Nie aprobuję portalu na Seszelach - wyciek danych z ksiąg wieczystych

W publikacjach pojawiło się niestety szereg nieścisłości, błędów dowodzących niewystarczającej znajomości funkcji ksiąg wieczystych i zasady jawności ksiąg wieczystych. Stąd już niedaleka droga do nieuprawnionych oczekiwań, bądź nieuzasadnionych zarzutów. Zatem czuję się w obowiązku przybliżyć to zagadnienie, albowiem odnoszę wrażenie, że rzetelna wiedza i informacja na temat systemu ksiąg wieczystych, w tym Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, stanu jej bezpieczeństwa oraz fundamentalnej z punktu widzenia obrotu nieruchomościami zasady jawności ksiąg wieczystych pozwoli,z jednej strony uspokoić osoby zaniepokojone treścią artykułów, o przyznam dość alarmujących, a zarazem umożliwi rzeczową dyskusję na temat kierunku rozwoju systemu ksiąg wieczystych i dostępu do zasobów Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych.

Podstawowym celem ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości, a także własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu ( art. 1 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, określanej w dalszej części skrótem ukwh). Natomiast podstawową zasadą ustrojową ksiąg wieczystych jest zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych, wyrażona w przepisie art. 2 tej ustawy, stanowiącym, że księgi wieczyste są jawne. Zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych ma związek z funkcją informacyjną ksiąg wieczystych, będących publicznym rejestrem sądowym. Zasada ta ma elementarne znaczenie z punktu widzenia pewności i bezpieczeństwa prawnego obrotu nieruchomościami. Ma też bogate tradycje w polskim systemie prawa. Wystarczy wspomnieć, że już w XVI wieku w ustawie o ważności zapisów z 1588 r., statuowano dostęp za opłatą wszystkim osobom zainteresowanym do ksiąg sądowych, w których wówczas dokonywano wpisów dotyczących nieruchomości. Ustawa ta była przodującym prawem hipotecznym w ówczesnej Europie, zawierała główne zasady, które później pojawiły się w urządzeniach hipotecznych w XVIII w.

Oczywistym jest, że księgi wieczyste mogą spełniać należycie funkcję rejestru stanu prawnego nieruchomości tylko wtedy, gdy dla każdego są dostępne, a ich treść jest jawna. Konkretyzacja normy zawartej w art. 2 ukwh następuje w przepisach art. 36 1 ukwh. Jawność formalna oznacza przede wszystkim prawo każdej osoby do przeglądania księgi wieczystej.

W kontekście tej zasady nie sposób absolutnie mówić o „wycieku tajemnic hipotek", czy też sugerować, że dane zawarte w księgach wieczystych objęte są tajemnicą, albo też, że „przestały być tajemnicą, bo nie są dostatecznie chronione", jak to uczyniono w artykułach „Wyciekły tajemnice 16 milionów hipotek" i „Rejestry z danymi nie są dobrze zabezpieczone" w Rzeczpospolitej z dnia 9 marca 2013r. i 12 marca 2013r. Podobnie nieuprawnione są zarzuty pod adresem resortu sprawiedliwości w artykule „ Księgo wieczysta otwórz się" z dnia 9 marca 2013r. Autor odwołał się do rzekomo obowiązującej w naszym systemie prawa powinności reglamentowania dostępu do informacji zawartych w księgach wieczystych i posłużył się, w kontekście danych objętych treścią ksiąg wieczystych, pojęciem danych wrażliwych. Tymczasem dane w księgach wieczystych z pewnością do takich się nie zaliczają. Jedynie nadmienię, że w literaturze przedmiotu przyjmuje się, że podlegające szczególnej ochronie (w potocznym rozumieniu wrażliwymi) są np. dane ujawniające pochodzenie rasowe lub etniczne, poglądy polityczne, przekonania religijne, przynależność wyznaniową, partyjną lub związkową, jak również danych o stanie zdrowia, nałogach lub życiu seksualnym. Księgi wieczyste ujawniają zaś stan prawny nieruchomości względnie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, który to stan wynika z dokonanych w nich wpisów praw rzeczowych skutecznych erga omnes (czyli tzw. praw podmiotowych bezwzględnych) oraz niektórych praw osobistych i roszczeń w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych ( art. 16 ukwh), uzyskujących przez to tzw. rozszerzoną skuteczność ( art. 17 ukwh). Wyjaśnić przy tym należy, że pod pojęciem praw osobistych z art. 16 ukwh, nie należy rozumieć praw będących korelatem dóbr osobistych z art. 24 kc. Nazwa użyta w art. 16 ukwh wywodzi się z danej tradycji prawnej i może być myląca.

Przechodząc do zagadnienia realizacji zasady jawności formalnej ksiąg wieczystych, zauważam, że istotne znaczenie ma w tym obszarze technika prowadzenia ksiąg wieczystych. Wdrożenie informatycznego Systemu Nowa Księga Wieczysta łączy się z nową jakością prowadzenia ksiąg wieczystych, w tym prowadzi do usprawnienia wglądu do ich treści.

Powoli zapominamy, przyzwyczajając się szybko do dobrego i formułując dalej idące oczekiwania (mam tu na myśli choćby artykuł „ Tajne jawne księgi wieczyste" z Rzeczpospolita z dnia 12 marca 2013r.), że jeszcze nie tak dawno prowadzone systemem ręcznym księgi wieczyste przeglądać można było jedynie w siedzibie właściwego miejscowo sądu. Dziś księgi wieczyste dotychczasowe ( papierowe) stanowią jedynie około 10 % całego zasobu ksiąg wieczystych w Polsce. Są one udostępniane do wglądu, do czasu przekazania ich do ośrodka migracyjnego ksiąg wieczystych, w miejscowo właściwym sądzie rejonowym samodzielnie przez wyznaczonych przez prezesa sądu lub przewodniczącego wydziału pracowników sądu (przepis § 18 ust. 1 pkt 6) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów ) w sekretariatach w specjalnie do tego przygotowanej sali przeglądowej bądź w wydzielonej części sekretariatu wydziału ( przepis § 203 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 23 lutego 2007r. Regulamin urzędowania sądów powszechnych). Ich przeglądanie odbywa się w obecności pracownika sądu ( przepis art. 36 1 ust. 3 ukwh).

Niedopuszczalność wydawania ksiąg wieczystych poza budynek sądu ( art. 36 1 ust. 2 ukwh) powoduje zatem konsekwencje dla realizacji zasady jawności formalnej w odniesieniu do ksiąg wieczystych dotychczasowych.

Ograniczenie to nie występuje w stosunku do ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym. Nowoczesne rozwiązania informatyczne stworzyły niedostępne wcześniej możliwości techniczne i organizacyjne, pozwalając na nowe spojrzenie na zasadę jawności formalnej ksiąg wieczystej. Księgi wieczyste prowadzone w systemie informatycznym są udostępniane do wglądu poprzez ich wywołanie na ekran monitora. Zachodzi w ten sposób możliwość dokonania wglądu do dowolnej księgi wieczystej zapisanej w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych w siedzibie każdego sądu prowadzącego księgi wieczyste, w tym w dowolnej ekspozyturze Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych oraz jej centrali.

Podkreślić należy, że przełomowe znaczenie dla realizacji zasady jawności formalnej ksiąg wieczystych miało udostępnienie w dniu 18 czerwca 2010 r. ksiąg wieczystych zapisanych w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych on-line w publicznej sieci teleinformatycznej Internet. Od tej daty zapoznanie się z treścią księgi wieczystej zapisanej w CBDKW może nastąpić w dowolnym miejscu zapewniającym dostęp do komputera i do tej sieci. Jest to dostęp powszechny, bezpłatny, po podaniu numeru księgi wieczystej. Link do przeglądarki ksiąg wieczystych udostępnionej w Internecie znajduje się na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości w menu „ Rejestry i ewidencje " w podmenu                 „ Nowa Księga Wieczysta ". Skorzystanie z przeglądarki ksiąg wieczystych w Internecie może nastąpić także po wpisaniu w przeglądarce internetowej adresu http://ekw.ms.gov.pl. Przeglądarka ksiąg wieczystych on - line umożliwia zapoznanie się z aktualną bądź zupełną treścią księgi wieczystej. Występujące dzisiaj ułatwienia w dostępie do księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym są konsekwencją wybranego modelu budowy jednej Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych.

Zwracam przy tym uwagę, zwłaszcza po lekturze artykułu „ Tajne jawne księgi wieczyste" Rzeczpospolita z dnia 12 marca 2013r., którego autor jest najwyraźniej zwolennikiem dalej idącej liberalizacji przepisów dotyczących dostępu do systemu ksiąg wieczystych, że kwestia tego dostępu nie jest dziś w Polsce szczególnie reglamentowana, jeśli dokonać konfrontacji z unormowaniami w innych krajach europejskich. Dla przykładu wskazać można, że w Niemczech dostęp do ksiąg wieczystych mają tylko osoby, które mogą wykazać uzasadniony interes (z powodów prawnych, gospodarczych czy administracyjnych), otrzymują zgodę na zasięgnięcie informacji z niemieckiego rejestru nieruchomości (art. 12 ustawy o rejestrze nieruchomości (Grundbuchordnung). Można także złożyć wniosek o uzyskanie wypisu z rejestru nieruchomości, z zastrzeżeniem dowiedzenia interesu prawnego. W Austrii nie jest możliwe uzyskanie informacji na temat osób ujawnionych w rejestrze. W celu uzyskania informacji tego typu, osoby zainteresowane muszą zwrócić się do (dowolnego) sądu prowadzącego rejestr nieruchomości i wykazać, że posiadają interes prawny w uzyskaniu takich informacji. W Hiszpanii rejestr gruntów może przeglądać każdy, kto posiada interes prawny w sprawdzeniu stanu zarejestrowanej nieruchomości lub praw rzeczowych. Uznaje się, że interes prawny posiada każdy organ, pracownik lub urzędnik działający w związku ze sprawowaniem swojego urzędu.

Oczywiście można również wskazać przykłady, gdzie jawność formalna ksiąg wieczystych jest jawnością szerzej realizowaną niż w Polsce, w szczególności przejawia się to w sposobie wyszukiwania określonych informacji w rejestrze.

Wydaje się zatem, że system nasz nie może być postrzegany, ani jako szczególnie nieprzyjazny dla obywatela, tj. utrudniający dostęp do informacji, ani jako zbyt otwarty na zwykłą ludzką ciekawość, czego przykładem zakładana konieczność znajomości numeru księgi wieczystej i brak jawności tzw. akt księgi wieczystej, w których gromadzona jest dokumentacja dotycząca nieruchomości, w tym stanowiąca podstawy wpisu do samej księgi wieczystej.

Podstawowa funkcja ksiąg wieczystych związana z ustaleniem stanu prawnego nieruchomości realizowana jest w związku z gwarantowanym ustawowo każdemu prawem wglądu do księgi wieczystej. Warunkiem wglądu zaś do akt księgi wieczystej jest wykazanie się interesem prawnym. Warunek ten nie dotyczy notariuszy. Ograniczony dostęp do akt ksiąg wieczystych jest związany m.in. z potrzebą ochrony akt przed kradzieżą, zniszczeniem, czy uszkodzeniem.

Jawność formalna ksiąg wieczystych realizowana jest także poprzez możliwość otrzymywania ich odpisów. Także w tej płaszczyźnie zasada jawności formalnej nie jest obecnie w jednakowym stopniu realizowana z przyczyn mających źródło w sposobie prowadzenia księgi wieczystej.

Pozyskiwanie odpisów ksiąg dotychczasowych ( papierowych) jest ustawowo limitowane ( art. 36 2 ust. 1 i 2 ukwh). Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów ( a więc stanu wynikającego z wpisów niewykreślonych ) wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego. Odpisy ksiąg wieczystych obejmujące wpisy wykreślone wydaje się natomiast tylko na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego, a w wypadkach uzasadnionych - również na żądanie osoby, której wykreślony wpis dotyczył. Przyjmuje się, że osobą zainteresowaną w żądaniu odpisu księgi wieczystej, o której stanowi przepis 36 2 ust. 1 ukwh, jest każdy, na czyją rzecz wpisane są prawa, ostrzeżenia, prawa osobiste i roszczenia, wzmianki o wniosku, a także każdy, kto może domagać się uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Osoba zainteresowana, o ile nie jest ujawniona w księdze wieczystej, stan zainteresowania w uzyskaniu odpisu wykazuje z reguły poprzez podanie przyczyn potrzeby uzyskania odpisu.

W 2003r. zliberalizowano wymogi w odniesieniu do osób ubiegających się o odpis księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Odpis takiej księgi wieczystej uzyskać może każdy ( art. 36 2 ust. 5 ukwh). Nowe rozwiązania informatyczne, stworzyły możliwość pełniejszej realizacji zasady jawności formalnej ksiąg wieczystych rozumianej również jako możliwość pozyskiwania przez każdego odpisów ksiąg wieczystych, bez wcześniejszych w tym względzie ograniczeń, jakie przez lata funkcjonowały w odniesieniu do ksiąg wieczystych prowadzonych w sposób tradycyjny. Czynność sporządzenia odpisu księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym stała się bowiem czynnością możliwą do realizacji w sposób niemal natychmiastowy właśnie dzięki narzędziom informatycznym. Realizacja wniosków o odpisy ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym powierzona została utworzonej w tym celu Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych, stanowiącej komórkę organizacyjną Ministerstwa Sprawiedliwości, składającej się z centrali i działających przy poszczególnych wydziałach ksiąg wieczystych ekspozytur. Dokumenty te są wydawane na wniosek, którego wzór został określony w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003r. w sprawie wzoru wniosku o wydanie dokumentów przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych ( Dz. U. Nr 162, poz. 1572 ze zm.). Urzędowe formularze wniosku udostępnia się nieodpłatnie w centrali Centralnej Informacji i ekspozyturach Centralnej Informacji. Z uwagi na to, że wzór wniosku został udostępniony również na stronie internetowej MS, możliwe jest jego wydrukowanie i posłużenie się przez wnioskodawcę. Wydawane przez Centralną Informację odpisy ksiąg wieczystych mogą mieć postać odpisów zwykłych i zupełnych.  Odpis zwykły przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, kasacjach i wszczęciu postępowań z urzędu. Odpis zupełny zawiera ostatni stan wpisów w księdze wieczystej i wpisy wykreślone oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, kasacjach i wszczęciu postępowań z urzędu, ujawnione począwszy od chwili przeniesienia treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Dokumenty Centralnej Informacji są dokumentami urzędowymi. Zostały zrównane w mocy z dokumentami wydawanymi przez sąd. Opatruje się je pieczęcią urzędową. Wniosek o wydanie dokumentu przez Centralną Informację powinien być złożony na urzędowym formularzu bezpośrednio albo korespondencyjnie w centrali Centralnej Informacji lub ekspozyturze Centralnej Informacji. Wniosek, który nie został złożony na urzędowym formularzu, bądź nieprawidłowo wypełniony, nieopłacony, a także wniosek, od którego uiszczono opłatę w wysokości niższej od należnej, lub złożony z naruszeniem wymogów dołączania do niego dowodów wniesienia opłaty, pozostawia się bez nadania biegu, o czym zawiadamia się wnioskodawcę, wraz z podaniem przyczyny. Centralna Informacja wydaje dokumenty w postaci odpisów i zaświadczeń bezpośrednio w centrali lub ekspozyturze. Możliwe jest też przesłanie ich przez centralę Centralnej Informacji  na wskazany przez wnioskodawcę adres. Wysokość opłaty od wniosków o wydanie odpisów ksiąg wieczystych realizowanych przez CIKW reguluje wydane w oparciu o art.  36 5 ust. 2 ukwh rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 sierpnia 2003r. w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydanie odpisów ksiąg wieczystych i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej wydawanych przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych ( Dz.U. Nr 156, poz. 1528).

Aby księgi wieczyste mogły spełniać swój podstawowy cel wyrażony w art. 1 ust. 1 i 3 ukwh (przypomnę, że jest nim ustalenie stanu prawnego nieruchomości, a także własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu ) koniecznym stało się przyjęcie rozwiązań, które wiążą z wpisem do księgi wieczystej szczególne skutki. Mam tu na myśli wynikające z przepisów art. 3 ust. 1 i 2 ukwh dwa domniemania. Zgodnie z ich treścią domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Przez prawa jawne z księgi wieczystej należy rozumieć wszelkie prawa i roszczenia wpisane w księdze wieczystej. Wymienione domniemania określane w doktrynie prawa, najczęściej jako domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych, łączą się z tzw. zasadą jawności materialnej ksiąg wieczystych rozumianej w ten sposób, że księga wieczysta ujawnia stan prawny nieruchomości, dla której jest prowadzona. Jawność materialna od strony negatywnej wyrażona jest przepisem art. 2 zd. 2 ukwh. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Jest to zrozumiałe skoro księga wieczysta jest jawna.