Tomasiak: Mieszkańcy mogą kontrolować wspólnotę

Zgodnie z art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych (może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania), a także posiada zdolność sądową i procesową, co oznacza, że może pozywać i być pozwana przed sądem.

Wspólnoty mieszkaniowe można podzielić na duże, których działanie regulują przepisy u.w.l., i małe – działające na podstawie przepisów kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Do pierwszej kategorii zalicza się wspólnoty, gdzie liczba właścicieli wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali jest większa niż siedem (art. 20 u.w.l.) i to właśnie ich dotyczy w praktyce problem zgodności z prawem i zaskarżalności uchwał, ponieważ tryb ich podejmowania jest znacznie sformalizowany.

Podejmowanie decyzji

Podstawowym sposobem podejmowana decyzji przez członków dużych wspólnot mieszkaniowych jest podejmowanie uchwał. Już na początku ich istnienia ogół mieszkańców ma obowiązek podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 u.w.l.). Alternatywnym rozwiązaniem może być również powierzenie pieczy nad nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, która profesjonalnie świadczy usługi w zakresie szeroko pojętej obsługi wspólnot mieszkaniowych (art. 18 u.w.l.).

Jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej dokonano wyboru zarządu (art. 20 ust. 1 u.w.l.), to w praktyce i tak się zdarza, że zarząd ten jeszcze dodatkowo zleca wykonywanie niektórych swoich funkcji w drodze umowy cywilnoprawnej zarządowi zleconemu, którym jest podmiot świadczący profesjonalnie tego typu usługi. Należy przy tym pamiętać, że na zawarcie takiej umowy cywilnoprawnej przez zarząd wybrany wymagana jest uchwała członków wspólnoty, co potwierdził Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 10 września 2002 r. (I ACa 384/2002). W przypadku zlecenia zarządu podmiotowi zewnętrznemu, zarząd wybrany nie traci swych uprawnień. Jednak w praktyce to profesjonalny zarządca, działając w imieniu wspólnoty, kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz (bierze na siebie uprawnienia i obowiązki zarządu określone w art. 21 u.w.l.). Natomiast zarząd wybrany sprawuje jedynie funkcję kontrolną.

Czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd lub profesjonalnego zarządcę samodzielnie, natomiast do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi (lub zarządcy) pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem (art. 22 u.w.l.).

Ustawodawca nie przedstawił zamkniętego katalogu czynności, które wykraczają poza zwykły zarząd. W art. 22 ust. 3 wymienił jedynie przykładowe czynności, których podjęcie wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej uchwałą. Należą do nich m.in.: ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, dzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, a także wytoczenie powództwa zmierzającego do sprzedaży lokalu w drodze licytacji przeciwko właścicielowi lokalu, który zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat.

Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty należy złożyć w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą być podejmowane na zebraniu właścicieli, w trybie indywidualnego zbierania głosów lub też w trybie mieszanym, czyli częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Do podjęcia uchwały zazwyczaj wymagana jest zwykła większość głosów właścicieli lokali, liczona według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.).

Jeżeli natomiast suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden (taka sytuacja może powstać na skutek przyjętej w przeszłości innej metody obliczania głosów lub błędu) albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej może zostać wprowadzone głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2a u.w.l.).

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej zapadają z chwilą uzyskania większości głosów, dlatego w przypadku podejmowania uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów można przerwać procedurę z chwilą uzyskania 50 proc. głosów za lub przeciw.

Nie tylko prawo zarządu

Nie tylko zarząd lub zarządca może przedstawiać projekty uchwał. Zgodnie z art. 31 pkt b u.w.l., właściciele lokali dysponujących co najmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej mają prawo wystąpić do zarządu lub zarządcy o zwołanie zebrania właścicieli. Wniosek powinien zawierać wykaz spraw, które powinny się znaleźć w porządku obrad zebrania, co w praktyce przekłada się na możliwość proponowania przez właścicieli projektów uchwał, które mają być głosowane.

W przypadku, kiedy to zarząd lub zarządca zwołuje zabranie, każdy z właścicieli ma możliwość wystąpienia o uzupełnienie porządku obrad. W tym przypadku z projektem uchwały może wystąpić nawet jeden właściciel, ponieważ ustawodawca nie przewidział w takiej sytuacji podobnych ograniczeń jak te, które obowiązują przy zwoływaniu zebrania przez właścicieli. Projekt uchwały należy jednak zgłosić zarządcy w odpowiednim czasie, tak by mógł zamieścić uchwałę w porządku obrad w zawiadomieniu. Uchwała może być też przedstawiona bezpośrednio na zebraniu, jeśli przegłosowana zostanie zmiana porządku obrad. Zgodnie z wyrokiem SA w Poznaniu z 7 lutego 2013 r. (I ACa 1203/12) właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je.

Właściciel idzie do sądu

Jeżeli zdaniem właściciela lokalu podjęta uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, może zaskarżyć ją do sądu (art. 25 u.w.l.). Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno kwestii naruszenia prawa materialnego, jak i naruszeń proceduralnych, które mogły mieć wpływ na treść uchwały.

Przykładowo, niezgodne z prawem będzie chociażby wyznaczenie na zarządcę nieruchomości wspólnej osoby, która nie posiada odpowiednich uprawnień lub dokonanie zmiany umowy bez zachowania formy notarialnej. Do naruszenia prawa może dojść również przy okazji indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą. Zgodnie ze stanowiskiem, które Sąd Najwyższy przedstawił w wyroku z 8 lipca 2004 r. (IV CK 543/03), podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonane przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Natomiast niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie nie ma wpływu na jej skuteczność.

Zaskarżenie uchwały

Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej należy złożyć w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Prawo zaskarżenia uchwały nie jest uzależnione od wielkość posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej i może zostać zrealizowane przez jednego bądź kilku właścicieli lokali. Prawo zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie przysługuje natomiast ani jej zarządowi, ani podmiotowi pełniącemu funkcję zarządcy nieruchomości.

Powództwo o uchylenie uchwały rozpatrywane jest w trybie procesowym, pozwanym zaś jest cała wspólnota mieszkaniowa. Jeżeli sprawa ma charakter majątkowy, to sądem właściwym do jej rozpatrywania zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego jest sąd rejonowy zgodnie z miejscem położenia nieruchomości. Jeżeli natomiast sprawa dotyczy naruszenia dóbr osobistych właściciela lokalu, sądem właściwym jest sąd okręgowy.

W wyroku z 15 lutego 2007 r. (II CZ 124/06) Sąd Najwyższy orzekł, iż „sprawy o uchylenie, unieważnienie (również ustalenie nieistnienia) uchwał wspólnoty mieszkaniowej nie mają jednolitego charakteru i nie mogą być generalnie zaliczone do spraw o prawa majątkowe czy też spraw o prawa niemajątkowe, a o charakterze sprawy decyduje w każdym indywidualnym wypadku przedmiot uchwały podlegającej zaskarżeniu (uchwała SN z 9 grudnia 2005 r., III CZP 111/05).