Przy najmie można wpaść w split payment

Mogłoby się wydawać, że wprowadzenie od 1 listopada 2019 r. obowiązkowego split paymentu, czyli rozliczania VAT metodą podzielonej płatności, to problem dla określonej grupy podatników, m.in. z branży budowlanej.

W praktyce w obowiązkowy split payment mogą wpaść setki osób, które czerpią zyski z najmu. Wystarczy, że zrobią większy remont wynajmowanego mieszkania czy domu i mogą dostać fakturę w podzielonej płatności, z której VAT powinien trafić od razu na specjalne konto. Problem tylko w tym, że w wielu przypadkach zwykły wynajmujący nie będzie miał technicznej możliwości wywiązania się z obowiązku.

Diabeł w szczegółach

Problem to pokłosie dużej noweli VAT, która weszła w życie od 1 listopada 2019 r., a która wprowadziła m.in. obowiązkową podzieloną płatność.

Jak przypomina Krzysztof J. Musiał, doradca podatkowy, partner w kancelarii Musiał i Partnerzy, split payment, czyli podzielona płatność, to szczególny sposób rozliczania VAT. Polega na tym, że płatność z faktury VAT rozbijana jest w praktyce na dwie kwoty. To, co stanowi zapłatę za usługę czy towar trafia na konto kontrahenta, ale już to, co stanowi VAT, trafia na specjalne konto.

– Do końca października 2019 r. split payment był zasadniczo dobrowolny. Po 1 listopada 2019 r. sytuacja uległa zmianie. Dla pewnej kategorii transakcji podzielona płatność stała się bowiem obowiązkowa. Chodzi o podatników VAT, którzy dokonują zakupów z listy ok. 150 towarów i usług z załącznika nr 15 do ustawy, a wartość transakcji przekracza 15 tys. zł. Dużą grupą, która znalazła się na liście, są usługi budowlane, dla których obowiązkowy split payment zastąpił odwrotne obciążenie VAT – przypomina Krzysztof J. Musiał.

Na pierwszy rzut oka obowiązkowym split paymentem powinni martwić się ci, którzy mają firmy, a nie np. właściciel mieszkania czy domu, nawet jeśli płaci za kosztowny remont firmie budowlanej.

Problem jednak w tym, że w świetle ustawy o VAT o tym, czy jest się podatnikiem, nie przesądza rejestracja firmy. Taką aktywnością, gdzie ktoś może być podatnikiem VAT, choć na VAT zarejestrowany nie jest będzie m.in. najem.

– Na gruncie VAT osoba, która wynajmuje nieruchomości, co do zasady jest podatnikiem. Nie ma znaczenia, czy formalnie jest przedsiębiorcą i czy jest zarejestrowana na VAT. Większość osób, która czerpie zyski z najmu prywatnego, nie ma takiej świadomości. Nie rejestruje się na VAT, bo korzysta ze zwolnienia podmiotowego z uwagi na to, że nie przekracza limitu obrotów, który obecnie wynosi 200 tys. zł, ewentualnie jest zarejestrowana na VAT jako zwolniony. Niemniej w obu przypadkach czerpanie zysków z najmu oznacza, że na gruncie VAT są podatnikami – tłumaczy Daniel Więckowski, doradca podatkowy, dyrektor w RSM Poland.

A to z kolei ma konsekwencje, jeśli chodzi o split payment.

Jak tłumaczy ekspert, jeśli osoba wynajmująca nieruchomości, która z tego tytułu zasadniczo jest podatnikiem, zamówi usługę remontową z listy objętej obowiązkowym split paymentem od innego podatnika VAT, a faktura brutto będzie opiewać na kwotę powyżej 15 tys. zł powinna zostać opłacona metodą podzielonej płatności.

– Problem w tym, że wynajmujący, który nie prowadzi działalności i nie jest zarejestrowanym na VAT, nie może zapłacić podatku na specjalne konto, bo nie ma możliwości, żeby je założyć – podkreśla Więckowski.

Michał Wojtas doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii EOL, potwierdza, że obowiązkowa podzielona płatność dotyczy określonych transakcji między podatnikami. Ustawa o VAT nie posługuje się pojęciem przedsiębiorcy czy podatnika czynnego VAT. A na gruncie VAT wynajmujący jest podatnikiem z samego faktu, że wynajmuje nieruchomości, niezależnie od formalnej rejestracji. Jednak w ocenie eksperta wymaganie, by wynajmujący, który nie jest zarejestrowany w żaden sposób na VAT, opłacał fakturę za remont powyżej 15 tys. zł w podzielonej płatności to podejście godzące w spójność systemową.

– Jeśli ktoś korzysta ze zwolnienia podmiotowego i nie odlicza VAT, to nie ma obowiązków typowych dla zarejestrowanego podatnika – tłumaczy Michał Wojtas. Niemniej także on potwierdza, że obowiązkowy split payment będzie dotyczył wynajmujących, którzy zarejestrowali się na VAT jako podatnicy czynni lub zwolnieni.

Niepewna przyszłość

– Trudno przewidzieć, jak do problemu podejdzie fiskus. Może to nałożyć się na inny nierozstrzygnięty do końca od lat spór w podatku dochodowym, o to gdzie kończy się zwykły najem jako zarządzanie majątkiem prywatnym, a zaczyna się działalność. Nie można wykluczyć, że takie przekwalifikowanie najmu w PIT może mieć też swoje reperkusje w VAT. Bo gdy będzie to dotyczyć osoby, która w PIT wybrała zasady ogólne, dodatkową sankcję za brak podzielonej płatności jest pozbawienie prawa do rozliczenia wydatków w koszty podatkowe – mówi Michał Wojtas.

Nie muszą się tym martwić osoby, które PIT rozliczają ryczałtem, bo on w ogóle nie przewiduje prawa do kosztów.

Krzysztof J. Musiał zwraca uwagę, że za niewywiązanie się z obowiązku rozliczenia VAT w podzielonej płatności zasadniczo grożą poważne sankcje zarówno firmie budowlanej, która wystawi fakturę bez oznaczenia podzielonej płatności, jak i jej kontrahentowi, który opłaci ją w zwykły sposób.

Trudno przewidzieć, jak w przyszłości do problemu obowiązkowego split paymentu u wynajmujących ostatecznie podejdzie skarbówka. Jednak już dziś warto o tych wątpliwościach pamiętać, bo – jak podkreślają eksperci – wystarczy prosty zabieg, by uniknąć kłopotów.