Użytkowanie wieczyste można rozwiązać w części

Sąd Najwyższy w wyroku uznał, że jeśli użytkownik wieczysty zagospodarował część działki zgodnie z umową, to nie ma przeszkód, by tę część mu pozostawić, a rozwiązać umowę tylko względem pozostałej części gruntu (sygnatura akt II CSK 428/10).

Z tego powodu zapewne w rękach dotychczasowego użytkownika wieczystego pozostanie część atrakcyjnej działki w szczecińskiej dzielnicy Pogodno.

Część dolna i górna

Działka ma ponad 1 ha i sąsiaduje ze stadionem Pogoni. Składa się z dwu części położonych na różnych poziomach: większej dolnej i mniejszej górnej.

W styczniu 1999 r. miasto oddało całą tę działkę w użytkowanie wieczyste Alicji Ch. na 99 lat. W umowie zapisano, że na większej jej części ma powstać hala sportowa z obiektem socjalnym, gastronomicznym oraz salami widowiskowymi, a także kort tenisowy, na mniejszej – budynek wielomieszkaniowy z lokalami użytkowymi. Termin wykonania tych inwestycji ustalono na dwa lata.

Już w 2001 r. Alicja Ch. zwróciła się do gminy o renegocjację umowy. Chciała zmiany jej przeznaczenia na budownictwo mieszkaniowo-usługowe. Powodem były informacje, że miasto popiera budowę nieopodal jej działki dużego kompleksu sportowego, co stawia pod znakiem zapytania sens budowy przez nią hali sportowej i kortu. Prezydent miasta poinformował Alicję Ch., że miasto nie jest zainteresowane zmianą przeznaczenia działki. Kolejne próby renegocjacji z propozycją m.in. podziału działki się nie powiodły. W grudniu 2004 r. gmina wystąpiła do sądu o rozwiązanie użytkowania wieczystego.

W trakcie tej sprawy Alicja Ch. przeniosła prawo użytkowania wieczystego na spółkę z o.o. w zamian za zwolnienie z długu (w kwocie 523 tys. zł), a ona z kolei na spółkę OK Development. Ta zaś zagospodarowała górną część działki, wznosząc tam budynek wielorodzinny z lokalami użytkowymi i rozpoczęła budowę podobnego na działce dolnej. Dziś użytkownikiem wieczystym jest inna jeszcze firma.

Sąd I instancji orzekł rozwiązanie umowy. Przede wszystkim wykluczył możliwość jej rozwiązania co do części działki, czego domagali się Alicja Ch. oraz użytkownik wieczysty występujący po jej stronie jako interwenient uboczny. Zdaniem sądu nie pozwalał na to także funkcjonalny związek między dwoma częściami działki i to, że inwestycja na górnej jej części miała zasilać finansowo inwestycję na jej dolnej części. Za niewiarygodne uznał twierdzenia Alicji Ch., że przyczyną niezagospodarowania dolnej części działki było popieranie przez gminę konkurencyjnych inwestycji.

Wyrok ten zaakceptował sąd II instancji.

Sąd musi wyjaśnić

Skargę od tego wyroku wniosła Alicja Ch. Zarzuciła przede wszystkim naruszenie art. 240 kodeksu cywilnego mówiącego o możliwości rozwiązania umowy z użytkownikiem wieczystym. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację Alicji Ch. Sędzia Hubert Wrzeszcz stwierdził, że głównym zagadnieniem w tej sprawie jest dopuszczalność częściowego rozwiązania umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste. Ani w art. 240 kodeksu cywilnego, ani w ustawie z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie mówi się o dopuszczalności rozwiązania umowy co do fizycznie wydzielonej części gruntu. SN nie zgodził się z twierdzeniem miasta, że bez takiego szczególnego przepisu jest to niedopuszczalne.

Sędzia odwołał się tu do argumentu a minori ad maius: skoro dopuszczalne jest rozwiązanie takiej umowy w całości, to tym bardziej w części. Przypomniał, że takie stanowisko zajął m.in. NSA w uchwale siedmiu sędziów z 24 listopada 1997 r. (sygn. OPS 7/97). Nie ma wątpliwości, że częściowe rozwiązanie umowy jest dopuszczalne – zaznaczył sędzia. To jednak nie oznacza, że taka decyzja możliwa jest także w tej sprawie.

Sądy tego nie wyjaśniły, ponieważ konsekwentnie wyłączały tę możliwość. Nie wiadomo, z czego wynika, że działka górna ma być zapleczem finansowym dla inwestycji na działce dolnej, co uniemożliwia decyzję o podziale umowy – mówił sędzia. Sądy nie wyjaśniły też, czy – z uwzględnieniem zapisów planu miejscowego – w ogóle było możliwe wykonanie umowy. Dlatego SN przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Co mówią przepisy

Wbrew umowie

W myśl art. 240 kodeksu cywilnego umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu Skarbu Państwa, gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków może ulec rozwiązaniu przed upływem terminu, jeśli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

Dodatkowe regulacje zawiera art. 33 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a co do ustalania sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste – art. 62 – 65 tej ustawy.

Czytaj też

Opieszały inwestor może stracić grunt