Ostrożnie z deregulacją zawodów na rynku nieruchomości

Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło projekt ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, zachęcając do dyskusji. Projekt jest kontynuacją raportu, przygotowanego przez Fundację Republikańską. Autorzy raportu twierdzą, że reglamentacja stanowi ograniczenie wolności i praw konstytucyjnych na etapie wyboru zawodu i swobody podejmowania pracy; upatrują w deregulacji szansy na otwarcie rynku pracy szczególnie dla młodych, dzisiaj bezrobotnych ludzi .

Szczytne cele rządowej deregulacji

Przedmiotem troski są osoby do 25 roku życia. Statystyka ujawnia, że w 2011 roku stanowili oni ponad 21% ogółu bezrobotnych. Zdaniem Autorów raportu deregulacja powinna przyczynić się nie tylko do zwiększenia dostępności do zawodu, ale do ograniczenia  siły korporacji, broniących dostępu do zawodu, powinna zwiększyć konkurencyjność gospodarki, zmniejszyć koszty funkcjonowania państwa, przyczynić się do zmniejszenia liczby uchwalanych aktów prawnych, do stworzenia unijnej swobody przepływu pracowników. Deregulacja  ma przynieść wzrost jakości usług , uchylenie uzyskania wpisów do rejestrów.

Szczytne cele, pod którymi możemy wszyscy się podpisać. Po pierwszej chwili euforii nasuwa się jednak wątpliwość, czy cele te zostaną zrealizowane dzięki deregulacji, jakie faktycznie skutki  pociągnie  jej realizacja dla jakości świadczonych usług a także dla funkcjonowania państwa i gospodarki.

Zgodnie z przywołanym wyżej raportem  w uzasadnieniu deregulacji   na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości widnieje statystyka wskazująca,  że mniejszą od nas liczbę zawodów regulowanych mają  Czechy, na trzecim miejscu jest Wielka Brytania. Najmniejsza liczba zawodów  jest w Estonii, na Łotwie, Litwie, Słowenii i Rumunii. Jeżeli deregulacja ma przynieść  zwiększenie konkurencyjności gospodarki polskiej, to czy możemy wnosić, że tam, gdzie jest mało zawodów regulowanych, gospodarka jest bardziej konkurencyjna, czy zatem bardziej konkurencyjnymi gospodarkami jest gospodarka Litwy, Łotwy, Estonii niż gospodarka Polski? Na pewno nie, ponadto są to o wiele mniejsze rynki, które dopiero tworzą swoją infrastrukturę ucząc się od bardziej rozwiniętych.  Czy świat nie dąży do zwiększenia jakości świadczonych usług poprzez pogłębienie wiedzy i postępującą specjalizację? Oczywiście, że tak. Celem takich regulacji jest ochrona klienta, z tym, że może się ona  odbywać poprzez regulacje ustawowe i administracyjne   albo poprzez samoregulacje, czyli normy kodeksowe organizacji zawodowych.

Duża liczba zawodów regulowanych ustawowo i administracyjnie w Polsce jest wynikiem  procesu, którego przebieg był odpowiedzią na słabość instytucjonalną  środowisk zawodowych. W tych warunkach tworzenie zawodów przejęło na siebie państwo.

Spośród 49 zawodów, przygotowanych do deregulacji dwa zawody dotyczą rynku nieruchomości: zawód pośrednika i zarządcy nieruchomościami. Zastanawiające jest, że  tylko w odniesieniu do trzech zawodów projekt podaje uzasadnienie: dla zawodu przewodnika turystycznego i  dla obu zawodów z rynku nieruchomości, co wskazuje, że w opinii decydentów rynek ten budzi szczególne emocje. Uzasadnieniem likwidacji licencji dla  pośrednika jest:

- brak licencjonowania tych czynności w takich krajach, jak: Niemcy, Czechy, Litwa, Hiszpania czy Wielka Brytania,

- brak wymogu  posiadania wykształcenia wyższego w takich krajach, jak Austria, Belgia, Dania, Słowenia, Szwecja,

-wysokość pobieranej prowizji- od 1 do 3% od obu stron transakcji.

Uzasadnieniem dla likwidacji zawodu zarządcy jest:

- brak ograniczeń dostępu do zawodu w takich krajach, jak: Czechy, Dania, Irlandia, Włochy, Finlandia, Słowenia,

- na Węgrzech brak nawet  wymogu posiadania polisy ubezpieczeniowej,

- przykłady dwóch osób, którym przepisy ustawowe uniemożliwiają wypełnianie funkcji zarządcy.

Uzasadnienia te nie mają jednak  charakteru merytorycznego. Nie równajmy do słabszych, tylko do tych najlepszych. W Europie najbardziej rozwiniętym rynkiem  nieruchomości jest rynek w Wielkiej Brytanii, w której nie ma licencji nadawanych przez państwo ale jest system uznania zawodowego nadawany przez organizacje zawodowe.

Nie można oczywiście powiedzieć, że cały proces  tworzenia  infrastruktury rynku nieruchomości w Polsce miał prawidłowy przebieg. Nie można również powiedzieć, że został on zakończony. Nietrudno dostrzec, że zostało popełnionych przez ustawodawcę czy organizacje zawodowe  wiele błędów, które wymagałyby skorygowania. Błędem  było  nie odróżnienie  przez ustawodawcę   zarządcy od administratora nieruchomości. Trudno również  uznać za zasadne, że pośrednik może pobierać prowizję od obu stron. Ale trzeba byłoby porównać wysokość pobieranych prowizji w innych krajach (w Niemczech prowizja pobierana jest od jednej strony w wysokości 7%). Nie można nie zauważyć, że w  Polsce  nie ma obowiązku dokonywania transakcji przez biuro obrotu .

Decydując się na udział w dyskusji ufam, że w publicznej debacie będą zauważone i uwzględnione racje merytoryczne a nie tylko emocje i ambicje polityczne. Dla przebiegu dyskusji z pewnością istotna jest moja bezstronność, gdyż nie wykonuję żadnego zawodu z omawianych, uczestniczyłam natomiast w tworzeniu w Polsce specjalności inwestycje i nieruchomości, posiadam licencję zarządcy i uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, jestem kierownikiem Studiów Podyplomowych przygotowujących kandydatów do zawodu rzeczoznawcy majątkowego, członkiem podkomisji do nadawania uprawnień  dla rzeczoznawców. Należę do niewielu osób z grona profesorskiego, które miały możliwość dotknięcia tych zawodów od strony praktyki (bezpośrednio zawodu rzeczoznawcy, pośrednio zarządcy i pośrednika) będąc współwłaścicielem  firmy działającej na rynku nieruchomości w latach  1996- 2009.

Rynek nieruchomości wymaga fachowej obsługi

Specyficzne cechy nieruchomości, takie jak zdeterminowana lokalizacja i cechy rynku nieruchomości powodują, że wymagana jest na nim wiedza interdyscyplinarna. W USA już w XIX wieku zostały powołane na uczelniach wyższych szkoły nieruchomościowe, które zaczęły przygotowywać do obsługi tego rynku. Zaczęły wyodrębniać się zawody a wraz z nimi organizacje zawodowe. W Wielkiej Brytanii  w 1881 roku została uznana przez króla  organizacja zawodowa RICS, skupiająca dzisiaj ponad 104 tys. członków, w tym rzeczoznawców majątkowych, zarządców, pośredników i ekonomistów budowlanych. W USA w latach wielkiego kryzysu utworzony został w Chicago  Instytut Zarządzania Nieruchomościami ( IREM, funkcjonujący do dnia dzisiejszego i nadający międzynarodowe licencje do wykonywania zawodu zarządcy. Rzeczoznawcy skupili się wokół  Instytutu Wyceny. W obu krajach organizacje zawodowe przejęły na siebie trud stworzenia  wymogów dostępu do zawodu, potwierdzenia kwalifikacji zawodowych a także sprecyzowały  wymogi, jakie muszą być spełnione, by utrzymać się w zawodzie. Proces kształtowania się zawodów i organizacji trwał ponad 100 lat. Rozwiązania, przyjęte w tych krajach promieniowały na inne, które zaczęły kopiować dobre wzorce. Globalizacja  znacznie przyspieszyła proces standaryzacji jakości świadczonych  usług ze strony pośredników, zarządców i rzeczoznawców. Przepływowi kapitału towarzyszy rozszerzanie się zakresu tych usług- osoby, zatrudnione na rynku nieruchomości coraz częściej występują wobec swoich klientów jako ich doradcy. Rynek potrzebuje profesjonalistów. David Smith, profesor z Uniwersytetu z Los Angeles  powiedział „ Na rynku nieruchomości nawet stanowiska pracy  na najniższym szczeblu  wymagają  wykształcenia na poziomie licencjatu" ( „Finansowanie Nieruchomości "marzec 2012). Taki wymóg stworzył ustawodawca w Polsce.

Sylwetka zawodowa na przykładzie zarządcy

W krajach o rozwiniętych rynkach nieruchomości została zaakceptowana współczesna koncepcja zarządzania przez wartość. Zarządca powinien podejmować działania, które nie dopuszczą do  utraty przez nieruchomość pozycji rynkowej. Zarządzanie zostaje wyraźnie odróżnione od administrowania, które stanowi tylko jego część.

Koncepcję zarządzania przez wartość zaakceptował polski ustawodawca, czemu dał wyraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami- odróżnił administrowanie, rozumiane jako wykonywanie czynności bieżących od czynności wyższego rzędu, które wymagają wiedzy interdyscyplinarnej, w tym  umiejętności stosowania  rachunku ekonomicznego. Zgodnie z ustawą zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami. Natomiast w propozycjach deregulacji rynku nieruchomości wyraźnie zatracono granicę pomiędzy zwykłym administrowaniem a zarządzaniem nieruchomością. Przypomnijmy, że czas, w którym wartość nieruchomości  i zarządzanie wartością kapitałową nie było istotne, mamy już za sobą. Chyba, że już wszyscy zapomnieli, jak było przed transformacją ustrojową.

Współczesny zarządca odpowiedzialny jest za wartość nieruchomości, co wymaga dbałości o jej stan techniczny i standard użytkowy, dostosowania nieruchomości do aktualnych wymogów rynkowych, właściwego wyboru najemców, sposobu zawierania umów najmu. Decyduje on o dochodowości nieruchomości i ryzyku osiągania przez nią dochodów. Dotyczy to nieruchomości z każdego segmentu rynku: zarówno nieruchomości zabudowanej kamienicą czynszową, jak biurowcem czy centrum handlowym. Zarządca nieruchomości został  z mocy prawa upoważniony do działania w celu zapewnienia bezpieczeństwa obiektu i bezpieczeństwa użytkowania. Zarządca wykonuje czynności zwykłego zarządu, których katalog zostaje wyspecyfikowany w tzw. umowie o zarządzanie nieruchomością. O tym, jaki przyjąć kierunek rozwoju nieruchomości i jakie ponieść nakłady na remont, modernizację i adaptację nieruchomości dla wbudowania nowych funkcji czy całkowitej zmiany funkcji , decyduje właściciel. Zarządca jest tym, który ma ujawniać  mu potencjał tkwiący w nieruchomości. Sprawą właściciela jest na ile on z tej propozycji skorzysta.

Proces tworzenia profesjonalistów na  polskim rynku nieruchomości

Wymogi prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych i mienia komunalnego zrodziły potrzebę stworzenia zawodu rzeczoznawcy majątkowego, uregulowanego początkowo  w ustawie prawo geodezyjne i kartograficzne. Dopiero ustawa o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie w styczniu 1998 roku stworzyła- obok zawodu rzeczoznawcy majątkowego- podstawy prawne dla dwóch kolejnych zawodów: zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i zawodu zarządcy nieruchomościami.

Zgodnie z wolą ustawodawcy kandydat na pośrednika i zarządcę musiał początkowo posiadać wykształcenie średnie, później ustawodawca zmienił wymóg na wykształcenie wyższe, musiał skończyć początkowo kurs, następnie (po wprowadzeniu wymogu wykształcenia wyższego)  studia podyplomowe, odbyć sześciomiesięczną praktykę zawodową i przystąpić do postępowania kwalifikacyjnego przed komisją,  powołaną przez odpowiedniego ministra. Początkowo postępowanie kwalifikacyjne obejmowało egzamin, później ustawodawca odstąpił od egzaminu, stwarzając łatwy  dostęp do obu zawodów. Odbiło się to negatywnie na jakości obsługi rynku nieruchomości. Jako Przewodnicząca Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej do nadawania uprawnień i licencji zawodowych przy Ministerstwie Infrastruktury w latach 2005-2009 mogę z całą odpowiedzialnością twierdzić, że nie było żadnych podstaw merytorycznych, by ustawodawca wycofał się z pełnego postępowania kwalifikacyjnego, obejmującego egzamin.  Przyczyna była jedna: wymóg posiadania tak obszernej wiedzy przerastał niektórych kandydatów. Z pewnością  nikt z nich wchodząc na ścieżkę kształcenia nie zdawał sobie sprawy z obszaru wiedzy, jaki musi posiąść zarządca  czy pośrednik. Rynek szybko  obnażył tę lukę- pracodawcy, poszukujący zarządców w ofertach pracy zamieszczali wymóg uzyskania przez kandydata licencji starym trybem. Pojawiały się oferty pracy z zastrzeżeniem „ zarządcy bez egzaminu dziękujemy".

W tworzeniu ram instytucjonalnych tego rynku ustawodawca wzorował się na rozwiązaniach, występujących w innych krajach, szczególnie w Wielkiej Brytanii. Na początku lat 90- tych grupa osób, wydelegowanych przez były Urząd Mieszkalnictwa  wyjechała do Wielkiej Brytanii, poznając programy nauczania na uczelniach wyższych, poznając zasady działania organizacji zawodowej RICS, działania biur pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami, w tym również nieruchomościami komunalnymi. Ten bagaż wiedzy, wzbogacony indywidualnymi kontaktami i penetracją literatury przedmiotu okazał się przydatny dla ustawodawcy na etapie formułowania przez niego minimów programowych , które potwierdziły interdyscyplinarność obszaru:  wymóg posiadania wiedzy z zakresu prawa, ekonomii, finansów, wiedzy technicznej, matematyki finansowej, teorii zarządzania, teorii wyceny  czy psychologii.

Tworzenie ram dla omawianych zawodów nie stanowiło wiernego powielenia  rozwiązań zachodnich. Przyjęta została uproszczona wersja- studia podyplomowe i praktyki zawodowe przyjęto półroczne (dla pośrednika i zarządcy) i jednoroczne dla rzeczoznawcy majątkowego a nie dwuletnie, jak w Wielkiej Brytanii.  Tym niemniej, wprowadzane w Polsce zmiany bardzo pozytywnie zostały ocenione przez obserwatorów z zagranicy-instytucjonalizacja rynku nieruchomości wyróżniła  Polskę  wśród krajów  europejskich, przeżywających okres transformacji systemowej. Wpłynęło to z pewnością na obniżenie w oczach inwestorów ryzyka inwestowania w Polsce, pobudzając popyt inwestycyjny.

Proces tworzenia profesjonalistów do obsługi rynku nieruchomości  trwał 10 lat. Nie jest to okres długi. Świadomość zawodowa musi tworzyć się znacznie dłużej. Stanowi ona funkcję nie tylko posiadanej wiedzy fachowej, ale panujących zwyczajów, poziomu świadomości i odpowiedzialności społecznej, zrozumienia etyki zawodowej. Regulacje miały temu służyć.

Deregulacja zawodów na rynku nieruchomości i co dalej?

W zamyśle rządu likwidacja  licencji, zniesienie wymogów  wykształcenia, studiów podyplomowych i praktyki zawodowej   otworzy rynek pośrednictwa i zarządzania.  Decydenci wyraźnie nie dostrzegają, że ustawodawca zdefiniował zawody w ustawie o gospodarce nieruchomościami i jak wynika z Projektu ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, definicji tych nie zmienił. Definiując zawody określił prawa i obowiązki osób,  wskazał na odpowiedzialność zawodową, cywilną czyli odszkodowawczą i karną. W Projekcie ustawy zapisał tylko odpowiedzialność sądowniczą, a więc w warunkach polskich mało skuteczną. Zabezpieczeniem interesów klientów ma być obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Jak mówią aktuariusze, każdy produkt może być ubezpieczony. Kwestią jest  tylko ustalenie wysokości ubezpieczenia i wysokości składki. Czym  większe ryzyko wykonywania zawodu, tym wyższa składka. Jeżeli okaże się, że wystąpi duża szkodowość, składki będą zaporowe. Zapłaci za to klient. On też poniesie skutki nieprofesjonalnie wykonywanych usług.

Wiara w „niewidzialną rękę" rynku nieruchomości, która zweryfikuje  nieprzygotowanych czy wręcz nieuczciwych przedstawicieli tych zawodów,  jest zawodna. Na rynku tym uczestnicy mogą pojawić się raz. Bolesne doświadczenie zniweczy dorobek ich życia czy nawet pokoleń. Dobitnym przykładem nieudanego eksperymentu państwa na rynku nieruchomości jest rynek deweloperski, przez wiele lat pozostawiony bez żadnych regulacji. Eksperyment się nie udał. Dopiero w kwietniu tego roku wchodzi w życie ustawa o ochronie nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Tylko  jakie straty ponieśli na tym rynku dotychczasowi jego klienci?

Jeżeli dziś są zgłaszane zarzuty pod adresem etyki zawodowej na rynku nieruchomości, to trzeba spojrzeć na ten rynek nie przez deregulację zawodów, ale utrzymanie i egzekwowanie wiedzy, obowiązków i kodeksu etyki zawodowej. Przykładem niech będzie sektor bankowy, w dużej mierze odpowiedzialny za kryzys światowy, który wzmacnia regulację- w Europie  na szczeblu Unii ( Bazylea) i na szczeblu poszczególnych krajów, czego wyrazem  w Polsce są kolejne rekomendacje, wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Dla potrzeb sektora bankowego w  ramach Unii tworzony jest międzynarodowy rzeczoznawca majątkowy. Nie ma rynków idealnie funkcjonujących, trzeba wprowadzać instrumenty pozwalające udoskonalać ich funkcjonowanie i nie oceniać tych rynków przez pryzmat pojedynczych przypadków.

Ustawodawca nie zmienił definicji zawodów, ale dopuszczając osoby bez wykształcenia  uniemożliwia wykonywanie ich zgodnie z zamysłem ich tworzenia- odchodzi od zarządzania a wraca do administrowania, czyli wykonywania czynności bieżących, odchodzi od pośrednictwa, wraca do sprzedaży. Osoba bez wyższego wykształcenia i to wykształcenia specjalistycznego z zakresu gospodarki nieruchomościami nie będzie umiała zdefiniować praw do nieruchomości, nie będzie umiała ocenić ekonomicznej zasadności inwestowania, obliczając  tzw. wartość bieżącą netto czy wewnętrzną stopę zwrotu, nie będzie umiała podpowiedzieć właścicielowi, jak planowane przez właściciela czy zarządcę zmiany wpłyną na wartość zarządzanej nieruchomości.

Decydentom adresuję wypowiedź jednego z inwestorów ze Stanów Zjednoczonych, który nabył nieruchomość biurową i na początku okresu transformacji powiedział na konferencji  w Warszawie,  że musi  ją sprzedać, bowiem  mieszka w Stanach, tutaj zatrudnił zarządcę, ale w Polsce są administratorzy, a nie zarządcy. Proces tworzenia się tego zawodu rozpoczął się kilka lat później.

Deregulacja, poprzez obniżenie jakości świadczonych usług, zwiększy w oczach inwestorów ryzyko inwestowania w Polsce. Warto pamiętać, że około 5,5% inwestycji bezpośrednich kierowanych jest na rynek nieruchomości. Większe ryzyko inwestowania, to większa wymagana przez inwestorów stopa zwrotu. Wyższa stopa zwrotu, to niższa wartość nieruchomości. Niższa wartość nieruchomości, to niższe ceny. Kto za to zapłaci? Zapłacą za to nie tylko zbywający, w tym skarb państwa i jednostki samorządu terytorialnego, zapłaci  za to cała gospodarka. Zmniejszy się bowiem jakość obsługi, zwiększy się ryzyko inwestowania w Polsce, zmniejszyć się może zainteresowanie inwestowaniem w tym kraju ze strony kapitału zagranicznego. Inwestycje są ważnym czynnikiem tworzącym PKB.

Deregulacja proponowana jest na rynku, którego wielkim mankamentem - z powodu słabości państwa -  jest brak bezpieczeństwa obrotu. Obrót w Polsce nie  jest bezpieczny, bowiem nie została doprowadzona do końca reforma ksiąg wieczystych. Znane powiedzenie w Niemczech, że jeżeli na wpis do ksiąg wieczystych trzeba czekać 7 dni, to nie ma rynku, bo nie ma bezpieczeństwa obrotu, jest miarą ryzyka obrotu w kraju, w którym na wpis do ksiąg wieczystych można czekać kilka miesięcy. W takich warunkach prawnych właściciel może jednego dnia sprzedać pięć razy to samo mieszkanie i wyjechać z tego kraju ( autentyczny przykład z Rzeszowa).