Zadatek pozwala uniknąć podatku przy sprzedaży lokalu

Bardzo korzystne dla podatników stanowisko w sprawie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości przedstawił ostatnio dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi (nr IPTPB2/415-189/12-2/KK).

Sprawa dotyczyła podatniczki, która chce sprzedać mieszkanie kupione w 2007 r. Transakcja ma nastąpić w 2013 r., a więc już po upływie pięciu lat, w których dochody ze sprzedaży nieruchomości są wolne od podatku. Wnioskodawczyni ma jednak w 2012 r. otrzymać od kupującego zadatek stanowiący 90 proc. ceny nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej. Akt notarialny zamierzają podpisać w 2013 r., kiedy to kupujący wpłaci pozostałe 10 proc. ceny.

Zadatek może być dobrym sposobem optymalizacji dla sprzedających nieruchomości

Kobieta oceniła, że w tej sytuacji nie zapłaci w ogóle podatku dochodowego.

Dyrektor Izby Skarbowej zgodził się z tym stanowiskiem.  Wskazał, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje generalną zasadę, zgodnie z którą dochód ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniony z podatku po upływie pięciu lat od nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego. Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu, to podlega 19-proc. PIT.

Kiedy będzie przychodem

W art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o PIT wskazano jednak wyraźnie, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości. Oznacza to, że musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. W tej sytuacji zawarcie umowy przedwstępnej nie ma więc skutków podatkowych, gdyż nie dochodzi do przeniesienia własności, ale jedynie strony zobowiązują się do tego w określonym terminie.

„Zadatek będzie stanowił przychód ze sprzedaży nieruchomości dopiero w momencie zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynie pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości" – czytamy w interpretacji.

Sprzedający nie zapłaci jednak PIT, jeśli w momencie podpisania tego aktu upłynęło już pięć lat od nabycia. Nie ma znaczenia, że zadatek otrzymał wcześniej.

„Zarówno otrzymany w 2012 r. zadatek, jak i otrzymana w 2013 r. kwota nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych" – podsumował dyrektor izby.

Organy podatkowe już wcześniej twierdziły, że zadatek powinien być opodatkowany dopiero w momencie otrzymania całości ceny. Mówi o tym m.in. interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy (nr ITPB2/415-695/11/MU). Nowością jest w tym wypadku jego wysokość.

Prosta optymalizacja

Jak wskazuje Grzegorz Grochowina, ekspert w firmie doradczej KPMG, interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi potwierdza, że zadatek może być bardzo dobrym sposobem optymalizacji dla osób sprzedających nieruchomości.