Biorąc wysoki zadatek, można uniknąć PIT przy sprzedaży mieszkania

19 proc. od dochodu – tyle musi zapłacić sprzedawca nieruchomości fiskusowi. Nieopodatkowana natomiast jest zaliczka. Możemy więc podpisać umowę przedwstępną, zainkasować część pieniędzy i spokojnie czekać, aż minie okres, po którym nie musimy już rozliczać się ze skarbówką (pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości).

Oto przykład. Pan Kowalski dostał w 2008 r. mieszkanie w spadku. Chce je sprzedać i znalazł już chętnego do transakcji. Cena to 500 tys. zł. Jeśli podpisze ostateczną umowę jeszcze w grudniu, będzie musiał wykazać dochód z transakcji w zeznaniu rocznym i zapłacić podatek (19 proc. z 500 tys. zł, czyli 95 tys. zł). Jeśli zaczeka do stycznia, podatku nie zapłaci.

To nie jest obejście przepisów

Co zrobić, jeśli sprzedającemu zależy na szybkim otrzymaniu pieniędzy, a pięcioletni termin upływa dopiero za rok albo dwa? Umówić się na zaliczkę albo zadatek, a ostateczny akt notarialny podpisać później.

– Żaden przepis nie zabrania sprzedawcy rozłożyć w czasie transakcji sprzedaży mieszkania – zauważa Gerard Dźwigała, radca prawny i doradca podatkowy z kancelarii Dźwigała, Ratajczak i Wspólnicy. – Ma też prawo wybrać takie rozwiązanie, które jest dla niego najbardziej korzystne podatkowo. Nie dochodzi tu do obejścia przepisów – wskazuje.

Korzystne interpretacje skarbówki

Co na to fiskus? Potwierdza, że taka operacja jest bezpieczna podatkowo. Spójrzmy na niedawną interpretację Izby Skarbowej w Łodzi (nr IPTPB2/ 415-493/13-4/AK).

Z pytaniem o wykładnię przepisów zwrócił się właściciel lokalu otrzymanego w 2011 r. w darowiźnie od babci. Zamierza podpisać przedwstępną umowę sprzedaży i zainkasować 50 proc. ceny. Resztę ma dostać dopiero w 2017 r., wtedy też zostanie zawarty ostateczny akt notarialny. Nie zapłaci podatku, gdyż minie pięcioletni termin. Otrzymany wcześniej zadatek nie jest natomiast przychodem.

Korzystna dla podatników jest też inna interpretacja IS w Łodzi (nr IPTPB2/415-323/12- 5/JR) oraz IS w Poznaniu (nr ILPB2/415-589/ 10-2/ES).

– Przesunięcie momentu przeniesienia własności może więc dać sprzedawcy spore oszczędności na podatku, szczególnie wówczas, gdy pozbywa się nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie i nie może odliczyć kosztów jej nabycia – mówi Gerard Dźwigała. – Kupujący, który się zgadza na takie rozwiązanie, musi się jednak liczyć z tym, że w czasie oczekiwania na podpisanie umowy ostatecznej może się sporo zmienić. Przykładowo, rada gminy uchwali nowy plan zagospodarowania przestrzennego i okaże się, że za oknem budowany jest supermarket albo droga szybkiego ruchu. Trzeba pamiętać, że mimo podpisania umowy przedwstępnej i wpłaty części należności kupujący nie ma wpływu na to, co się dzieje z nieruchomością, decyzje cały czas podejmuje bowiem właściciel – tłumaczy.

Ekspert dodaje, że kupujący może mieć też kłopoty z zabezpieczeniem kredytu bankowego, jeśli właścicielem nieruchomości stanie się dopiero za kilka lat, a pieniądze na wpłatę części należności chce już teraz. A największe kłopoty mogą być, gdy sprzedawca umrze przed podpisaniem ostatecznej umowy i okaże się, że są wątpliwości, kto ma po nim dziedziczyć. Dlatego warto, aby godząc się na takie warunki transakcji z powodu korzyści podatkowych sprzedawcy, nabywca wynegocjował zmniejszenie ceny.

Opinia dla „Rz"

Anna Piszcz, radca prawny, adiunkt na Wydziale Prawa Uniwersytetu w Białymstoku