Walne zgromadzenie w spółdzielniach mieszkaniowych: Nieobecni nie decydują

Dlaczego spółdzielcy nie przychodzą na walne zgromadzenia i co ich boli – wyjaśnia wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie w rozmowie z Renatą Krupą-Dąbrowską

Publikacja: 17.10.2011 04:50

Walne zgromadzenie w spółdzielniach mieszkaniowych: Nieobecni nie decydują

Foto: Fotorzepa, Krzysztof Skłodowski

Rz: Czy spółdzielnie mieszkaniowe potrzebują reformy?

Grzegorz Abramek wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie:

Tak, i to bardzo. Obecne przepisy po wielu nowelizacjach są skrajnie nieczytelne. Świadczą o tym liczne wyroki sądowe, często diametralnie różne. Przede wszystkim dotyczą one wszelkich uchwał walnego zgromadzenia, chociażby w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi czy podziału wyniku finansowego spółdzielni. Nie było wiadomo np., kiedy walne zgromadzenie odbywające się w częściach podjęło uchwałę. Czy wtedy, gdy głosowały nad nią wszystkie części? A co, jeśli jedna z części się nie odbyła albo też nad uchwałą nie głosowała? Sądy orzekały w takich sprawach na tyle różnie, że rzecznik praw obywatelskich zwrócił się do Sądu Najwyższego o podjęcie uchwały. Dopiero SN rozstrzygnął, że wystarczy, by projekt uchwały został ujęty w porządku obrad bez faktycznego przeprowadzenia głosowania na danej części walnego. Takich przykładów mógłbym podać znacznie więcej.

Wychodzi więc na to, że kolejne nowelizacje ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych bardziej gmatwają życie spółdzielcom, aniżeli im pomagają?

Jest jeszcze gorzej, niż pani myśli. W każdym projekcie nowelizacji do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych możemy przeczytać, że ich celem jest wprowadzenie uproszczeń, ułatwień i zwiększenie praw członków. Tylko że w praktyce wychodzi coś zgoła odwrotnego. Jedna z nowel, mianowicie ta pochodząca z 2007 r., wręcz ubezwłasnowolniła członków. Zlikwidowała bowiem zebrania przedstawicieli w dużych spółdzielniach i zastąpiła je walnym zgromadzeniem w częściach. Wprowadziła przy tym takie procedury, że spółdzielcy nie mogą nic zmienić, nawet przecinka w projekcie uchwały! Te zgromadzenia są nieme. Spółdzielcy nie mają wpływu na porządek obrad, nie mogą zgłaszać swoich wniosków i nad nimi dyskutować. Ich rola ogranicza się do głosowania, czyli tak naprawdę do podnoszenia ręki. I to ma być zwiększenie praw przysługujących członkom? Dużo większe uprawnienia mieli uczestnicy zebrań przedstawicieli. Odbywała się dyskusja, członkowie mogli wyrazić swoje opinie, a co najważniejsze, zgłaszać wnioski i podejmować decyzje.

Zawsze przecież mogą przed walnym zgłosić swój projekt uchwały?

Tak, to prawda. Ale spółdzielcy nie są tym specjalnie zainteresowani ani też uczestnictwem w walnym zgromadzeniu. O tym, jakie jest zainteresowanie, świadczy liczba osób, które przeglądają dokumenty wykładane przed walnym. To są naprawdę jednostki.

Ale przepisy i tu są niejasne. Co zrobić np., gdy zgłoszony projekt uchwały jest sprzeczny z przepisami? Na to pytanie nie ma odpowiedzi w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych ani w prawie spółdzielczym, a takie sytuacje się zdarzają.

Na każdym kroku podnosi się, że spółdzielcy nie mają wpływu na zarządzanie spółdzielnią ani nieruchomością, w której mieszkają.

Przepraszam bardzo, ale jak mogą mieć jakikolwiek wpływ, kiedy frekwencja na walnym oscyluje między 2 a 5 proc. Nie można oczekiwać, że osoby nieobecne będą mogły mieć wpływ na decyzje podejmowane bez ich udziału.

Nie przychodzą, bo...

Nie interesuje to ich. Brakuje też przyzwyczajeń demokratycznych, wiary, że ma się wpływ na to, co się dzieje. Działa tu podobny mechanizm jak w wypadku wyborów parlamentarnych czy samorządowych. W efekcie w przypadku spółdzielni, która liczy kilka tysięcy członków, w walnym zgromadzeniu uczestniczy 200 – 300. Często więc jedna grupa zainteresowana z jakichś powodów walnym, np. remontem swojego budynku, może przeforsować decyzje odpowiadające tylko jej, a nie spółdzielni jako całości.

Poza tym te 3 proc., które przychodzi, to zazwyczaj osoby niezadowolone. Znam przypadek spółdzielni, w której na pierwszym walnym zgromadzeniu doszło do odwołania rady nadzorczej. Trudno jednak powiedzieć, żeby te skutki były konstruktywne, ponieważ przez kilka miesięcy spółdzielnią zarządzał kurator, a przez dwa miesiące nie miała żadnej reprezentacji, nawet jednego przelewu nie mogła zrobić.

Z czego to wynika? Z czystego pieniactwa? A może niezadowolenie członków jest uzasadnione, ponieważ spółdzielnia jest źle zarządzana?

W każdym środowisku są czarne owce, także w spółdzielniach mieszkaniowych. Zdarza się więc, że dana osoba lub osoby nie nadają się do zarządzania spółdzielnią. Często jednak to niezadowolenie i frustracja wynikają z niezrozumienia przepisów, które zarząd musi stosować, ale nie ma co się dziwić, skoro sami prawnicy mają z tym problemy. Trudno wymagać więc od emeryta, który całe życie pracował np. w budownictwie, żeby znał zastosowanie tak skomplikowanych norm.

Ale odwołanie zarządu w spółdzielni liczącej kilka tysięcy członków jest bardzo trudne.

Trudne? Proszę wrzucić w wyszukiwarkę internetową hasło „odwołany zarząd w spółdzielni mieszkaniowej" i wtedy zobaczy pani, ile wyświetli się wyników. Bardzo często nie chodzi o argumenty merytoryczne, tylko emocjonalne. Są lokatorzy budynków, którzy z zasady są niezadowoleni. Bo mieli później pomalowaną klatkę, bo mają źle utrzymaną zieleń etc.

Pokutuje też mit, że zarządu nie da się odwołać, a poza tym mówią to często ci, którzy w walnym nie biorą udziału, a przecież to walne wybiera radę nadzorczą powołującą i odwołującą zarząd.

Przyzna pan jednak, że właściciele mieszkań, a więc głównie ci, którzy je wykupili, mają niewielki wpływ na zarządzanie budynkiem, w którym mieszkają.

Dlaczego?

Bo spółdzielnia sprawuje zarząd powierzony. Są na to skazani, chyba że nie ma już w budynku ani jednego lokalu należącego do spółdzielni albo dysponują co najmniej połową udziałów w nieruchomości wspólnej.

To błędny tok rozumowania! Zawsze każdy właściciel ma prawo wystąpić do sądu cywilnego przeciwko spółdzielni w celu ochrony swoich praw.

Znam też spółdzielnie, w których sytuacja jest zgoła odwrotna. Wszystkie lokale w budynku zostały wykupione, a więc z mocy przepisów powinna powstać tam wspólnota mieszkaniowa. A właściciele jej nie chcą, wolą, żeby było jak do tej pory. Prawo jednak nie przewiduje takiej możliwości.

No tak, ale zarządzanie za pośrednictwem sądu, przyzna pan, jest trudne i kosztowne.

Każdy właściciel może zostać członkiem spółdzielni, zarząd nie może mu tego odmówić. Wtedy ma wpływ na to, co się dzieje w spółdzielni mieszkaniowej. Może uczestniczyć w walnym, przeglądać dokumenty w siedzibie spółdzielni etc.

Większość spółdzielni ma ponadto stronę internetową, żadna inna branża nie udostępnia dokumentów na zewnątrz w takim zakresie, jak robią to spółdzielnie. Regulaminy, statuty, uchwały – to wszystko można znaleźć w Internecie. Co ciekawe, w jednym ze swoich wyroków Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę, że skoro przepis o zakładaniu stron internetowych przez spółdzielnie znajduje się w rozdziale praw i obowiązków członków i tylko dla nich powinny być dostępne dokumenty spółdzielni, powinny być strefy logowania, a ich często jeszcze nie ma.

Chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jedną rzecz: nie można też przesadzać w drugą stronę. Orzecznictwo sądów administracyjnych idzie w tym kierunku, że spółdzielnia potrzebuje zgody wszystkich właścicieli do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd, czyli np. docieplenia budynku. W Naczelnym Sądzie Administracyjnym zapadł np. wyrok, że wszyscy współwłaściciele budynku, a więc i właściciele lokali, muszą wyrazić zgodę na docieplenie budynku. Wystarczy, że jedna osoba na dwieście powie „nie", i nie można przeprowadzić remontu! A to oznacza, że koszty ogrzewania są duże i spółdzielcy płacą wyższe rachunki.

Pańskim zdaniem wystarczy więc, że znajdzie się jeden niezadowolony spółdzielca, który zna przepisy, i może sparaliżować działalność spółdzielni.

Demokracja nie może sprowadzać się do jednomyślności. Dobrze, że są jeszcze ludzie, którym chce się działać i zmieniać. Nie można jednak popadać w przesadę w żadną stronę. Niestety, w prawie mamy i takie kwiatki.

Co widać na przykładzie art. 49

1

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mamy zapis niewystępujący nigdzie indziej, dotyczący ponoszenia kosztów sądowych. Czy spółdzielnia wygrywa czy przegrywa, zawsze ponosi koszty postępowania i zastępstwa procesowego. Nawet gdy we wszystkich instancjach sąd przyznał jej rację, to i tak musi zapłacić! Przecież to chory przepis! Zwrócił na to uwagę nawet rzecznik praw obywatelskich i skierował swoje wystąpienie do ministra infrastruktury.

Niestety, wracamy do początku rozmowy, czyli do tego, że spółdzielniom potrzebna jest reforma, tylko nikt nie ma na nią pomysłu. Podejmowane w Sejmie próby zawsze zbiegają się dziwnym trafem z wyborami parlamentarnymi. Do tej pory nic z tego dobrego nie wynikło. Jak będzie w Sejmie tej kadencji? Pożyjemy, zobaczymy, zmiany nie mogą mieć charakteru zemsty politycznej. Trzeba wykorzystać istniejące struktury w interesie państwa i nas wszystkich. Zwłaszcza w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najuboższych. Dobra współpraca spółdzielni i gmin, w rozsądnie określonych ramach ustawowych, może skutecznie zwiększyć ilość mieszkań.

Mam nadzieję, że politycy dojdą do wniosku, że spółdzielczość mieszkaniową należy utrzymać z pożytkiem dla jej właścicieli – spółdzielców. Przepisy prowadzące do jej likwidacji nie rozwiążą problemów, stworzą za to nowe. Wydaje mi się, że poważniejsze niż te, z którymi borykamy się dzisiaj.

Więcej w serwisie:

Prawo dla Ciebie

»

Nieruchomości

»

Spółdzielnie mieszkaniowe

»

Walne zgromadzenie

Opinie Prawne
Maciej Gawroński: Za 30 mln zł rocznie Komisja będzie nakładać makijaż sztucznej inteligencji
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Opinie Prawne
Wojciech Bochenek: Sankcja kredytu darmowego to kolejny koszmar sektora bankowego?
Opinie Prawne
Tomasz Pietryga: Sędziowie 13 grudnia, krótka refleksja
Opinie Prawne
Rok rządu Donalda Tuska. "Zero sukcesów Adama Bodnara"
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Opinie Prawne
Rok rządu Donalda Tuska. "Aktywni w pracy, zapominalscy w sprawach ZUS"