła gminy do k.p.a. Oznacza to niekonsekwencję prawa, które raz uwalnia gminy od stosowania k.p.a., a innym razem nakazuje go przestrzegać.

Krótka sonda „Rz" pokazuje, że gminy nadal, chociaż nieformalnie, posługują się przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Wrocławski wydział mieszkaniowy wręcz się powołuje w korespondencji z mieszkańcami na art. 35 i 36 k.p.a.

W białostockim Zarządzie Mienia Komunalnego istnieje ciągłość przyjętych terminów i trybu załatwiania spraw, ale na pytanie, kto je ustanowił, nikt nie potrafi odpowiedzieć.

W Gdańsku urzędnicy określili tryb i terminy załatwiania mieszkańców w procedurze systemu zarządzania jakością, obowiązującego od kilku lat w urzędzie miasta.

Z kolei w stolicy, która dysponuje największym zasobem mieszkaniowym i podpisuje wiele umów o najem i sprzedaż, stosuje się zwyczajowo terminy i tryb zgodne z k.p.a., choć nie są one potwierdzone wewnętrznymi przepisami. Ale brak wewnętrznych regulacji sprawia też, że urzędnicy traktują je wybiórczo. Ani bowiem przyszły lokator, ani nabywca nie znają terminów podpisania umów. W razie sprzedaży lokalu komunalnego może to nastąpić nawet po kilku latach, o czym mieszkańca się nie informuje.

Wątpliwości zniknęłyby, gdyby doprecyzować w ustawie o ochronie praw lokatorów, że tryb i terminy w sprawach cywilnoprawnych powinny określać przynajmniej uchwały zarządu gminy.

Czytaj też: