Reklama

Zanim podpiszesz kontrakt, zabezpiecz się

Jeśli zdecydowałeś się na daną transakcję, ale z różnych przyczyn nie jesteś gotów do podpisania właściwego kontraktu, namów drugą stronę na zawarcie umowy przedwstępnej

Publikacja: 27.10.2008 07:03

Red

Reklama

Pozwala ona związać strony transakcji w taki sposób, aby każda z nich mogła liczyć, że w określonym terminie zostanie podpisana umowa na wspólnie ustalonych warunkach.

[srodtytul]Treść i forma umowy[/srodtytul]

By umowa przedwstępna była ważna, należy określić w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (czyli tej właściwej). Przykładowo przy umowie sprzedaży będzie to określenie stron umowy, przedmiotu sprzedaży oraz ceny.

Jeśli w umowie przedwstępnej nie jest wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, trzeba ją podpisać w terminie określonym przez stronę uprawnioną.

Pamiętajmy, że [b]zawarcie umowy przedwstępnej nie wymaga zachowania żadnej formy szczególnej (pisemnej, aktu notarialnego), nawet jeśli dotyczy nieruchomości.[/b] Nie jest oczywiście tak, że forma nie ma znaczenia – przeciwnie, od niej zależy, jakie roszczenia będą nam przysługiwały, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy właściwej.

Reklama

[srodtytul]Mamy pewne prawa[/srodtytul]

Co powinniśmy zrobić, jeśli mimo upływu terminu z winy niesolidnego kontrahenta nie dojdzie do zawarcia umowy? W każdym przypadku mamy prawo żądać od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej. To, czy będziemy mogli dochodzić tego roszczenia przed sądem, uzależnione jest od tego, w jakiej formie została zawarta umowa przedwstępna. Jeśli w formie przewidzianej dla umowy właściwej, możemy wystąpić z powództwem do sądu. Wyrok sądowy zapadły w takim procesie zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej.

Kierując sprawę do sądu, powinniśmy wskazać w pozwie treść umowy przyrzeczonej i żądać zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli odpowiadającego treści tej umowy.

[srodtytul]Czasem tylko odszkodowanie [/srodtytul]

Gdy umowa właściwa wymaga formy szczególnej (pisemnej lub aktu notarialnego) pod rygorem nieważności – umowa przedwstępna zawarta w inny sposób, np. ustnie, jest ważna, ale możemy liczyć jedynie na odszkodowanie i to tylko w takim zakresie, w jakim ponieśliśmy szkodę, licząc na zawarcie umowy.

By wyeliminować konieczność wykazania wysokości szkody wynikłej z niezawarcia umowy przyrzeczonej (co nie zawsze jest proste), najlepiej posłużyć się zadatkiem. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Reklama

[b] Zadatek pełni więc funkcję odszkodowania. W praktyce najczęściej zadatek ustala się na poziomie 10 proc. wartości transakcji, choć nie jest to zasadą. Dla odmiany, i to należy podkreślić, zaliczka nie pełni funkcji odszkodowania, zatem podlega zwrotowi w każdym wypadku, gdy do umowy przyrzeczonej nie dojdzie. Stanowi wówczas nienależne świadczenie.[/b]

Dodatkowo można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna), a ponadto, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.

[ramka][b]Przedawnienie roszczeń[/b]

[b]Termin przedawnienia[/b] wszelkich roszczeń z umowy przedwstępnej (zarówno o zawarcie umowy, jak i roszczeń odszkodowawczych, w tym wynikających z zastrzeżenia zadatku czy kary umownej) [b]wynosi rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta[/b]. Jedynie w przypadku, gdy wystąpimy do sądu, żądając zawarcia umowy przyrzeczonej, a nasze powództwo zostanie oddalone, bieg terminu rozpoczyna się w dniu uprawomocnienia się orzeczenia sądu. [/ramka]

[i]Autorka jest radcą prawnym w Kancelarii Prawnej PACTUM[/i]