Adaptacja strychu za zgodą wspólnoty

[b]Sąd Najwyższy w uchwale (sygn. III CZP 91/08)[/b]uznał, że pozwanym w takiej sprawie jest wspólnota mieszkaniowa, a nie właściciele poszczególnych mieszkań.

Wyjaśniła ona wątpliwość prawną powstałą na tle sprawy wniesionej przez Joannę O.-M. przeciwko 11 członkom jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Sopocie.

[srodtytul]Remont dachu [/srodtytul]

Udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności powstałego w ten sposób lokalu czy lokali oraz na zmianę w następstwie przebudowy lub nadbudowy wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

W art. 22 ust. 3 pkt 5 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[/link] zapisano, że na jej udzielenie potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

Taką uchwałę, zaprotokołowaną przez notariusza, podjęli jednomyślnie w 2002 r. członkowie owej wspólnoty. W uchwale przyjęto swoistą opcję zerową – o wzajemnym niedopłacaniu różnic między kosztem budowy mieszkań poniesionym przez przyszłą właścicielkę a ich wartością rynkową. Na jej podstawie Joanna O.-M. zawarła ze wspólnotą umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali o łącznej pow. 152 mkw. liczonej na poziomie podłogi. W umowie tej zobowiązała się m.in. do ich wybudowania i remontu kapitalnego dachu. Ustalono w niej, że umowa definitywna będzie podpisana do 31 grudnia 2003 r.

Jednakże 1 grudnia 2003 r. wspólnota podjęła uchwałę o uchyleniu się od skutków swego oświadczenia woli złożonego w umowie przedwstępnej wskutek niedochowania przez Joannę O.-M. terminów wykonania poszczególnych prac oraz innych warunków dotyczących inwestycji.

Joanna M.-O., wskazując jako podstawę art. 390 § 2 kodeksu cywilnego, wystąpiła do sądu z żądaniem zobowiązania do złożenia oświadczenia woli, czyli zawarcia umowy definitywnej, przyrzeczonej w umowie przedwstępnej. Jako pozwanych wskazała właścicieli poszczególnych lokali.

Sąd I instancji uwzględnił jej żądanie. Uznał, że uchylenie się przez wspólnotę od skutków oświadczenia zawartego w uchwale z 2002 r. było bezskuteczne, bo oświadczenie to nie zawierało wad.

Ponieważ jednak Joanna M.-O. wyremontowała dach, ale nie zamontowała w nim ławy kamieniarskiej i nie wykonała na większej powierzchni wybudowanych mieszkań izolacji akustycznej, zobowiązał ją w wyroku do wykonania tych prac.

[srodtytul]Sąd przyznał odszkodowanie[/srodtytul]

Zasądził też od niej na rzecz wspólnoty prawie 42 tys. zł z odsetkami. Miało to być odszkodowanie za zmniejszenie się udziałów właścicieli w nieruchomości wspólnej ponad ustalenia zawarte w uchwale wyrażającej zgodę na przebudowę strychu.

Okazało się bowiem, że łączna powierzchnia lokali wynosi 165,4 mkw. i jest większa o 13,4 m od wskazanej w umowie przedwstępnej. To spowodowało odpowiednie zmniejszenie udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Sąd wyliczył to odszkodowanie, przyjmując ustalony przez biegłego koszt wybudowania 1 mkw. lokalu (13,4 mkw. x 3132 = 41 968,8 zł).

[srodtytul]Kogo należało pozwać [/srodtytul]

W apelacji od tego wyroku Joanna M.-O. zakwestionowała obciążenie jej wypłatą odszkodowania. Apelację wniosła także właścicielka jednego z mieszkań. Twierdziła, że odszkodowanie powinno być wyższe, bo powierzchnia lokali powstałych w wyniku przebudowy liczona na poziomie podłogi wynosi 236,5 mkw., a poza tym sąd nie uwzględnił przy jego ustalaniu 70-proc. wzrostu wartości nieruchomości, jaki nastąpił w latach 2006 – 2007.

Sąd II instancji przed merytorycznym rozpatrzeniem apelacji powziął wątpliwość natury zasadniczej, a mianowicie, czy właściwie wskazana została w tej sprawie strona pozwana. [b]Pozew bowiem w świetle art. 390 § 2 kodeksu cywilnego może być skierowany tylko przeciwko temu, kto był stroną umowy przedwstępnej i uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. [/b]Ponieważ przepisy ustawy z 1994 r. nie dają też jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy stroną takich umów jest wspólnota czy jej poszczególni członkowie, sąd II instancji zwrócił się z pytaniem prawnym do SN.

Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w odpowiedzi na nie stwierdził, że w sprawie takiej pozwanym jest wspólnota mieszkaniowa (jej przysługuje legitymacja bierna).