ESG (środowisko, społeczna odpowiedzialność, ład korporacyjny) ma docelowo mobilizować rynek do zmiany mającej uwzględniać cele polityki klimatycznej i społecznej. Przestaje być tylko marketingowym wytrychem – coraz częściej bezpośrednio wpływa na koszty pozyskania finansowania czy umożliwia zdobycie i utrzymanie przewagi konkurencyjnej. Nieruchomościowe ESG funkcjonuje głównie w fragmentarycznej formie certyfikacji budynków. Ustabilizowane na referencyjnym rynku zachodnim rozwiązania takie jak choćby zielone najmy dopiero przebijają się do gospodarczej praktyki.
Zielony najem wkracza na polski rynek
Typowa polska umowa najmu jest środowiskowo (czy szerzej pod kątem ESG) dość neutralna. Zielona umowa to taka, której celem jest, oprócz podstawowego stosunku prawnego, zapewnienie, że nieruchomość budowana, użytkowana i utrzymywana jest w sposób zrównoważony pod względem rozwiązań ekologicznych, założeń urbanistycznych a nawet potencjalnego wpływu budynku na lokalną społeczność. W kontekście wymagań środowiskowych koncept ten jest już dość ustandaryzowany na rynkach zachodnich, gdzie popularne (a nawet jak np. we Francji czasem ustawowo wymagane) są tzw. zielone załączniki, w kompleksowy sposób opisujące współpracę stron umowy najmu w zakresie proekologicznej eksploatacji budynku. Załączniki takie zawierają cały katalog postanowień umożliwiających stronom realizowanie swoich strategii w zakresie ESG – przykładowo dając wynajmującemu możliwość prowadzenia tzw. green ratingu przedmiotu najmu (oceny stopnia spełniania przez przedmiot najmu kryteriów ESG), a najemcy umożliwiając redukcję kosztów utrzymania wynajętej powierzchni lub opcję korzystania z zielonej energii.
Czy na zielony najem jest miejsce na polskim rynku? Zdecydowanie tak. Wymagania najemców w tym zakresie będą tylko rosnąć. Oprócz zobowiązań czysto korporacyjnych, inicjatywy polityczne, których celem jest skierowanie nas na drogę transformacji ekologicznej (takie jak unijna taksonomia czy Europejski Zielony Ład) już dziś wpłynęły (np. dzięki green ratingom) na dostęp do korzystniejszego finansowania i nałożyły na określone podmioty obowiązki niefinansowego raportowania realizacji założeń ESG. Można się spodziewać, że coraz większa grupa banków finansujących projekty na rynku nieruchomości będzie kierować swoje preferencje do tych projektów, które podążają za wytycznymi ESG, a te które ich nie spełniają będą musiały liczyć się z mniej korzystnymi warunkami finansowania. Należy oczekiwać, że presja ustawodawcza i finansowa na rozwiązania proekologiczne będzie dalej rosła.
Mnóstwo wyzwań
Z naszego doświadczenia wynika, że oczekiwania najemców na naszym rynku wobec deweloperów, właścicieli i zarządców, szczególnie nowych budynków w zakresie implementacji zielonych najmów wzrastają, i nie ograniczają się tylko do deklaracji czy propozycji rozwiązań czysto formalnych lub rozliczeniowych. Najemcy negocjują więcej niż standardowa zielona certyfikacja, żądając np. obiegu szarej wody, systemów oczyszczania powietrza, miejsc parkingowych dla samochodów elektrycznych z zainstalowanymi ładowarkami, stojaków do rowerów elektrycznych, czy hulajnóg.
Kolejnym, nieuniknionym krokiem w implementacji zielonych najmów będzie wykorzystanie energii odnawialnej do zasilania budynków komercyjnych. Obserwujemy, że inwestorzy (często Ci posiadający większe budżety, a więc będący atrakcyjnymi najemcami) w przeciągu ostatniego roku coraz chętniej patrzą na wykorzystanie fotowoltaiki na dachach swoich budynków biurowych, magazynów czy centrów handlowych. Jednym z problemów z jakim się mierzą jest konstrukcja dachu, która nie w każdym przypadku umożliwia w pełni wykorzystanie jej powierzchni pod instalację fotowoltaiczną. Dotyczy to przeważnie starszych budynków, w których inwestorzy nie przewidzieli takich wymagań na etapie projektowania. Alternatywą, również coraz częściej narzucaną przez najemców, jest zobowiązanie wynajmującego do zawarcia umowy na pozyskiwanie energii elektrycznej z odnawialnych źródeł, pokrywającej ilościowo 100 proc. zapotrzebowania najemcy. W celu potwierdzenia pochodzenia nabywanej zielonej energii, nabywcy energii otrzymują certyfikat wskazujący jaki procent zakupionej energii w danym roku pochodzi z odnawialnych źródeł (niestety nie jest to tożsame z pozyskaniem zielonej energii zasilającej konkretnie tego najemcę). Pojawiający się opór wynajmujących w zakresie wdrożenia powyższych rozwiązań, pomimo chęci poniesienia wyższych kosztów przez najemców, spotyka się coraz częściej z niezrozumieniem szczególnie dużych korporacji, które potrzebują wykazać się zgodnością z przyjętą strategią ESG.
