Zasadniczo najem nieruchomości mieszkalnych jest opodatkowany na zasadach ogólnych (tj. według skali podatkowej) albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zasady ogólne dają możliwość wliczania wydatków na utrzymanie lokalu (w tym i amortyzacji) w koszty uzyskania przychodu.

Ryczałt ma tę zaletę, że jest prosty, a na dodatek do pewnej wysokości przychodów może być opłacalny podatkowo (bo stawka podatku wynosi 8,5 proc.). Potem jednak, gdy przychody przekroczą 13 510 zł, stawka podatku gwałtownie rośnie (do 20 proc.) i ryczałt przestaje być atrakcyjny.

[b]Z punktu widzenia wynajmującego najkorzystniej byłoby opłacać podatek według karty podatkowej.[/b] Ale ta forma jest możliwa tyko wtedy, gdy spełnione są łącznie następujące warunki:

- wynajem dotyczy pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków),

- łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza 12,

- wynajem jest prowadzony przy zatrudnieniu nie więcej niż dwóch pracowników lub dwóch pełnoletnich członków rodziny, nie wyłączając małżonka.

Tak wynika z tabeli miesięcznych stawek podatku dochodowego w formie karty podatkowej stanowiącej załącznik nr 3 do [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=30A48C69302B561E2DADFF95963560D2?id=77426]ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU nr 144, poz. 930 ze zm.)[/link] – część XII, pozycja 4.

[srodtytul]Mieszkania to nie pokój [/srodtytul]

[b]Czy z karty podatkowej może korzystać ten, kto jest właścicielem kilku bądź kilkunastu małych kawalerek?[/b] Z takim pytaniem zwrócił się do urzędu skarbowego podatnik, który w czasie roku akademickiego wynajmuje je studentom, a w wakacje – turystom. Kawalerki są niewielkie, mają zaledwie po 16 m kw. i każda składa się z jednego pokoju, przedpokoju oraz łazienki.

„Zryczałtowany podatek w formie karty podatkowej mogą opłacać osoby fizyczne, które świadczą usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (...). Wynajem mieszkań – nawet jeśli są to mieszkania jednopokojowe (kawalerki) – znajdujących się w trzech blokach, na różnych piętrach, nie jest tożsamy z wynajmowaniem pokoi gościnnych i domków turystycznych” – odpowiedział [b]dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 28 maja 2009 r. (ITPB1/415-189/09/HD).[/b]

[srodtytul]Ile domków można[/srodtytul]

Skoro wynajem domków turystycznych uprawnia do korzystania z karty podatkowej, to rodzi się kolejne pytanie: [b]ile takich domków może mieć wynajmujący? Czy – tak jak przy wynajmie pokoi gościnnych – 12?[/b]

[b]Wszystko zależy od tego, ile pokoi jest łącznie w tych domkach – wynika z odpowiedzi dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (interpretacja z 5 stycznia 2009 r., IPPB1/415-1159/08-4/AŻ).[/b]

„Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie odsyła do odrębnych przepisów w zakresie warunków, jakim powinny odpowiadać pokoje przeznaczone do wynajmu. Określa tylko maksymalną liczbę pokoi – 12 – dla możliwości zastosowania do opodatkowania przepisu art. 23 ust. 1 tej ustawy. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym wnioskodawczyni, pozyskując cztery dodatkowe domki turystyczne do posiadanych dziesięciu domków, nie będzie spełniała przesłanek uprawniających do opodatkowania świadczonych usług w formie karty podatkowej. Gdyby nawet założyć, iż w domku turystycznym jest jeden pokój, to przy 14 domkach liczba pokoi będzie wynosiła co najmniej 14” – odpowiedział dyrektor warszawskiej izby.

[ramka][b]Trzeba spełnić inne warunki[/b]

Wprawdzie załącznik nr 3 do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów określa warunki dla zarabiających na wynajmie, to powinni oni również pamiętać o innych wymogach wynikających wprost z tej ustawy.

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 25 ust. 1, żeby korzystać z karty, należy:

- złożyć wniosek o zastosowanie opodatkowania w tej formie i zgłosić w nim prowadzenie działalności wymienionej w jednej z 12 części tabeli,

- przy prowadzeniu działalności nie korzystać z usług osób niezatrudnionych przez siebie na podstawie umowy o pracę oraz z usług innych przedsiębiorstw i zakładów, chyba że chodzi o usługi specjalistyczne,

- nie prowadzić, poza jednym z rodzajów działalności wymienionej w art. 23, innej pozarolniczej działalności gospodarczej,

- pamiętać, by małżonek nie prowadził działalności w tym samym zakresie,

- nie wytwarzać wyrobów opodatkowanych akcyzą,

- nie prowadzić pozarolniczej działalności gospodarczej poza terytorium Polski. [/ramka]