Książka „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce” Łukasza Drozdy klarownie i ciekawie przedstawia kluczowe problemy dotyczące polskiej polityki mieszkaniowej. Należą do nich nieliczenie się przez znaczącą część deweloperów z potrzebami przyszłych mieszkańców, budowa mieszkań o minimalnych standardach mieszkaniowych, i to w miejscach do tego nieprzeznaczonych oraz bez odpowiedniego zaplecza. Do wymienionych przez autora powodów niniejszego stanu rzeczy warto mocniej dodać jeszcze jeden: niezwykle słabe i złe prawo planowania przestrzennego. Polski system pod tym względem należy do najsłabszych w Europie Środkowo-Wschodniej.
Oczywiście, nie można przeceniać roli regulacji prawnych. Bez odpowiednio rozwiniętej kultury planowania przestrzennego, bez ukształtowanej praktyki również one nie wystarczą, ani tym bardziej samodzielnie nie uleczą wszystkich problemów. Niemniej prawo powinno dostarczać takich rozwiązań, które przynajmniej pomogą władzom gmin skutecznie opierać się przed chaotyczną presją inwestycyjną. Powinno stanowić podstawę pozwalającą kształtować dobre praktyki.
W Polsce prawo tej roli zdecydowanie nie pełni. Powyższego dowodzi słabość polskich instrumentów planowania przestrzennego. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to akty programowe, w wielu gminach (miastach) ich zapisy są faktycznie ignorowane. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego to akty fakultatywne (nieobowiązkowe), uchwalane tylko dla subiektywnie wybranych przez gminy terenów i stwarzające liczne preteksty do nadużyć. Gdy na danym obszarze nie ma planów, jest jeszcze gorzej: ich odpowiednikiem stają się decyzje o warunkach zabudowy, tzw. wuzetki, które z zasady generują chaos przestrzenny. Silnemu deweloperowi, a także innym inwestorom jest łatwo wymusić na władzach gmin realizację swoich wizji. Nie generalizujmy, czasem te wizje uwzględniają wytyczne związane z ładem przestrzennym. Ale również książka Łukasza Drozdy dowodzi, jak często tak nie jest.
W innych państwach problemy przestrzenne również występują. Niemniej nawet w skali Europy Środkowo-Wschodniej nie ma takiego przypadku jak w Polsce, w której wciąż dla zdecydowanej większości obszaru nie uchwalono żadnych planów zagospodarowania przestrzennego. Wręcz przeciwnie: środkowoeuropejskie rozwiązania premiują nawet dwa lub trzy rodzaje takich planów, aby zapewnić podstawowe, a w razie potrzeby uszczegółowione wytyczne przestrzenne.
Trzeba przyznać, że od wielu lat również w Polsce dyskutuje się nad zmianami w planowaniu przestrzennym. Patologie z nim związane trafnie diagnozowano wiele razy. Więcej, przygotowywana jest nawet reforma planowania przestrzennego, która w intencji, przynajmniej częściowo, ma polepszyć stan prawny. Trzeba jednak tu dodać dwa zastrzeżenia.
