Zadatek pozwala uniknąć podatku przy sprzedaży lokalu

Osoba, która przed sprzedażą lokalu otrzyma nawet 90 proc. ceny w formie zadatku, nie musi rozliczać się z fiskusem

Publikacja: 02.07.2012 08:58

Właściciel może w legalny sposób otrzymać z rocznym wyprzedzeniem dużą część ceny, nie płacąc przy t

Właściciel może w legalny sposób otrzymać z rocznym wyprzedzeniem dużą część ceny, nie płacąc przy tym podatku.

Foto: www.sxc.hu

Bardzo korzystne dla podatników stanowisko w sprawie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości przedstawił ostatnio dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi (nr IPTPB2/415-189/12-2/KK).

Sprawa dotyczyła podatniczki, która chce sprzedać mieszkanie kupione w 2007 r. Transakcja ma nastąpić w 2013 r., a więc już po upływie pięciu lat, w których dochody ze sprzedaży nieruchomości są wolne od podatku. Wnioskodawczyni ma jednak w 2012 r. otrzymać od kupującego zadatek stanowiący 90 proc. ceny nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej. Akt notarialny zamierzają podpisać w 2013 r., kiedy to kupujący wpłaci pozostałe 10 proc. ceny.

Zadatek może być dobrym sposobem optymalizacji dla sprzedających nieruchomości

Kobieta oceniła, że w tej sytuacji nie zapłaci w ogóle podatku dochodowego.

Dyrektor Izby Skarbowej zgodził się z tym stanowiskiem.  Wskazał, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje generalną zasadę, zgodnie z którą dochód ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniony z podatku po upływie pięciu lat od nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego. Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu, to podlega 19-proc. PIT.

Kiedy będzie przychodem

W art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o PIT wskazano jednak wyraźnie, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości. Oznacza to, że musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. W tej sytuacji zawarcie umowy przedwstępnej nie ma więc skutków podatkowych, gdyż nie dochodzi do przeniesienia własności, ale jedynie strony zobowiązują się do tego w określonym terminie.

„Zadatek będzie stanowił przychód ze sprzedaży nieruchomości dopiero w momencie zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynie pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości" – czytamy w interpretacji.

Sprzedający nie zapłaci jednak PIT, jeśli w momencie podpisania tego aktu upłynęło już pięć lat od nabycia. Nie ma znaczenia, że zadatek otrzymał wcześniej.

„Zarówno otrzymany w 2012 r. zadatek, jak i otrzymana w 2013 r. kwota nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych" – podsumował dyrektor izby.

Organy podatkowe już wcześniej twierdziły, że zadatek powinien być opodatkowany dopiero w momencie otrzymania całości ceny. Mówi o tym m.in. interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy (nr ITPB2/415-695/11/MU). Nowością jest w tym wypadku jego wysokość.

Prosta optymalizacja

Jak wskazuje Grzegorz Grochowina, ekspert w firmie doradczej KPMG, interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi potwierdza, że zadatek może być bardzo dobrym sposobem optymalizacji dla osób sprzedających nieruchomości.

– Właściciel może w legalny sposób otrzymać z rocznym wyprzedzeniem dużą część ceny, nie płacąc przy tym podatku. Wszystko dzięki temu, że jedyną formą sprzedaży jest akt notarialny. Dopiero wówczas trzeba rozliczyć całą kwotę otrzymaną od kupującego. Podczas podpisania umowy przedwstępnej nie dochodzi do przeniesienia własności, tak więc otrzymane na jej podstawie pieniądze nie podlegają opodatkowaniu – wyjaśnia.

Ekspert dodaje jednak, że przepisy nie mówią nic o tym, jaką część ceny może stanowić zadatek. Jeśli wynosi on blisko 100 proc. wartości, to ograny podatkowe mogą w przyszłości kwestionować takie rozwiązanie.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki m.pogroszewska@rp.pl

Aleksandra Kozłowska, doradca podatkowy w TPA Horwath

Przepisy stanowią jednoznacznie, że sprzedaż nieruchomości następuje w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Wszelkie wcześniejsze wpłaty, jak zadatki i zaliczki, nie stanowią przychodu, gdyż podatek należy zapłacić dopiero po otrzymaniu całej ceny. Ustalenie wysokiego zadatku nie stanowi ryzyka dla żadnej ze stron. Korzyścią dla sprzedającego jest wcześniejsze otrzymanie zapłaty. Jeżeli wycofa się z transakcji, rekompensatą dla kupującego będzie natomiast, co do zasady, zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Nie sądzę jednak, by takie rozwiązanie było powszechnie stosowane, gdyż wymaga ono wzajemnego zaufania obu stron.

Bardzo korzystne dla podatników stanowisko w sprawie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości przedstawił ostatnio dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi (nr IPTPB2/415-189/12-2/KK).

Sprawa dotyczyła podatniczki, która chce sprzedać mieszkanie kupione w 2007 r. Transakcja ma nastąpić w 2013 r., a więc już po upływie pięciu lat, w których dochody ze sprzedaży nieruchomości są wolne od podatku. Wnioskodawczyni ma jednak w 2012 r. otrzymać od kupującego zadatek stanowiący 90 proc. ceny nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej. Akt notarialny zamierzają podpisać w 2013 r., kiedy to kupujący wpłaci pozostałe 10 proc. ceny.

Pozostało 85% artykułu
Konsumenci
Pozew grupowy oszukanych na pompy ciepła. Sąd wydał zabezpieczenie
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Sądy i trybunały
Dr Tomasz Zalasiński: W Trybunale Konstytucyjnym gorzej już nie będzie
Konsumenci
TSUE wydał ważny wyrok dla frankowiczów. To pokłosie sprawy Getin Banku
Nieruchomości
Właściciele starych budynków mogą mieć problem. Wygasają ważne przepisy
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Prawo rodzinne
Przy rozwodzie z żoną trzeba się też rozstać z częścią krów