W ostatnim czasie w „Rzeczy o Prawie" ukazały się artykuły krytyczne wobec dużej reformy procesu cywilnego: Bartłomieja Glapińskiego ( 11 maja 2016 r.)

„Nie warto robić z sądu drukarni"

, oraz Anety Łazarskiej (25 maja 2016 r.)

„Podwójny protokół w postępowaniu cywilnym"

). Reformę wprowadza uchwalona przez poprzedni Sejm ustawa z 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U z 2015 r. poz. 13

11

ze zm.), która ma wejść w życie 8 września 2016 r. Ta duża wrześniowa nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) sporo zmienia także w egzekucji. W niniejszym artykule przedstawiona zostanie ocena przełożenia wrześniowych zmian w egzekucji z ruchomości na grunt uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Jest jeszcze bowiem trochę czasu na to, aby uzupełnić zmianę o rozwiązanie pozwalające uatrakcyjnić ten sposób egzekucji z nieruchomości.

Założenia ustawodawcy

Na początku zaznaczyć należy, że nie każda nieruchomość może być przedmiotem uproszczonej egzekucji. Ustawodawca zawęził możliwość skorzystania z jej rozwiązań do nieruchomości gruntowej, a także nieruchomości zabudowanej budynkiem, ale wyłącznie w określonych sytuacjach (por. art. 1013

1

§ 1 i § 2 k.p.c.). Celem nowej regulacji miało być „uproszczenie i usprawnienie postępowania egzekucyjnego". Jednocześnie w uzasadnieniu projektu ustawy wprowadzającej do kodeksu nowy dział VIa (art. 1013

1

–1013

6

k.p.c.) wyraźnie wskazano, że uproszczona egzekucja z nieruchomości jest nowym sposobem egzekucji. Z tego względu, gdy cechy nieruchomości dłużnika mającej być przedmiotem egzekucji pozwalają na zastosowanie obu sposobów egzekucji – uproszczonej lub zwykłej – wybór w tym zakresie należy do wierzyciela, który pierwszy kieruje wniosek o wszczęcie egzekucji z tego konkretnego składnika majątku dłużnika (dalsi wierzyciele przyłączają się do egzekucji prowadzonej według sposobu wybranego przez pierwszego wierzyciela – arg. z art. 927 k.p.c. w zw. z art. 1013

1

§ 3 k.p.c.).

W ramach uproszczonej egzekucji z nieruchomości kodeks przewiduje dwa sposoby sprzedaży nieruchomości: sprzedaż z wolnej ręki (polega ona na złożeniu oferty potencjalnemu nabywcy wyłonionemu według trybu wskazanego przez strony, względnie przez sąd – por. art. 1013

3

–1013

5

k.p.c.) oraz sprzedaż licytacyjną – będącą przedmiotem niniejszego artykułu, do której dochodzi w sytuacji, gdy sprzedaż z wolnej ręki nie doszła do skutku (por. art. 1013

6

k.p.c.).

Minimalizm ustawowy

Unormowanie dotyczące sprzedaży licytacyjnej w toku uproszczonej egzekucji z nieruchomości zostało zawarte jedynie w jednym artykule – 1013

6

k.p.c. Zgodnie z § 1 do tej formy sprzedaży stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości z wyraźnym odesłaniem tylko do jednego przepisu obowiązującego dla egzekucji z nieruchomości prowadzonej według reguł ogólnych, tj. art. 954 k.p.c. (przepis ten stanowi, komu doręcza się obwieszczenie o licytacji w toku zwykłej egzekucji z nieruchomości). Z kolei § 2 art. 1013

6

k.p.c. stanowi, iż to sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (a więc tak samo jak przy zwykłej egzekucji z nieruchomości), a także wskazuje, że po uprawomocnieniu się tego postanowienia to komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji (w egzekucji z nieruchomości prowadzonej według reguł ogólnych – to rozstrzygnięcie leży w kompetencji sądu).

Ustawodawca, odsyłając w zakresie regulacji przebiegu licytacji do grupy przepisów o licytacji w egzekucji z ruchomości (tj. art. 867–879 k.p.c.) niestety nie dostrzegł tak istotnej kwestii jak to, iż nabycie nieruchomości zazwyczaj wiąże się z obowiązkiem wyłożenia znacznej kwoty.

Aktualny stan prawny

Przełożenie bez żadnych modyfikacji czy uzupełnień na grunt postępowania, którego przedmiotem jest przymusowa sprzedaż nieruchomości, rozwiązań dotyczących przebiegu licytacji w egzekucji z ruchomości skutkuje wieloma osobliwościami, które mogą zaskoczyć potencjalnego nabywcę.

Przede wszystkim licytant winien wiedzieć o tym, że będzie miał dwa niezwykle krótkie terminy do uiszczenia reszty ceny (rękojmię, zgodnie z art. 8671 § 1 k.p.c., uiszcza przed przystąpieniem do przetargu). Otóż zgodnie z art. 871 k.p.c. w zw. z art. 1013

6

§ 1 k.p.c. licytant w ramach uproszczonej egzekucji z nieruchomości obowiązany jest zapłacić jedną piątą ceny nabycia „natychmiast po udzieleniu mu przybicia", a resztę „do godziny dwunastej dnia następnego".

Ocena słuszności dwóch terminów zapłaty reszty ceny według specyficznych reguł z art. 871 k.p.c., w egzekucji mającej za przedmiot nieruchomość nie może być pozytywna. W zwykłej egzekucji z nieruchomości przepis art. 967 k.p.c. wyznacza jeden, a nie dwa terminy zapłaty reszty ceny, nadto jest to termin dłuższy dla nabywcy (dwa tygodnie od otrzymania wezwania), a także przepis ten wyraźnie wskazuje, iż resztę ceny „należy złożyć na rachunek depozytowy Ministra Finansów" (komornik w uproszczonej egzekucji z nieruchomości nie ma jasnej regulacji pozwalającej mu na wskazanie nabywcy chcącemu zapłacić resztę ceny przelewem bankowym, na jaki rachunek bankowy ma dokonać przelewu).

Licytacja tak, ale nie w piątek

Obecny stan prawny jest wysoce niedoskonały. Można postawić tezę, że licytacje nieruchomości w ramach omawianego sposobu egzekucji nie odbywają się w piątki. Oczywiście twierdzenie to nie jest oparte na badaniach statystycznych, lecz wynika z pragmatycznych rozważań. Trudno bowiem przyjąć, aby komornicy, których kancelarie nie są czynne w soboty, wiedząc o tym, że terminy z art. 871 k.p.c. są ustawowe (a więc niepodlegające przedłużeniu przez organ egzekucyjny) oraz prekluzyjne – wyznaczali licytacje nieruchomości w toku uproszczonej egzekucji w piątki. Pomijanie piątków należałoby wiązać z chęcią uniknięcia możliwej postawy nabywcy chcącego zapłacić całą cenę gotówką. Pomimo powszechnej dostępności usług bankowych na wolę zapłaty gotówką wpływ może mieć dokonywana przez nabywcę literalna wykładnia art. 1003 § 2 k.p.c. Przepis ten, mający zastosowanie do uproszczonej egzekucji z nieruchomości poprzez art. 1013

1

§ 3 k.p.c., stanowi, iż „na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką". Jakkolwiek w odniesieniu do art. 1003 § 2 k.p.c. optować należy za wykładnią, iż przepis ten używa określenia „gotówka" dla odróżnienia zapłaty ceny środkami pieniężnymi (niezależnie od formy płatności) od jej uiszczenia przez zaliczenie na jej poczet wierzytelności – to jednak jego redakcja może mieć wpływ na zachowanie nabywcy.

Innym argumentem przeciwko wyznaczaniu licytacji na piątek, przy tak skonstruowanych terminach zapłaty ceny, jest dążenie do zmniejszenia ryzyka wnoszenia przez dłużnika zastrzeżeń dotyczących zachowania przez nabywcę terminu uiszczenia reszty ceny, która nie jest niska. Lepiej uniknąć zarzutów, że reszta ceny wpłynęła do komornika później niż następnego dnia – w tym miejscu zaznaczyć należy, iż w orzecznictwie na gruncie zwykłej egzekucji z nieruchomości przyjmuje się, że termin jest zachowany, jeżeli przed jego upływem nabywca licytacyjny złożył polecenie przelewu w banku, a wskazana w tym poleceniu kwota miała pokrycie na rachunku zleceniodawcy (tak na gruncie art. 967 zd. 2 k.p.c. uznał SN w uchwale z 30 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 99/13, OSNC 2014, nr 11, poz. 109).

Stan prawny od września

Od 8 września 2016 r. (data wejścia w życie ustawy nowelizującej k.p.c.) omawiany przepis art. 871 k.p.c., przewidujący dwa terminy zapłaty reszty ceny, będzie stanowił:

„Nabywca jest obowiązany zapłacić cenę nabycia natychmiast po udzieleniu mu przybicia. Gdy jednak cena nabycia przewyższa pięćset złotych, obowiązek nabywcy ogranicza się do złożenia natychmiast jednej piątej ceny, nie mniej jednak niż pięćset złotych, przy czym resztę ceny, na którą zalicza się złożoną rękojmię, uiszcza się w dniu następnym w godzinach urzędowania kancelarii komorniczej lub na rachunek bankowy komornika do godziny osiemnastej dnia następnego. Jeżeli ten dzień przypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, cenę uiszcza się w następnym dniu po dniu albo dniach wolnych od pracy".

Ustawodawca uzupełnił więc w dobrym kierunku treść art. 871 k.p.c., ale nadal z punktu widzenia uproszczonej egzekucji z nieruchomości niezasadnie pozostawił wymóg natychmiastowego złożenia przez nabywcę po udzieleniu mu przybicia jednej piątej ceny ponad już uiszczoną rękojmię. Celowość pozostawienia tego unormowania przy dużych kwotach, za jakie są sprzedawane nieruchomości, nie jest zasadna. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że w kontekście regulacji tego pierwszego terminu bardzo ważny pozostaje dokładny zapis protokołu licytacji sporządzany przez komornika, umożliwiający sądowi prześledzenie zapłaty reszty ceny przez nabywcę celem podjęcia decyzji w przedmiocie przysądzenia własności (por. art. 1013

6

§ 2 zd. 1 k.p.c.).

Uporządkowanie sankcji

Z aprobatą odnotować należy inną korzystną dla licytantów zmianę, jaka będzie obowiązywać od września 2016 r. W wyniku nowelizacji nastąpi uporządkowanie regulacji dotyczącej sankcji dla nierzetelnego nabywcy. Obecnie sytuacja licytanta w uproszczonej egzekucji z nieruchomości, który nie spełnił warunków licytacyjnych w zakreślonym terminie, jest gorsza niż w zwykłej egzekucji, w której licytant traci prawo przybicia, rękojmię oraz możliwość dalszego uczestniczenia w licytacji (art. 969 k.p.c.). Aktualnie, tj. do września 2016 r., przewidziana jest dodatkowa sankcja w postaci ściągnięcia przez komornika sumy odpowiadającej jednej dziesiątej części sumy nabycia, na którą będzie zaliczona kwota wpłacona przez nabywcę (art. 872 § 3 k.p.c. w zw. z art. 1013

6

§ 1 k.p.c.).

Zmiana art. 872 § 3 k.p.c., przy pozostawieniu art. 8671 § 3 k.p.c. (regulującego utratę rękojmi przez nabywcę, który nie wykonał w terminie warunków licytacji co do zapłaty ceny) zrównuje rygory wiążące się z niezapłaceniem ceny pomiędzy dwoma sposobami egzekucji z nieruchomości. W nowym brzmieniu art. 872 § 3 k.p.c. pozostawiona została sankcja w postaci „obciążenia sumą", ale zawężono ją wyłącznie do nabywcy zwolnionego z obowiązku wpłacenia rękojmi, który nie dopełnił obowiązku zapłaty ceny lub jej części w przepisanym terminie. Nowa treść art. 872 § 3 k.p.c. wiąże się w ten sposób z nowym § 4 art. 8671 k.p.c., który także będzie obowiązywał od września 2016 r. Dodany przepis będzie zwalniał w całości lub w części wierzyciela egzekwującego, który chce uczestniczyć w licytacji, od uiszczenia rękojmi, gdy będzie mu przysługiwało prawo zaliczenia wierzytelności na poczet ceny nabycia. Nadto podkreślić należy, że nowa redakcja art. 872 § 3 k.p.c. słusznie zawężać będzie sankcję obciążenia do jednej dziesiątej „sumy oszacowania", a nie jak dotychczas „sumy nabycia".

Autor jest sędzią Sądu Rejonowego w Sopocie