Wydatki na dom obniżą podatek dochodowy

Pieniądze na mieszkanie lub dom można zaoszczędzić, pożyczyć od rodziny lub z banku. I wiele osób tak robiło, by zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe albo po prostu korzystnie ulokować pieniądze. Tym bardziej że zachęcało do tego prawo podatkowe: obrotny inwestor mógł oszczędzić na podatku kilkadziesiąt tysięcy zł, a niekiedy znacznie więcej. Wszystko dzięki rozlicznym ulgom mieszkaniowym, które niestety odeszły już do lamusa.

Jednak i wtedy nie każdy inwestor miał na tyle duże dochody, by od razu skonsumować całą przysługującą ulgę. Mógł, i nadal może, robić to na raty, czasami przez wiele lat.

A zatem w zeznaniu podatkowym nawet teraz można odliczać poniesione wydatki w ramach ulgi budowlanej, ulgi remontowej, ulgi odsetkowej oraz ulgi na oszczędzanie w kasie mieszkaniowej. Wystarczy, że warunki uprawniające do ulgi spełniliśmy, zanim została ona zlikwidowana.

Przykład:

Państwo Kowalscy rozpoczęli w 2001 r. budowę domu. Część wydatków odliczyli od podatku w zeznaniu za 2001 r. Niestety, w tym samym roku pani Kowalska straciła pracę, a firma jej męża popadła w poważne tarapaty. Budowa została przerwana. Wznowili ją dzięki pomocy rodziny dopiero w 2003 r. i w 2004 zakończyli. W sumie wydali na budowę domu 200 tys. zł. Od podatku mogli odliczyć tylko 35 910 zł. Nie było jednak z czego odliczyć całej kwoty, bo Kowalscy i tak płacili niewielki podatek. Odliczali więc po trochu. W zeznaniach za 2007 r. i 2008 r. odliczą po ok. 600 zł. I tak aż do wyczerpania limitu.

Sporo zyskali ci, którzy ponieśli wydatki na budowę lub zakup na rynku pierwotnym domu albo mieszkania przed 1 stycznia 2004 r. Warunek: inwestycja musiała się rozpocząć przed końcem 2001 r. W ramach tzw. dużej ulgi budowlanej mogli odliczyć 19 proc. wydatków, ale nie więcej niż 35 910 zł. Znacznie mniejszy, choć też nie do pogardzenia, był limit tzw. ulgi remontowej. Na lata 2003 – 2005 wynosił 5670 zł dla domu i 4725 zł dla lokalu mieszkalnego. Dodatkowo można było zyskać 945 zł, jeśli w ramach remontu wymieniana lub modernizowana była instalacja gazowa, urządzenia eksplozymetryczne lub gazowe.

Dziś nie ma możliwości dokonywania nowych wydatków podlegających odliczeniu. Jeśli jednak ktoś nie był w stanie wykorzystać ulgi, bo np. płacił tak niski podatek, że nie było od czego jej odjąć, może tę ulgę kontynuować tak długo, aż odliczy całą kwotę.W przypadku ulgi remontowej prawo do odliczeń nabywały tylko te osoby, które rozpoczęły odliczanie przed końcem 2004 r., a to z kolei było możliwe tylko wtedy, gdy na remont czy modernizację wydały minimum 567 zł. Jeśli ktoś zrobił remont za 500 zł, nie mógł rozpocząć odliczania. Ale jeśli w 2003 r. rozpoczął remont i wydał 500 zł, a w 2004 r. kontynuował go i wydał 4 tys., to nawet dziś może 19 proc. tych wydatków odejmować od podatku, jeśli oczywiście nie odliczył ich wcześniej.

Prawo do ulgi na zakup działki zachowują jedynie osoby, które zakupiły działkę budowlaną (lub prawo wieczystego użytkowania) przed końcem 2001 roku. Limit odliczenia od podatku to 19 proc. równowartości 350 mkw. (3,5 ara) zakupionego gruntu. Nie ma natomiast ograniczeń kwotowych, jeśli chodzi o cenę jednego mkw. gruntu przyjętą do rozliczenia. Do obliczenia tej ceny przyjąć można całość wydatków wynikających z umowy sprzedaży, łącznie z opłatami notarialnymi. W praktyce korzystać z tej ulgi mogą jeszcze osoby, które kupiły kiedyś wyjątkowo atrakcyjną i drogą działkę w centrum miasta. Tak drogą, że do tej pory nie były w stanie odliczyć tego wydatku.

Jeszcze większe korzyści odnieśli podatnicy, którzy skorzystali z dawno już zapomnianej ulgi na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku.W przypadku tej ulgi inwestycja musiała się rozpocząć przed 1 stycznia 2001 r., a odliczeniu podlegały również dalsze wydatki poniesione do końca 2003 r.

Wydatki odliczane były od dochodu, a limit odliczeń stanowił iloczyn kwoty 189 tys. zł i liczby wybudowanych lokali na wynajem. Jeśli budynek budowany był na współwłasność, limit przypadający na podatnika ustalany był proporcjonalnie do udziału we współwłasności.

Wydatki te (do wysokości limitu), nieznajdujące pokrycia w dochodzie podatnika, podlegają odliczeniu od dochodów osiągniętych w następnych latach, aż do całkowitego skonsumowania ulgi.

Podatnik traci prawo do ulgi, gdy:

- sprzeda wybudowany dom, mieszkanie lub udział we współwłasności,

- wynajmie dom lub mieszkanie osobie bliskiej zaliczanej do I grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn,

- dokona zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczenia domu lub mieszkania na potrzeby właściciela lub współwłaścicieli, jeżeli którakolwiek z tych czynności wystąpi przed upływem 10 lat od końca roku kalendarzowego, w którym wydano decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku albo lokalu mieszkalnego.

Zainteresowanie tą ulgą wzrosło, gdy zabrakło innych. Korzystać z niej mogą jednak tylko ci podatnicy, którzy tamtych ulg nie rozliczali, a ponadto w latach 2002 – 2006 uzyskali kredyt na cele związane z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych, czyli:

- zakup nowego domu lub mieszkania,

- budowę domu,

- wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej,- przekształcenie lokalu niemieszkalnego w mieszkalny,

- nadbudowę, rozbudowę lub przebudowę budynku (jego części), w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie.

Ulgę można rozliczać co roku aż do spłaty całego zadłużenia, lecz nie dłużej niż do 2027 r. Od dochodu można odliczać wyłącznie już zapłacone odsetki i to najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona inwestycja, czyli np. budowa domu. Jeśli podatnik buduje samodzielnie, musi zakończyć budowę przed upływem trzech lat od uzyskania pozwolenia na budowę. Kupujący dom lub mieszkanie od dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej nie muszą bać się tego ograniczenia.Podatnik nie może odliczyć odsetek od całego kredytu, lecz tylko od takiej jego części, która nie przekracza limitu ogłaszanego pod koniec roku przez ministra finansów na następny rok podatkowy (w latach 2002 – 2007 to 189 tys. zł, a w 2008 r. – 212, 870 tys. zł).Ważne: prawo do ulgi odsetkowej nie przysługuje osobom, które spłacają preferencyjne kredyty udzielane przez kasy mieszkaniowe i kredyty z dopłatą państwa do odsetek.

Ulga dla oszczędzających w kasie mieszkaniowej przysługuje nadal osobom, które przed 1 stycznia 2002 r. zawarły z bankiem prowadzącym kasę mieszkaniową umowę o kredyt kontraktowy i zobowiązały się do systematycznego gromadzenia oszczędności w kasie mieszkaniowej przez określony czas. Bank zobowiązywał się przechowywać te oszczędności, a po upływie określonego w umowie terminu udzielić miał preferencyjnego, długoterminowego kredytu na cele mieszkaniowe (np. nabycie, budowa, przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa domu albo mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, remont domu lub mieszkania, z wyjątkiem bieżącej konserwacji i odnowienia mieszkania, oraz spłata kredytu bankowego zaciągniętego na te cele). Oczywiście okres oszczędzania można przedłużyć, lecz przedłużenie dokonane po 1 stycznia 2002 r. powoduje, że oszczędności zgromadzone w tym dodatkowym terminie nie są objęte ulgą.

A zatem zyskały osoby, które podpisywały umowy z bankami na wiele lat. Teraz w każdym zeznaniu podatkowym mogą odliczyć od podatku 30 proc. kwoty wpłaconej do kasy w ubiegłym roku. Obowiązują jednak limity, np. za 2007 r. można odliczyć maksymalnie 11 340 zł, ale tylko wtedy, gdy do kasy wpłaciło się 37 800 zł. Oczywiście podatnik, który nie ma z czego odliczać ulgi (zbyt niski podatek), może dokonać odliczenia w latach następnych.

Ważne: kwotę odliczenia ogranicza limit wydatków dla starych ulg mieszkaniowych (189 tys. zł). Oznacza to, że jeśli podatnik korzystał kiedyś np. z dużej ulgi budowlanej, to w ramach ulgi na oszczędzanie w kasie odliczy od podatku tylko różnicę, jaka mu została po uldze budowlanej.

Jerzy Andrzej Tomczak - doradca podatkowy, JAT Serwis doradztwa podatkowego www.e-doradcy.pl

– Większość przepisów zezwalających na dalsze korzystanie ze starych – już zlikwidowanych – ulg na zasadzie praw nabytych zawiera sformułowania budzące błysk w oku niemal każdego pracownika organów podatkowych. Chodzi o odliczane w następnych latach „wydatki, które nie znalazły pokrycia w uzyskanych dochodach”, oraz „odliczenia, które nie znalazły pokrycia w podatku”. Sformułowania te są niemal identyczne z użytymi w przepisie art. 20 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych traktującym o opodatkowaniu przychodów nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach lub pochodzących ze źródeł nieujawnionych (niemal identyczny jest również ich sens). Przychody te ustala się na podstawie poniesionych przez podatnika w roku podatkowym wydatków i wartości zgromadzonego w tym roku mienia (dochody uzyskane w danym roku oraz mienie pochodzące z lat ubiegłych) pochodzącego z legalnych źródeł – opodatkowanych lub wolnych od podatku. Jeśli wydatki przekraczają wartość zgromadzonego mienia, to od nadwyżki wydatków nad zgromadzonym mieniem ustala się zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 75 proc. tej nadwyżki – czynią to organy podatkowe w stosownym postępowaniu. Sytuacja podatnika w takim postępowaniu jest niełatwa, bowiem to na nim spoczywa obowiązek udowodnienia posiadania legalnych zasobów, co ze względu na upływ czasu jest niejednokrotnie bardzo trudne. Może się zatem zdarzyć, że korzyści, jakie uzyskaliśmy z ulg, zostaną nam odebrane z nawiązką przez omawiany podatek. Wszak jeśli korzystamy przez wiele lat z odliczeń na zasadzie praw nabytych, to nasze legalne dochody uzyskane w tych latach są raczej mizerne. W odróżnieniu od wydatków związanych z ulgami, które były raczej duże – znacznie przekraczały dochody. Na pocieszenie dodam, że w sukurs podatnikom może przyjść instytucja przedawnienia. Zobowiązanie w podatku od przychodów z nieujawnionych źródeł nie powstaje, jeśli decyzja ustalająca to zobowiązanie doręczona została po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym upłynął termin do złożenia zeznania rocznego dla podatników podatku dochodowego od osób fizycznych za rok podatkowy, którego dotyczy decyzja. Oznacza to, iż przedawnieniem objęte są obecnie przychody z nieujawnionych źródeł powstałe w 2001 r., natomiast w odniesieniu do roku 2002 i lat następnych organy podatkowe mogą jeszcze przeprowadzić postępowanie i wymierzyć 75-procentowy podatek.

Podatki PIT Nieruchomości

Pozostało 96% artykułu