Kto zarobi na nowym planie zagospodarowania, czyli pierwsza rozmowa z Piotrem

Spotkałem Piotra. Zawsze radosny, uśmiechnięty, tym razem był jakiś smutny, przygaszony - po prostu nie on. Po krótkiej wymianie uprzejmości zaczął skarżyć się na swój los.

- Miasto chce mi zabrać pieniądze. I to za co?! Za to, że sprzedałem swoją działkę? Moją własność, konstytucyjnie gwarantowaną! – prawie już krzyczał Piotr.

Autentycznie zaniepokojony poprosiłem, żeby dokładnie opisał, co się stało. Otóż Piotr sprzedał – oczywiście zgodnie z przepisami, podpisując akt notarialny - działkę o powierzchni 2000 m2. Kupiec okazał się bardzo uczciwy i w terminie przelał na jego konto umówioną kwotę 100.000 zł. Po trzech miesiącach Urząd Miasta zawiadomił Piotra, że wszczął postępowanie dotyczące pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości sprzedanej przez Piotra. Ponadto poinformował, że owa opłata wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości.

- Przecież to niemożliwe – skomentował Piotr. – Ja już zapłaciłem niemały podatek z tytułu sprzedaży. Może wiesz, o co tu chodzi?

- Wiem i zaraz ci wszystko wytłumaczę – odrzekłem.

Działka Piotra w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z roku 1998 przeznaczona była pod uprawy rolne. W maju 2005 r. miasto uchwaliło nowy plan, który zaczął obowiązywać po 30 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa, czyli w październiku 2005 r. Zapisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładnie z art. 36. pkt. 4, stanowią, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata – zwana potocznie rentą planistyczną - nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Na czym polega postępowanie, o którego wszczęciu Urząd Miasta zawiadomił Piotra?

Powszechnie wiadomo, że działki budowlane są zwykle droższe niż działki rolne o takich samych parametrach. Skoro działka Piotra w poprzednim planie przeznaczona była jako teren upraw rolnych, zaś w aktualnie obowiązującym planie jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe, to można domniemywać, że wzrosła jej wartość z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Żeby to potwierdzić Urząd Miasta powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który dokonuje wyceny wzrostu wartości nieruchomości, czyli określa wartość rynkową nieruchomości przez uchwaleniem planu zagospodarowania oraz po jego uchwaleniu. Sposób dokonania takiej wyceny i czynności, które musi podjąć rzeczoznawca określa rozporządzenie z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tymi przepisami rzeczoznawca jest zobowiązany określić wartość nieruchomości według cen z dnia zbycia działki (czyli dnia podpisania aktu notarialnego), natomiast stan nieruchomości - z dnia wejścia w życie planu miejscowego.

A cóż to jest ten stan nieruchomości?

Na to pytanie odpowiedź znajdziemy w ustawie o gospodarce nieruchomościami: stan nieruchomości to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Innymi słowy - jeżeli po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania dokonaliśmy nakładów na działce np. wyrównaliśmy pagórkowaty teren, czy doprowadziliśmy media, to wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego nie może tego uwzględniać.

Nie w każdym przypadku zbywca nieruchomości zapłaci opłatę planistyczną. Gmina ma prawo jej żądać tylko przez 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jeśli zatem właściciel działki sprzeda ją później, to nie musi obawiać się naliczenia opłaty planistycznej, nawet wtedy, gdy sprzedana nieruchomość zyskała na wartości w wyniku uchwalenia nowego planu.

Wyjaśnienia wymaga jeszcze wysokość opłaty planistycznej. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Czyli jeżeli nie wyższa, to może być niższa. Kto o tym decyduje? Nie, nie urzędnik. W uchwale Rady Miasta, wprowadzającej nowy plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego musi się znaleźć zapis dotyczący wysokości opłaty. Ten zapis jest obligatoryjną częścią planu.

- A jak obliczyć wzrost wartości działki, na której pobudowane są np. budynki gospodarcze? - zapytał Piotr.

- Tu również przepisy są dokładne i jednoznaczne – odpowiedziałem. – Gdy rzeczoznawca wykonuje operat szacunkowy dla naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości, a więc np. budynków.

- To ile ja zapłacę tej opłaty planistycznej? - drążył temat mój rozmówca.

Odpowiedziałem zgodnie z prawdą, że zostanie to określone w decyzji wydanej przez gminę na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Podałem przykład:

- Jeżeli twoja działka przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego była warta np. 10.000 zł, a po wejściu w życia planu jest warta np. 85 000 zł, to wzrost wartości wynosi 75.000 zł. Przyjmijmy, że Rada Miejska przyjęła w planie zagospodarowania maksymalną stawkę opłaty, czyli 30%. W takiej sytuacji będziesz musiał zapłacić gminie 22.500 zł. Owszem to dużo, ale wynika z precyzyjnych przepisów prawa. Nie martw się Piotrze, jeśli sprzedałeś swoją działkę za 100.000 zł. Cena sprzedaży podana przez sprzedającego i kupującego w akcie notarialnym nie jest brana pod uwagę przy ustalaniu wysokości opłaty planistycznej, gdyż nie zawsze odpowiada wartości rynkowej. Bardzo często jest zawyżona albo zaniżona.

Na pocieszenie dodałem, że bywają sytuacje, kiedy to gmina musi płacić właścicielowi nieruchomości po uchwaleniu planu. Chodzi o sytuacje, gdy w związku z uchwaleniem planu korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

Właściciel nieruchomości może wówczas żądać od gminy odszkodowania albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Gmina ma prawo zrealizować takie roszczenie poprzez zaoferowanie nieruchomości zamiennej. Jeżeli właściciel sprzeda nieruchomość, która w wyniku uchwalenia planu straciła na wartości, a nie dostał od gminy ani pieniędzy ani innej nieruchomości, wówczas może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Tu również cena sprzedaży nie ma znaczenia, bo wysokość odszkodowanie ustalana jest na podstawie wartości rynkowej.

Tak więc uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego nie stawia w sytuacji uprzywilejowanej ani gminy, ani właścicieli nieruchomości. Wszystkie te zasady dotyczą też użytkowników wieczystych.

Na twarzy Piotra wreszcie pojawił się uśmiech.

- Rozumiem! Cóż, następnym razem, gdy będę miał problem, to najpierw przyjdę lub zadzwonię żeby potem nie było za późno – powiedział.

[srodtytul][i]Krzysztof Urbańczyk[/i][/srodtytul]

[srodtytul][i]Rzeczoznawca majątkowy[/i][/srodtytul]

[ramka][b]Przypadek Piotra regulują takie m.in. przepisy prawa:[/b]

1. [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]Ustawa z 27.03.2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami)[/link].