Jak zwiększyć dostępność mieszkań w Polsce? Debata TEP i „Rzeczpospolitej”

Te nakierowane przede wszystkim na zwiększenie popytu na kupno mieszkań, abstrahują od kosztów przekształcenia potrzeb mieszkaniowych w realny popyt – niezamożni potrzebują większego wsparcia. Konstruując nowe programy mieszkaniowe, także i te na użytek sztabów wyborczych, dobrze jest pamiętać o tym, że:

● Mieszkanie jest zarówno dobrem pierwszej potrzeby, jak i bardzo drogim towarem (równowartość wieloletnich dochodów rodziny). Jednak trzeba wyraźnie powiedzieć, że alternatywa: mieszkanie jako prawo obywatelskie lub mieszkanie jako towar to alternatywa z gruntu fałszywa.

Czytaj więcej

Opinie Ekonomiczne

Krzysztof Adam Kowalczyk: Dlaczego ceny mieszkań lecą w kosmos

Polscy politycy mają za mało cierpliwości, by tworzyć efektywne programy mieszkaniowe. Na domiar złego układając je słuchają propagandystów zamiast ekspertów.

Prawo do mieszkania nie oznacza przecież prawa do jego własności, ale przede wszystkim do godziwych warunków życia, a więc i mieszkania na wynajem.

Organizacja i finansowanie budownictwa mieszkaniowego powinny równolegle zapewniać dążenie do równowagi popytu i podaży tak na zakup, jak i wynajem mieszkań – bez naruszania zasad działania rynku.

● Naczelnym założeniem każdej polityki mieszkaniowej winno być tworzenie takiej organizacji finansowania i budowy mieszkań, która umożliwi względny spadek ceny mieszkania w stosunku do średnich dochodów rodziny. W Polsce odejście od realizacji tego warunku nastąpiło stanowczo za wcześnie, bo już w pierwszej dekadzie XXI wieku. Wzmacnianie popytu na zakup mieszkań przy niskiej elastyczności rynku podaży (patrz: pomoc w zaciągnięciu kredytu i jego spłacie) prowadzi przede wszystkim do wzrostu cen mieszkań oferowanych przez rynek producenta. Wsparcie finansowe dla programu nie trafia zatem w całości do nabywców mieszkań, ale jest w rzeczywistości w dużej mierze transferowane do deweloperów, wykonawców budowlanych i banków.

● Dbałość o dostęp obywateli do mieszkań jest konstytucyjnym obowiązkiem władz publicznych – rządowych i samorządowych. Zwiększanie dostępności, zarówno mieszkań własnych (czyli ich zakupu), jak i mieszkań na wynajem, nie może polegać na uspołecznianiu celów ekonomicznych lecz ma charakter pomocy społecznej – chociaż dotyczy przecież inwestycji. I tak np. stawka czynszu musi uwzględniać wartość odtworzenia nieruchomości (odpis na remont) oraz bieżące koszty jej utrzymania, natomiast obniżeniu stawki czynszu (czytaj: czynsz regulowany) towarzyszyć powinien system ( finansowanych ze środków publicznych) dodatków/zasiłków mieszkaniowych.

● Bez finansowej pomocy ze środków publicznych, zmniejszenie niedoboru mieszkań w Polsce oraz sanacja istniejącego stanu technicznego zasobów, będzie procesem trwającym dziesięciolecia. Pomoc finansowa państwa nie może ograniczać się jedynie do budżetów gmin. Konieczna jest interwencja prowadzona ze szczebla krajowego.

● Tam, gdzie jest to możliwe, wskazane jest by wsparcie ze środków publicznych korzystało przede wszystkim z instrumentów dłużnych i fiskalnych (np. preferencyjnych kredytów, ulg podatkowych) a nie dotacji.

● Racjonalnym i w pełni możliwym jest wykorzystanie kapitału prywatnego do finansowania budowy mieszkań na wynajem o regulowanych czynszach; może się to odbywać w formule Partnerstwa Publiczno-Prywatnego (PPP) lub poprzez specjalistyczne fundusze inwestycyjne.

● Kredyty mieszkaniowe skierowane mogą być do względnie zamożnej grupy gospodarstw domowych, czyli tych o dochodach co najmniej 2-3 krotnie wyższych od przeciętnych.

● Im szybciej uruchomimy (na znaczną skalę) celowe oszczędzanie na cele mieszkaniowe, pozwalające m.in na zgromadzenie wkładu własnego do kredytu mieszkaniowego, tym szybciej powiększy się grupa rodzin zdolna do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. Racjonalne jest, by zamiast organizować nowy program wykorzystać istniejące już od 28 lat (!) kasy mieszkaniowe i znane (już od 1995 r.) zasady ich działania.

● Rodziny mniej zamożne – nie posiadające zdolności kredytowej ( ok. 60% gospodarstw domowych) – powinny korzystać z systemowego wsparcia budownictwa na wynajem:

− o umiarkowanych czynszach (TBS, SIM, mieszkania komunalne), ale pokrywających realne koszty odtworzenia i utrzymania mieszkania;

− o czynszach wspomaganych (np. tzw. socjalne czy specjalnego przeznaczenia).