Opłatę roczną zmieni pozwolenie na użytkowanie budynku

Jak wynika z treści art. 72 ust. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=F012764D3099DB9103E462C77E605B1F?id=357084]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.[/link], dalej – ugn), wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana.

Jednakże gdy przychodzi do konkretów, ocena, jakie zmiany, a także po jakim czasie, uzasadniają zmianę stawki, powoduje liczne spory.

[srodtytul]Budynek w budowie   [/srodtytul]

Sprawy dotyczące zmiany stawki opłaty rocznej docierają też do Sądu Najwyższego. Ostatnio sąd ten wydał kilka orzeczeń, które powinny wyeliminować przynajmniej część wątpliwości. Na uwagę zasługuje zwłaszcza [b]wyrok z 19 maja 2010 r. (I CSK 591/09). [/b]

SN stwierdził w nim, że trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 ugn następuje w wyniku decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego wzniesionego na tej nieruchomości. W sprawie, której dotyczy wyrok, chodziło o grunt o pow. niespełna 2,7 tys. mkw. położony w atrakcyjnej części stołecznej Woli.

Użytkownik wieczysty uzyskał w 1999 r. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w 2001 r. pozwolenie na budowę 30-piętrowego budynku mieszkalno-biurowego z garażem wielopoziomowym. Jednakże decyzja o pozwoleniu na użytkowanie tego budynku została wydana w kwietniu 2005 r.

W decyzji tej powierzchnię użytkową mieszkań określono na ponad 21 tys. mkw., lokali usługowych na 2,7 tys. mkw., a garaży na 9,4 tys. mkw. (całkowita wynosi więc ponad 33 tys. mkw.). Oznacza to, że grunt jest wykorzystywany w 63 proc. na cele mieszkaniowe, a w 37 proc. na usługowe. Stosownie do art. 73 ust. 1 ugn, jeżeli grunt oddano w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.

Skarb Państwa wypowiedział deweloperowi z dniem 31 grudnia 2003 r. dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste, przyjmując, że gruntu tego dotyczy stawka 3 proc., a nie – jak wcześniej przyjmowano – 1 proc. ceny gruntu.

[srodtytul]Nie wystarczy zmiana planu...[/srodtytul]

Deweloper zakwestionował podwyżkę opłaty rocznej, ale przegrał najpierw w samorządowym kolegium odwoławczym (SKO), a potem przed sądem I instancji, do którego wniósł sprzeciw od decyzji SKO. Przegraną skończyła się dla niego także sprawa w II instancji.

SKO i sądy nie zgodziły się ze stanowiskiem dewelopera, że od chwili rozpoczęcia inwestycji jako mieszkaniowej stawka za wieczyste użytkowanie powinna wynosić 1 proc. ceny tego gruntu. W ich ocenie bowiem rozpoczęcie inwestycji nie spowodowało trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. O takiej zmianie świadczy dopiero decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydana w kwietniu 2005 r.

Takiego samego zdania był SN, który oddalił skargę kasacyjną dewelopera. W uzasadnieniu podkreślił, że w art. 73 ust. 2 ugn mowa jest o „korzystaniu” i że zmianę sposobu korzystania z nieruchomości trzeba odróżnić od zmiany jej przeznaczenia. Na gruncie prawa cywilnego pojęcie to oznacza używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków.

Nie wystarczy jedynie zmiana przeznaczenia gruntu wynikająca z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu [b](tak też uznał SN w wyroku z 21 stycznia 2010 r., I CSK 210/09)[/b]. W obu bowiem wypadkach pojawia się tylko możliwość określonego sposobu korzystania z nieruchomości. Żaden z tych aktów sam przez się nie prowadzi do zmiany, i to trwałej, sposobu „korzystania” z gruntu – podkreśla SN.

[srodtytul]... ani rozpoczęcie inwestycji [/srodtytul]

To samo dotyczy decyzji o pozwoleniu na budowę, a nawet rozpoczęciu budowy. Podobnie bowiem jak w przypadku decyzji o warunkach zabudowy w rachubę wchodzi prawna dopuszczalność zmiany tego pozwolenia także w trakcie realizacji inwestycji, a nawet całkowite jej zaniechanie. Ustawodawca w odniesieniu do przesłanki „trwałości” nie wprowadza jakichkolwiek kryteriów, które powinny zostać spełnione.

Przesłankę tę należy więc obiektywizować – tłumaczy SN. Znaczenie prawne ma przy tym tylko zmiana sposobu korzystania z gruntu, która powoduje zarazem „zmianę celu, na który nieruchomość została oddana”. Wznoszenie budynku mieszkalnego na danym gruncie docelowo ukierunkowane jest na mieszkaniowe korzystanie z tego gruntu. Jednakże dopiero z chwilą zakończenia robót budowlanych można mówić o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości jako czynności dokonanej.

Rzecz jasna zakończenie budowy należy oceniać w kontekście przepisów prawa budowlanego. Z przepisów tych zaś wynika – tłumaczy SN – że z prawnego punktu widzenia stan budowy kończy się z momentem dopuszczenia obiektu budowlanego do użytkowania.

Z tą chwilą powstaje prawna możliwość rozpoczęcia mieszkaniowego sposobu wykorzystywania nieruchomości. W ocenie SN to właśnie dokonana zmiana sposobu korzystania z gruntu świadczy o zmianie celu. Cel mieszkaniowy ma wynikać z bieżącego, mieszkaniowego sposobu korzystania z gruntu.

[ramka][b]O cenie decyduje cel[/b]

Jak wynika z treści art. 72 ust. 3 ugn, wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana, i wynosi:

- 0,3 proc. ceny nieruchomości oddanej: na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, obrony przeciwpożarowej; pod budowę obiektów sakralnych, wraz z budynkami towarzyszącymi; na działalność charytatywną,

- 1 proc. ceny nieruchomości gruntowej oddanej na cele rolne oraz na cele mieszkaniowe, sportowe i na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,