Stawki czynszu w lokalach powinny być zróżnicowane

Rada Gminy wprowadziła zmiany do uchwały w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali. Zmiana dotyczyła stawek czynszu.

W uchwale znalazł się zapis następującej treści: „wójt gminy będzie ustalał stawkę czynszu nie częściej niż co 6 miesięcy, z zachowaniem obowiązujących w tym zakresie przepisów dla lokali mieszkalnych. Podwyżka czynszu nie może przekroczyć w skali roku 10 proc. czynszu dotychczasowego, jeżeli czynsz najmu przekracza już 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Ograniczenie to nie obowiązuje, dopóki czynsz najmu nie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu".

Czynniki decydujące

Zmiany nie spodobały się wojewodzie małopolskiemu oraz grupie najemców. Wnieśli oni skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

W swojej skardze wojewoda zarzucił, że uchwała narusza art. 7 ust. 1 i art. 8 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, i mieszkaniowym zasobie gminy. Przepisy te przewidują, że w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

- usytuowania budynku,

- położenia lokalu,

- wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu oraz ogólnego stanu technicznego budynku.

Zdaniem wojewody, jeżeli właścicielem nieruchomości jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu ustala organ wykonawczy tej jednostki. Ustala je na podstawie uchwały rady gminy (rady powiatu, sejmiku województwa) określającej zasady polityki czynszowej, uwzględniając czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokali zgodnie z art. 7 ust. ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy.

Czy lokalizacja ma znaczenie

Najemcy w swojej skardze kwestionowali podwyżkę oraz to, że ustalono jednakową dla wszystkich lokali mieszkalnych nową stawkę czynszu 9 zł za mkw., co jest naruszeniem wspomnianego wyżej art. 7. W ocenie skarżących niesprawiedliwe jest przyjęcie, że 30-letni budynek ma taką samą wartość użytkową jak nowo wybudowany budynek w mieszkaniowym zasobie gminy. Twierdzenie, że wszystkie lokale mają takie samo położenie, a wyposażenie lokalu w instalacje oraz ich stan techniczny jest jednakowy, nie jest żadnym wytłumaczeniem.

W odpowiedzi na skargi wójt gminy wniósł o ich oddalenie, wyjaśniając, że brak zróżnicowana stawek czynszu jest wynikiem uznania przez radę gminy, że w przypadku zasobów komunalnych nie ma rzeczywistych przesłanek do ich różnicowania. Podkreślono, że wszystkie budynki gminy są zlokalizowane na podobnym obszarze (na terenie wiejskim), ich położenie jest analogiczne i niewskazujące na jakieś szczególne uprzywilejowanie niektórych z nich. Ponadto wszystkie budynki zostały wybudowane w podobnym okresie, mają porównywalne wyposażenie oraz stan techniczny. We wszystkich znajdują się bowiem lokale przyszkolne, czyli chodzi o tzw. domy nauczyciela.

Limitowanie wzrostu stawek czynszu, jako zasada kształtowania polityki czynszowej, jest praktyką powszechnie stosowaną w uchwałach przez liczne samorządy i nie była dotąd kwestionowana. Nie sposób się zgodzić ze stanowiskiem skarżących, że mimo że do wójta należy określanie wysokości stawek czynszu, to wcześniej rada gminy ma ustalić wysokość tzw. stawek podstawowych.

Potrzebne są podstawy

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozpatrzył obie skargi razem i uznał je za zasadne. Uzasadniając swój wyrok, WSA powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 kwietnia 2014 r. (I OSK 2368/14). Wynika z niego, że art. 8 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy upoważnia organ wykonawczy gminy do ustalania stawek czynszu.

Wykonując swoje upoważnienie wynikające z art. 8 pkt 1 ustawy, organ wykonawczy gminy musi mieć podstawy, zasady, wedle których ustalał będzie stawki czynszu.

Zdaniem WSA zależność między uchwałą rady gminy w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy a zarządzeniem organu wykonawczego gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) w sprawie ustalania stawek czynszu jest taka jak między aktem wykonawczym a ustawą. W tym wypadku rolę ustawy odgrywa uchwała w sprawie wieloletniego programu, a rolę aktu wykonawczego – zarządzenie uwzględniające zasady ustalone uchwałą.

Polityka czynszowa

To uchwała, określając zasady polityki czynszowej w ramach wieloletniego programu, musi uwzględniać regulacje ustawy dotyczące czynszu, zarządzenie zaś ustalać ten czynsz zgodnie z wytycznymi tychże zasad.

Gdy zaś chodzi o kwestię regulacji w uchwale zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu, należy przyjąć – podkreślił WSA – że zasady te przyjęte w akcie prawa miejscowego nie mogą naruszać przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, która zawiera delegację do ich ustanowienia, ani tym bardziej przepisów Konstytucji RP, a także innych ustaw pozostających w bezpośrednim lub pośrednim związku z regulowaną materią.

Ponadto wójt ogólnie wskazuje, że „wszystkie obecne zasoby mieszkaniowe gminy są zlokalizowane na podobnym obszarze (na terenie wiejskim), położenie budynków jest analogiczne i niewskazujące na jakieś szczególne uprzywilejowanie niektórych z nich. Ponadto wszystkie obiekty zostały wybudowane w podobnym okresie, mają porównywalne wyposażenie oraz stan techniczny".