ESG (środowisko, społeczna odpowiedzialność, ład korporacyjny) ma docelowo mobilizować rynek do zmiany mającej uwzględniać cele polityki klimatycznej i społecznej. Przestaje być tylko marketingowym wytrychem – coraz częściej bezpośrednio wpływa na koszty pozyskania finansowania czy umożliwia zdobycie i utrzymanie przewagi konkurencyjnej. Nieruchomościowe ESG funkcjonuje głównie w fragmentarycznej formie certyfikacji budynków. Ustabilizowane na referencyjnym rynku zachodnim rozwiązania takie jak choćby zielone najmy dopiero przebijają się do gospodarczej praktyki.
Zielony najem wkracza na polski rynek
Typowa polska umowa najmu jest środowiskowo (czy szerzej pod kątem ESG) dość neutralna. Zielona umowa to taka, której celem jest, oprócz podstawowego stosunku prawnego, zapewnienie, że nieruchomość budowana, użytkowana i utrzymywana jest w sposób zrównoważony pod względem rozwiązań ekologicznych, założeń urbanistycznych a nawet potencjalnego wpływu budynku na lokalną społeczność. W kontekście wymagań środowiskowych koncept ten jest już dość ustandaryzowany na rynkach zachodnich, gdzie popularne (a nawet jak np. we Francji czasem ustawowo wymagane) są tzw. zielone załączniki, w kompleksowy sposób opisujące współpracę stron umowy najmu w zakresie proekologicznej eksploatacji budynku. Załączniki takie zawierają cały katalog postanowień umożliwiających stronom realizowanie swoich strategii w zakresie ESG – przykładowo dając wynajmującemu możliwość prowadzenia tzw. green ratingu przedmiotu najmu (oceny stopnia spełniania przez przedmiot najmu kryteriów ESG), a najemcy umożliwiając redukcję kosztów utrzymania wynajętej powierzchni lub opcję korzystania z zielonej energii.
Czy na zielony najem jest miejsce na polskim rynku? Zdecydowanie tak. Wymagania najemców w tym zakresie będą tylko rosnąć. Oprócz zobowiązań czysto korporacyjnych, inicjatywy polityczne, których celem jest skierowanie nas na drogę transformacji ekologicznej (takie jak unijna taksonomia czy Europejski Zielony Ład) już dziś wpłynęły (np. dzięki green ratingom) na dostęp do korzystniejszego finansowania i nałożyły na określone podmioty obowiązki niefinansowego raportowania realizacji założeń ESG. Można się spodziewać, że coraz większa grupa banków finansujących projekty na rynku nieruchomości będzie kierować swoje preferencje do tych projektów, które podążają za wytycznymi ESG, a te które ich nie spełniają będą musiały liczyć się z mniej korzystnymi warunkami finansowania. Należy oczekiwać, że presja ustawodawcza i finansowa na rozwiązania proekologiczne będzie dalej rosła.
Mnóstwo wyzwań
Z naszego doświadczenia wynika, że oczekiwania najemców na naszym rynku wobec deweloperów, właścicieli i zarządców, szczególnie nowych budynków w zakresie implementacji zielonych najmów wzrastają, i nie ograniczają się tylko do deklaracji czy propozycji rozwiązań czysto formalnych lub rozliczeniowych. Najemcy negocjują więcej niż standardowa zielona certyfikacja, żądając np. obiegu szarej wody, systemów oczyszczania powietrza, miejsc parkingowych dla samochodów elektrycznych z zainstalowanymi ładowarkami, stojaków do rowerów elektrycznych, czy hulajnóg.
Kolejnym, nieuniknionym krokiem w implementacji zielonych najmów będzie wykorzystanie energii odnawialnej do zasilania budynków komercyjnych. Obserwujemy, że inwestorzy (często Ci posiadający większe budżety, a więc będący atrakcyjnymi najemcami) w przeciągu ostatniego roku coraz chętniej patrzą na wykorzystanie fotowoltaiki na dachach swoich budynków biurowych, magazynów czy centrów handlowych. Jednym z problemów z jakim się mierzą jest konstrukcja dachu, która nie w każdym przypadku umożliwia w pełni wykorzystanie jej powierzchni pod instalację fotowoltaiczną. Dotyczy to przeważnie starszych budynków, w których inwestorzy nie przewidzieli takich wymagań na etapie projektowania. Alternatywą, również coraz częściej narzucaną przez najemców, jest zobowiązanie wynajmującego do zawarcia umowy na pozyskiwanie energii elektrycznej z odnawialnych źródeł, pokrywającej ilościowo 100 proc. zapotrzebowania najemcy. W celu potwierdzenia pochodzenia nabywanej zielonej energii, nabywcy energii otrzymują certyfikat wskazujący jaki procent zakupionej energii w danym roku pochodzi z odnawialnych źródeł (niestety nie jest to tożsame z pozyskaniem zielonej energii zasilającej konkretnie tego najemcę). Pojawiający się opór wynajmujących w zakresie wdrożenia powyższych rozwiązań, pomimo chęci poniesienia wyższych kosztów przez najemców, spotyka się coraz częściej z niezrozumieniem szczególnie dużych korporacji, które potrzebują wykazać się zgodnością z przyjętą strategią ESG.
Na drugim końcu spektrum są tacy deweloperzy, którzy widzą wyraźnie kształtujący się po stronie najemców trend i prześcigają się w wykorzystywaniu coraz bardziej innowacyjnych rozwiązań proekologicznych. Ta część rynku wydaje się, że trafnie dostrzega, że budynki spełniające wymagania ESG, wypełnione zwykle najemcami gotowymi zainwestować większe środki, którzy również chcą wykazać się wysokim stopniem zgodności z taksonomią, zaczynają wygrywać, także komercyjnie, z tymi budynkami, które takich warunków nie spełniają. Ryzyko wynikające z ignorowania ESG jest dość jasne - obniżanie stawek czynszu w celu zwiększenia konkurencyjności wobec bardziej zrównoważonych budynków przy rosnących kosztach eksploatacji.
W aspekcie implementacji ESG na sektor nieruchomościowy, w tym zielonych najmów, niewątpliwie obserwujemy dopiero kształtowanie się rynku. Niektórzy poprzestają na zielonej certyfikacji budynku, wiedząc, że budynki niecertyfikowane będzie coraz trudniej sprzedać lub wynająć. Inni starają się oferować więcej, ale jednocześnie równoważyć niejednokrotnie kosztowne rozwiązania z wciąż niejednolitymi potrzebami najemców.
Podobne wyzwania będą tylko narastać, szczególnie w kontekście dalej rozszerzających się regulacji ESG zarówno na poziomie unijnym jak i krajowym. Przewiduje się, że już w 2026 r. liczba podmiotów na rynku europejskim zobowiązanych do raportowania na gruncie unijnej taksonomii przekroczy 50 tysięcy. Już dziś warto implementować rozwiązania znane z zielonych najmów na nasz rynek (choćby właśnie takie jak zielone załączniki), aby przez dzisiejsze zaniedbania jutro nie stracić konkurencyjnej przewagi.
Sylwia Czerwik jest senior associate, a Maciej Rafałowski associate w kancelarii DLA Piper.
