Sprzedaż lokalu lub domu szybciej niż po pięciu latach od zakupu nie powoduje, że od razu musimy szykować pieniądze na podatek. Możemy skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Czyli zwolnienia z podatku.

Warunkiem jest przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Mamy na to trzy lata, liczone od końca roku, w którym doszło do transakcji. Ten termin obowiązuje od 1 stycznia 2019 r. (wcześniej były dwa lata).

Czytaj także:

Sprzedałeś kilka mieszkań, jesteś przedsiębiorcą

Sprzedaż mieszkania bez podatku 

Rozwodnik nie zapłaci 

Korzystniejsze zasady dla spadkobierców 

House flipping może być działalnością gospodarczą 

W nowym lokalu trzeba zamieszkać. Czy wcześniej wolno go wynajmować? 

Autopromocja
Historia Uważam Rze

Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!

ZAMÓW

Czytaj także: Korzystniejsze zasady dla spadkobierców

Przykład:

Pan Kowalski kupił w 2015 r. dom. W zeszłym roku go sprzedał. Chce przeznaczyć pieniądze na cele mieszkaniowe. Ma na to czas do końca 2022 r.

Przykład:

Pan Nowak sprzedał w styczniu czteroletnie mieszkanie. Pieniądze zamierza wydać na budowę domu. Na inwestycję ma czas do końca 2023 r.

Zakup lub budowa

Co się kryje pod pojęciem „cele mieszkaniowe"?

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT skorzystać ze zwolnienia możemy wtedy, gdy przeznaczymy pieniądze m.in. na:

- zakup domu lub mieszkania,

- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,

- nabycie gruntu pod budowę domu,

- budowę, rozbudowę, przebudowę, nadbudowę oraz remont domu albo mieszkania,

- adaptację na cele mieszkalne budynku niemieszkalnego,

- spłatę kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu) oraz odsetek.

Zainwestować można w nieruchomość położoną nie tylko w Polsce, ale też w innym państwie Unii Europejskiej, EOG lub w Szwajcarii.

Od 1 stycznia 2019 r. katalog wydatków na cele mieszkaniowe został poszerzony. Są w nim także koszty remontu i przebudowy lokalu poniesione jeszcze przed nabyciem jego własności (z warunkiem, że podatnik musi zostać właścicielem w trzy lata).

Celem mieszkaniowym nie jest natomiast inwestycja w nieruchomość typowo rekreacyjną.

Jak liczyć zwolnienie

W broszurze informacyjnej Ministerstwa Finansów czytamy, że obliczając dochód zwolniony z podatku, można się posłużyć takim wzorem:

dochód wolny od podatku = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia

Jeśli przychód w całości przeznaczymy na cele mieszkaniowe podatnika, dochód jest zwolniony z podatku.

Przykład:

Pan Kowalski w 2019 r. sprzedał za 500 tys. zł mieszkanie. Kupił je w 2014 r. za 400 tys. zł. Za pieniądze z transakcji chce nabyć dom.

Przychód – 500 tys. zł

Koszty uzyskania przychodu – 400 tys. zł

Dochód – 100 tys. zł

Wydatki na cele mieszkaniowe – 500 tys. zł

Dochód wolny od podatku:

(100 tys. zł x 500 tys. zł) / 500 tys. zł = 100 tys. zł

Pan Kowalski nie zapłaci więc podatku.

Osobie, która przeznaczy na cele mieszkaniowe tylko część pieniędzy, przysługuje częściowe zwolnienie.

Przykład:

Pan Nowak kupił mieszkanie za 400 tys. zł. Sprzedał je po dwóch latach. Dostał 500 tys. zł. Dochód z transakcji wynosi więc 100 tys. zł. Pan Nowak na cele mieszkaniowe wydał 400 tys. zł. Zwolnione z PIT jest 80 tys. zł.

Wynika to z wyliczenia:

100 tys. zł x 400 tys. zł : 500 tys. zł)

Pan Nowak musi zapłacić podatek od 20 tys. zł (100 tys. zł – 80 tys. zł).

W zeznaniu informacja o preferencji

Dochód zwolniony z podatku wykazujemy w zeznaniu rocznym PIT-39. Z broszury Ministerstwa Finansów wynika, że niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały poniesione do dnia złożenia zeznania, czy też nastąpi to później.

Co zrobić, jeśli nie uda się wydać pieniędzy w ciągu trzech lat? Trzeba złożyć korektę zeznania rocznego PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Może też być odwrotnie. Odprowadzimy podatek od dochodu ze sprzedaży, a potem spełnimy warunki zwolnienia. Wtedy także składamy korektę zeznania wraz z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty.

Zeznanie PIT-39 daje możliwość przekazania 1 proc. podatku od dochodu ze sprzedaży mieszkania na organizację pożytku publicznego.

Trzy lata na przeniesienie własności

Osoby, które chcą uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości, mają trzy lata na to, żeby wydać pieniądze na cele mieszkaniowe i skorzystać ze zwolnienia z PIT. W tym terminie musi też nastąpić nabycie prawa własności. Ten warunek jest utrudnieniem zwłaszcza dla tych, którzy w terminie wpłacili pieniądze deweloperowi, jednak ostateczny akt notarialny podpisali później. Mimo przeznaczenia pieniędzy na cel mieszkaniowy nie będą mogli skorzystać z ulgi. A inwestycje często się przecież opóźniają, np. z powodu przeciągających się procedur.

Warunek nabycia własności lokalu został wprowadzony do ustawy o PIT 1 stycznia 2019 r. Skarbówka uważa, że obowiązywał już przed zmianą przepisów. Dużo sporów w tej sprawie trafiło do sądów. Ostatnie wyroki są w większości pozytywne dla podatników. Oczywiście dotyczy to rozliczeń nieruchomości sprzedanych do końca 2018 r. Jeśli do transakcji doszło w 2019 i 2020 r., nie ma wątpliwości, że warunkiem ulgi jest nabycie prawa własności lokalu, w który inwestujemy otrzymane pieniądze.