Zanim podpiszesz kontrakt, zabezpiecz się

Pozwala ona związać strony transakcji w taki sposób, aby każda z nich mogła liczyć, że w określonym terminie zostanie podpisana umowa na wspólnie ustalonych warunkach.

[srodtytul]Treść i forma umowy[/srodtytul]

By umowa przedwstępna była ważna, należy określić w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (czyli tej właściwej). Przykładowo przy umowie sprzedaży będzie to określenie stron umowy, przedmiotu sprzedaży oraz ceny.

Jeśli w umowie przedwstępnej nie jest wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, trzeba ją podpisać w terminie określonym przez stronę uprawnioną.

Pamiętajmy, że [b]zawarcie umowy przedwstępnej nie wymaga zachowania żadnej formy szczególnej (pisemnej, aktu notarialnego), nawet jeśli dotyczy nieruchomości.[/b] Nie jest oczywiście tak, że forma nie ma znaczenia – przeciwnie, od niej zależy, jakie roszczenia będą nam przysługiwały, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy właściwej.

[srodtytul]Mamy pewne prawa[/srodtytul]

Co powinniśmy zrobić, jeśli mimo upływu terminu z winy niesolidnego kontrahenta nie dojdzie do zawarcia umowy? W każdym przypadku mamy prawo żądać od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej. To, czy będziemy mogli dochodzić tego roszczenia przed sądem, uzależnione jest od tego, w jakiej formie została zawarta umowa przedwstępna. Jeśli w formie przewidzianej dla umowy właściwej, możemy wystąpić z powództwem do sądu. Wyrok sądowy zapadły w takim procesie zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej.

Kierując sprawę do sądu, powinniśmy wskazać w pozwie treść umowy przyrzeczonej i żądać zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli odpowiadającego treści tej umowy.

[srodtytul]Czasem tylko odszkodowanie [/srodtytul]

Gdy umowa właściwa wymaga formy szczególnej (pisemnej lub aktu notarialnego) pod rygorem nieważności – umowa przedwstępna zawarta w inny sposób, np. ustnie, jest ważna, ale możemy liczyć jedynie na odszkodowanie i to tylko w takim zakresie, w jakim ponieśliśmy szkodę, licząc na zawarcie umowy.

By wyeliminować konieczność wykazania wysokości szkody wynikłej z niezawarcia umowy przyrzeczonej (co nie zawsze jest proste), najlepiej posłużyć się zadatkiem. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.