Właściciele lokali decydują o uchwałach

Sąd Najwyższy w wyroku (sygnatura akt V CSK 52/10)

dotyczącym jednej z dużych wspólnot mieszkaniowych stwierdził, że

zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd (zarządcę).

Wspólnotę tę tworzy 54 właścicieli lokali. Obowiązuje w niej system głosowania: jeden właściciel – jeden głos. Zarząd w porozumieniu z zarządcą zwołał zebranie wspólnoty. Przybyło na nie 21 osób. Obecni zadecydowali o przerwaniu zebrania i wyznaczeniu nowego terminu oraz o umieszczeniu w porządku obrad dodatkowo m.in. sprawy wypowiedzenia umowy dotychczasowemu zarządcy, wyboru nowego zarządcy i składu zarządu.

W kolejnym posiedzeniu uczestniczyło osobiście lub było reprezentowanych 31 właścicieli, czyli większość stanowiąca 65,3 proc. Taką większością zgodnie podjęli uchwały m.in. o odwołaniu zarządu, o wyborze nowego zarządu, o natychmiastowym wypowiedzeniu umowy o zarządzanie dotychczasowemu zarządcy i o wyborze nowego zarządcy.

Zabranie wspólnoty zwołane wcześniej przez dotychczasowego zarządcę nie odbyło się ze względu na zbyt małą liczbę obecnych.

Wszystkie uchwały zaskarżył do sądu jeden z właścicieli Roman T., który w zebraniu wspólnoty w tym dniu nie uczestniczył. W pozwie przeciwko wspólnocie domagał się ich uchylenia ze względu na uchybienia formalne, do których doszło podczas podejmowania uchwał.

Sąd I instancji stwierdził wprawdzie, że doszło do uchybień, jednakże żądanie Romana T. oddalił. Uznał, że nie stanowią one, według art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali, podstawy do uchylenia kwestionowanych uchwał. Byłyby nią tylko wówczas, gdyby miały znaczenie dla treści podjętych uchwał. W tej sprawie tak nie było, skoro za uchwałami głosowała większość właścicieli.

Takiego zdania był też sąd II instancji, który oddalił apelację Romana T. Bezpodstawny okazał się w jego ocenie m.in. zarzut naruszenia art. 18 ust. 2a ustawy z 1994 r. wskutek niezachowania wskazanej w nim formy zmiany sposobu zarządu. W myśl tego przepisu zmiana ustalonego przez właścicieli w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza.

Sąd uznał, że przepis ten nie miał tu zastosowania, bo właściciele nie zmienili "sposobu zarządu", lecz tylko skład osobowy zarządu oraz zarządcę jako administratora, tj. osobę dokonującą wyłącznie czynności faktycznych, ale niebędącą zarządcą w rozumieniu ustawy z 1994 r.

Zgodził się z tym również Sąd Najwyższy. Skarga kasacyjna Romana T. została oddalona.

W uzasadnieniu swego wyroku SN odniósł się szerzej do zarzutu naruszenia przepisów dotyczących zwoływania zebrań wspólnoty: art. 32 ust. 1 i 2 i art. 31 lit. a.

Chodziło o dwie kwestie:

- czy posiedzenie, na którym podjęto zaskarżone uchwały, było kontynuacją wcześniejszego czy też nowym zebraniem, zwołanym nieformalnie przez nieuprawnione osoby,

- czy porządkiem obrad posiedzenia można było objąć sprawy, które nie były umieszczone w porządku obrad na wcześniejszym posiedzeniu.

Co do pierwszej kwestii SN stwierdził, iż mimo braku stosownej regulacji w ustawie o własności lokali, nie ma wątpliwości, że zebranie właścicieli lokali, zwołane na określony dzień, może podjąć uchwałę o kontynuacji obrad w późniejszym dniu. Przeniesienia posiedzenia nie można tu traktować jako zwołania nowego zebrania.

Odnosząc się do drugiej kwestii, SN zaznaczył, że w ustawie z 1994 r. nie ma przepisów, w myśl których zebranie mogłoby podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych do wiadomości właścicieli. Może podejmować uchwały również w sprawach, które – jak w tej sprawie – nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd (zarządcę).