Magazyny, obok mieszkaniówki, to część rynku nieruchomości dobrze znosząca pandemię. Cieszą się wzięciem najemców, a inwestorzy kupują całe portfele. Głównym motorem wzrostu jest e-commerce. Jak oceniacie, jako największy deweloper w Polsce i w Europie – na jak długo starczy tego paliwa?

ROBERT DOBRZYCKI: Spodziewam się, że to paliwo będzie napędzać branżę cały czas i nie zabraknie go – nie ma od niego odwrotu. Można powiedzieć, że przechodzimy w online, a to dopiero jest początek tego procesu. Na świecie kierunek ten można było zauważyć już wcześniej, w Polsce w nieco mniejszym stopniu, a pandemia tylko to przyśpieszyła.

Oczywiście, czas lockdownu jest specyficzny, a ruch w sieci pod kątem zakupów był zintensyfikowany, niemniej ten trend będzie cały czas rósł. Możemy spodziewać się, że tylko w Polsce do końca roku wartość rynku e-commerce wzrośnie o 16–18 proc., osiągając ponad 44 mld zł, a w 2023 r. 58 mld zł. Dlatego z optymizmem spoglądamy w przyszłość, zwłaszcza że nasze działania od dawna są ukierunkowane na klientów sprzedających online.

Branża magazynowa to także hale służące produkcji przemysłowej. Jakie tu są perspektywy?

Zauważamy zwiększony udział przedsiębiorstw produkcyjnych w popycie. O ile pierwsza fala pandemii spowodowała nagły wzrost konieczności obsługi zamówień internetowych i zabezpieczenia ciągłości łańcucha dostaw, tak druga dotyczyła firm produkcyjnych, ale też dystrybucyjnych, które były uzależnione od importu i doznały zachwiań w dostawach produktów lub półproduktów. Przedsiębiorstwa dywersyfikują swoje dostawy i przenoszą się bliżej konsumenta, czyli bliżej Europy i próbują otwierać nowe linie produkcyjne – już nie w Azji, a właśnie bliżej rynku zbytu, skracając łańcuch dostaw. Już nie koszt jest najważniejszy, w cenie jest także bezpieczeństwo.

Niemniej są też takie sektory, jak na przykład tradycyjna branża motoryzacyjna, która jest podatna na kryzys i radzi sobie gorzej w czasie pandemii. Wpływ na nią miał nie tylko spadek popytu na samochody, ale i ograniczenia produkcji części oraz pojazdów, które wynikały z zamknięcia czy przestojów zakładów produkcyjnych. Jednak temu negatywnemu trendowi opiera się branża motoryzacyjna z alternatywnym napędem, zarówno w przypadku rozwiązań hybrydowych, jak i elektrycznych. Tu obserwujemy wzrost produkcji baterii bądź komponentów do tych samochodów.

Nearshoring, czyli właśnie przeprowadzka łańcuchów dostaw z Azji, to zatem więcej niż myślenie życzeniowe? Faktycznie widać już związaną z tym aktywność w regionie, w Polsce?

Widać. Spływają do nas zapytania, prowadzimy wiele rozmów i – co najbardziej odzwierciedla ten trend – podpisujemy umowy. Tylko w ostatnim czasie wystartowaliśmy z realizacją nowoczesnej i ekologicznej fabryki dla Danfoss Poland w Grodzisku Mazowieckim (12 tys. mkw.) czy rzeszowskiej fabryki Phoenix Contact E-Mobility – firmy działającej na rynku elektromobilności. W powstającym obiekcie będą produkowane i testowane różne kable do ładowania właśnie na potrzeby wiodących producentów samochodów elektrycznych.

Boom w ostatnich latach zachęcał deweloperów do tzw.spekulacyjnego budowania magazynów, czyli bez zgromadzenia wstępnych umów najmu. Czy dziś podejście zmienia się na ostrożniejsze, trzeba będzie najpierw znaleźć klientów?

Wręcz przeciwnie. Mimo krótkoterminowych zawirowań inwestycyjnych i wstrzymywanych decyzji na początku pandemii, rynek rozwija się bardzo szybko. Cały czas jest potrzebna nowa powierzchnia, a główną zaletą tej spekulacyjnej jest już sam fakt jej istnienia. Zajęcie jej jest możliwe natychmiast – zaś w przypadku jej budowy, w ciągu kilku miesięcy. Ze względu na bardzo pozytywny trend w naszym sektorze Panattoni cały czas realizuje powierzchnię spekulacyjną w równej proporcji z tą zabezpieczoną umowami.

Jaką powierzchnię oddaliście w Polsce w ciągu trzech kwartałów tego roku? Jakie są zapatrywania na IV kwartał oraz plany na przyszły rok?

W samym III kwartale oddaliśmy 950 tys. mkw., jednak liczba ta jest odzwierciedleniem umów podpisywanych jeszcze przed pandemią. Kondycję rynku obiektów przemysłowych lepiej obrazują ponad 100-proc. wzrosty wolumenów transakcji w porównaniu kwartalnym 2019 r. i 2020 r. To pozwala prognozować, że kolejne miesiące i przyszły rok mogą być równie udane.

Jako deweloper specjalizujący się w nowoczesnych powierzchniach dla zarówno e-commerce, jak i produkcji w kolejnych latach jeszcze mocniej będziemy koncentrować się na klientach związanych z branżą e-handlu. I to będzie naszą główną strategią.

W czasie pandemii łatwiej czy trudniej o ziemię pod inwestycje?

Z pewnością pandemia nie przyspiesza procesów związanych z nabywaniem gruntów – już same procedury są utrudnione. Dodatkowo zmniejszają się możliwości ich pozyskania, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach. Te zaś ze względu na rozwój e-commerce i popyt na usługi ostatniej mili pożądane są w granicach miast. Dlatego Panattoni od dawna inwestuje w tereny poprzemysłowe, realizując inwestycje typu brownfield. Oczywiście, one są trudniejsze z technicznego punktu widzenia, ale mają wiele atutów. Po pierwsze, są bardzo atrakcyjnie położone – dobrze skomunikowane z siecią dróg szybkiego ruchu i przede wszystkim blisko klienta końcowego. Po drugie, inwestycje typu brownfield to racjonalne gospodarowanie gruntami wpisujące się w koncepcję gospodarki o obiegu zamkniętym. Kierując się zasadą zrównoważonego rozwoju, przez działania rewitalizacyjne i remediacyjne przyczyniamy się do ochrony powierzchni ziemi.

CV

Robert Dobrzycki z Panattoni związany jest od 2005 r., zakładał w Polsce centralę odpowiedzialną za rozwój w naszym regionie Europy. Od 2014 r. jest prezesem na Europę: poza Polską, Czechami i Słowacją także na Wielką Brytanię, Niemcy, Holandię i Hiszpanię. Wcześniej pracował w firmie deweloperskiej Menard Doswell & Co. Ukończył zarządzanie na Uniwersytecie Warszawskim.