Banki muszą szukać depozytów

Portfele kredytów mieszkaniowych w bankach wzrosły sześciokrotnie w ciągu pięciu lat – mimo kryzysu i malejącej akcji kredytowej. Kredyty mieszkaniowe dla osób prywatnych to rzecz stosunkowo nowa w polskich bankach. W końcu 2005 r. zadłużenie gospodarstw domowych w tych kredytach wynosiło zaledwie 35,7 mld zł.  W późniejszych latach bywało, że udzielano więcej kredytów przez dwa letnie miesiące.

Należności banków z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosły w roku 2011 w stosunku do roku 2005 prawie dziewięciokrotnie, podczas gdy pasywa banków wzrosły w tym czasie tylko dwukrotnie (z 630,8 do 1381 mld zł), w podobnym tempie co wzrost depozytów (z 376,8 do 779 mld zł). Udział należności z tytułu kredytów mieszkaniowych w sumach bilansowych sektora bankowego zwiększył się z 8 proc. w 2005 r. do 22,7 proc. w 2011 r. i stale rośnie mimo spadku wartości i ilości nowych kredytów po 2008 roku. W latach 2007 – 2011 należności banków z tytułu kredytów mieszkaniowych uległy potrojeniu, choć rozmiar nowej akcji kredytowej był dość stabilny i poza 2009 rokiem kształtował się na poziomie 65 – 70 mld zł nowych kredytów. Należności długoterminowe banków gwałtownie rosną, choć akcja kredytowa jest na stałym poziomie – to paradoks kredytowej arytmetyki.

Faktycznie nowych kredytów udzielono mniej, gdyż jakaś część „nowych" to kredyty refinansowe. Klienci często jeden kredyt spłacali nowym, często w innej walucie. Prawie co trzeci kredyt zaciągnięty w 2005 roku został już spłacony, a jest dość prawdopodobne, że został zrolowany. W „roczniku" 2006 co piąty kredyt został już spłacony.

Ryzyko płynności

Dynamiczny wzrost portfela długoterminowych kredytów miesz- kaniowych i udziału tych należności w aktywach bankowych budzi obawy. Banki nie posiadają długotermi- nowych pasywów i nie bardzo mają pomysł na ich pozyskiwanie. Jak długo udział kredytów mieszkaniowych (i innych długoterminowych) w aktywach był niewielki, ich finansowanie krótkimi depozytami było całkiem bezpieczne, gdyż depozyty osób prywatnych w bankach – poza okresami paniki, np. związanej z sytuacją w Grecji – są dość stabilne.

Jednak należności banków z tytułu kredytów mieszkaniowych, jeśli nie nastąpi gwałtowny spadek akcji kredytowej, muszą w najbliższych latach dalej szybko rosnąć. W kredytach krótkoterminowych akcja kredytowa może być podtrzy- mywana ze środków pochodzących ze spłat wcześniej udzielonych kredytów. Obecnie należności banków z tytułu udzielonych kredytów konsumpcyjnych utrzymują się na stabilnym poziomie, a spadek akcji kredytowej w tym segmencie w porównaniu ze szczytowym 2008 rokiem jest zbliżony do mieszkaniówki. Podobnie jest w kartach kredytowych.

Nowe kredyty konsumpcyjne

finansowane są obecnie w decydującej części ze spłat starych kredytów. Takich możliwości w kredytach mieszkaniowych i innych długoterminowych nie ma i przez wiele lat jeszcze nie będzie. Utrzymywanie poziomu akcji kredytowej w sektorze mieszkaniowym na dzisiejszym poziomie wymaga pozyskania przez banki środków pieniężnych w znacznych rozmiarach z przyrostu depozytów bądź innych źródeł.

Teoretycznie kiedyś w przyszłości, gdy wielkość portfeli mieszkaniowych osiągnie „dojrzały" poziom, także nowe kredyty długoterminowe będą mogły być finansowane ze spłat rat kapitałowych kredytów udzielonych w przeszłości. Stanie się to wtedy, gdy wartość spłat zrówna się z wartością nowo udzielanych kredytów, ale to nastąpi – jeśli w ogóle – za wiele lat. W latach 2007 – 2011, gdy poziom kredytowania w mieszkaniówce oscylował na poziomie około 65 mld zł rocznie, banki potrzebowały na ich sfinansowanie co roku około 50 mld zł nowych pasywów. Tymczasem cały roczny przyrost depozytów w bankach w ostatnich latach wynosił około 60 mld zł, co oznacza, że mieszkaniówka zagospodarowała niemal cały przyrost depozytów, gdyż jedynie w 2011 r. depozyty wzrosły mocniej – o 85 mld zł.

Ile banki będą potrzebować

Projekcja wielkości i tempa wzrostu należności banków z tytułu kredytów mieszkaniowych wskazuje, że jeśli poziom nowej akcji kredytowej jest stały (co roku udziela się nowych kredytów na stałą kwotę), to spłacane raty wystarczają na sfinansowanie nowej akcji kredytowej po upływie okresu, na który kredyty są udzielane. Przyjmując w uproszczeniu, że kredytowanie mieszkalnictwa rozpoczęło się na poważną skalę w 2005 roku i kredyty udzielane są średnio na 25 lat, to dopiero około 2030 roku banki będą miały ze spłat poprzednio udzielanych kredytów dostateczne środki na podtrzymanie dzisiejszego poziomu nowej akcji kredytowej. Do tego czasu kredyty mieszkaniowe muszą mieć zapewniony dopływ środków ze źródeł innych niż spłaty, aby zapewnić stały (nierosnący) poziom akcji kredytowej. Ponadto banki musza zapewnić sobie dopływ nowych środków w całości na wzrost akcji kredytowej oraz na pokrycie strat w portfelu.

Warto zadać pytanie: ile środków banki będą potrzebować na kredyty mieszkaniowe do 2030 r. przy założeniu stałego, dzisiejszego poziomu akcji kredytowej ok. 65 mld zł rocznie?

Banki nie mają długoterminowych pasywów, żeby utrzymywać tempo udzielania kredytów, i nie bardzo mają pomysł na ich pozyskanie

Odpowiedź na to pytanie jest różna w zależności od tego, czy spłaty dokonywane są w równych ratach kapitałowych (malejących kapitałowo-odsetkowych), czy w kapitało- wych ratach annuitetowych (stałych ratach kapitałowo-odsetkowych). W przypadku rat kapitałowych annuitetowych, odpowiedź także zależy od wysokości oprocentowania kredytów, gdyż im wyższe oprocentowanie, tym zapotrzebowanie na środki do finansowania akcji kredytowej na stałym poziomie będzie przy spłatach rat kapitałowych annuitetowych wyższe.

Jeśli raty kapitałowe w okresie spłaty są równe, to raty kapitałowo-odsetkowe w miarę spłaty kapitału maleją. Jeśli kredyt udzielony został na 25 lat (300 miesięcy) i miesięczna rata kapitałowa jest stała, to wynosi ona w całym okresie spłaty 1/300 kwoty udzielonego kredytu. Wraz ze spłatą kapitału maleje kwota zadłużenia pozostałego do spłaty,

od której naliczane są odsetki. Rata odsetkowa więc maleje (stąd używana jest też nazwa spłat w systemie rat malejących) wraz z kolejnymi dokonanymi spłatami kapitału. Kredytobiorca, który zaciągnął kredyt w formule stałych rat kapitałowych na 25 lat, przy oprocentowaniu 6 proc. zapłaci bankom w ratach odsetkowych 72 proc. wartości kredytu.

Po 25 latach i stałym corocznym poziomie nowo udzielanych kredytów wielkość portfela osiągnie 1250 proc. stałej transzy nowych kredytów. Aby zapewnić w perspektywie 25 lat taki wzrost należności, roczna stopa ich wzrostu (procent składany) powinna wynosić 10,6. Oznacza to, że przy wielkości dziś udzielanych przez banki kredytów (65 mld zł rocznie, umowy na 25 lat, początek kredytowania 2005 r.), spłacanych w systemie stałych rat kapitałowych do 2030 r. banki muszą znaleźć środki na sfinansowanie aktywów mieszkaniowych w wysokości 812,5 mld zł (12,5 x 65 mld zł), czyli w wysokości dwuipółkrotnej kwoty w dzisiejszych bilansach (320 mld zł). Ponadto bankom potrzebne będą środki na wysoce prawdopodobny wzrost wartości (zapotrzebowania) na nowe kredyty wynikający ze wzrostu zamożności społeczeństwa i inflacji.

Nie byłoby łatwo zgromadzić takie środki na nowe kredyty mieszkaniowe, nawet gdyby raty spłacane były (co jest raczej rzadkością) w formule malejącej. Przy spłatach w systemie spłat kapitałowych rat annuitetowych, hipotetyczne zapotrzebowanie banków na środki będzie znacząco wyższe.

Skumulowana kwota zapłaconych przez kredytobiorcę w okresie kredytowania odsetek, przy tym samym poziomie stóp procentowych, będzie przy ratach kapitałowych annuitetowych wyższa niż przy ratach stałych. Przy kredycie udzielonym na 6 proc. i na okres spłaty 25 lat, przy ratach kapitałowych stałych, koszt odsetek wyniesie równowartość 72 proc. kapitału, a przy ratach annuitetowych i tej samej stopie będzie to 95 proc. kapitału.

Natomiast końcowa wartość portfela kredytowego po 25 latach (gdy poziom spłat kapitału pokrywać już będzie zapotrzebowanie na środki niezbędne do podtrzymania stałego poziomu akcji kredytowej) będzie przy ratach annuitetowych znacząco wyższa w porównaniu z ratami kapitałowymi równymi. Przy równych ratach kapitałowych należności banków po upływie okresu 25 lat sięgną 12,5-krotności rocznej transzy kredytowej, przy ratach annuitetowych kwota tych należności, przy 6-proc. stopie sięgnie 15,3-krotności rocznej transzy. Aby osiągnąć ten poziom, roczna stopa wzrostu portfela powinna wynosić 11,5 proc.