Umowa przedwstępna zabezpieczy transakcję

Umowa pisemna dotycząca nieruchomości i praw spółdzielczych uprawnia tylko do żądania zwrotu zaliczki i naprawienia ewentualnych szkód poniesionych wskutek uchylenia się od sprzedaży przez niedoszłego kontrahenta.

Nasz czytelnik zamierza kupić większe mieszkanie - może za nie zapłacić dopiero po sprzedaży dotychczasowego. Kontrahent żąda zaliczki. Jakie będą skutki jej udzielenia? Jak się zabezpieczyć przed wycofaniem się sprzedającego z transakcji - zastanawia się czytelnik.

[srodtytul]Koniecznie u notariusza [/srodtytul]

Pewność, że dojdzie do zakupu mieszkania, daje tylko tzw. umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli jej nie spiszemy u notariusza, nie ma gwarancji zakupu upatrzonego lokum. Jednak każda ze stron takiej zwykłej pisemnej umowy może się domagać wypłaty odszkodowania za szkody poniesione przez to, że liczyła na zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. W praktyce taką rekompensatę można uzyskać tylko poprzez wszczęcie sprawy przed sądem. Nie jest to łatwa droga, gdyż żądający odszkodowania musi przekonać sąd o wysokości swojej szkody i jej bezpośrednim związku z niedotrzymaniem warunków umowy przedwstępnej przez drugą stronę.

[srodtytul]Kontrahenta można zmusić [/srodtytul]

Jeśli umowa przedwstępna została spisana u notariusza, to w sytuacji, gdy kontrahent nie chce sfinalizować transakcji sprzedaży mieszkania, można go do tego zmusić na drodze sądowej. Na podstawie wyroku sądu, po wpłaceniu ceny uzgodnionej w umowie przedwstępnej, kupujący stanie się właścicielem mieszkania, działki czy domu letniskowego. Zgodnie bowiem z art. 65 kodeksu cywilnego prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli -w tym wypadku zgodę kontrahenta.

Umowa przedwstępna działa w dwie strony - również sprzedającemu mieszkanie wolno zmusić nabywcę do jego kupna. Obie strony mogą się tego domagać, występując do sądu w ciągu roku, licząc od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa sprzedaży mieszkania. Po tym terminie roszczenie się przedawnia.

[srodtytul]Kiedy przepada zadatek [/srodtytul]

Zadatek wręczony w związku z umową przedwstępną zaliczany jest na poczet ceny. Jeśli przyszły nabywca z jakiegoś powodu wycofałby się z umowy, wówczas sprzedający ma prawo zatrzymać wręczony mu zadatek. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy umowa przedwstępna została spisana przez notariusza, jak i w razie zawarcia jej bez jego udziału.

Natomiast gdyby sprzedający wycofał się z umowy, a kupujący rezygnował z walki o jej zawarcie, będzie mu się należała od niesolidnego kontrahenta suma dwukrotnie wyższa od zadatku. Sprzedający musi też zwrócić zadatek, jeśli umowa nie mogła zostać zawarta nie z jego winy. Oddaje go jednak w otrzymanej wysokości.

[srodtytul]Zastrzeżenie w księdze wieczystej [/srodtytul]

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje nam możliwość zapobieżenia sprzedaży mieszkania, domu czy innej nieruchomości osobie trzeciej. Niekiedy zdarza się, że inny chętny zaoferuje cenę na tyle wyższą, iż kontrahentowi opłaca się wycofać z transakcji, nawet gdyby musiał zwracać zaliczkę w podwójnej wysokości. Dlatego potencjalny nabywca mieszkania może się udać z umową przedwstępną do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości, której umowa dotyczy, i złożyć wniosek u ujawnienie w niej jego roszczenia o zawarcie umowy definitywnej.

Ujawnienie tego roszczenia nie wyłącza sprzedaży lokalu osobie trzeciej. Oznacza jednak, że kupujący może się domagać od tej osoby zawarcia umowy definitywnej na warunkach uzgodnionych w umowie przedwstępnej. W praktyce takie ostrzeżenie wpisane do księgi skutecznie zniechęci innych do nabycia zarezerwowanego przez nas mieszkania.

W razie wniesienia sprawy o nakazanie zawarcia umowy przyrzeczonej może wchodzić w rachubę wydanie przez sąd (na podstawie art. 755 kodeksu postępowania cywilnego), w trybie zabezpieczenia tego roszczenia, zarządzenia zakazującego zbywania lub obciążania nieruchomości i nakazującego wpisanie tego zakazu do księgi wieczystej nieruchomości.

[ramka]- Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (czyli np. "ostatecznej" umowy kupna mieszkania, którą potem zawrzemy u notariusza).

- Powinien też zostać określony termin, w którym zawarta zostanie umowa przyrzeczona (np. trzy miesiące od podpisania umowy przedwstępnej). Jeśli go nie wskazano, powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez kontrahenta żądającego zawarcia umowy.

- W umowie przedwstępnej sprzedaży trzeba też wskazać jej przedmiot (czyli np. dokładnie scharakteryzować nabywane mieszkanie) oraz cenę, a przynajmniej podstawy do ustalenia ceny.