Ministerstwo Finansów chce rozwinąć rynek najmu nieruchomości w Polsce. Za granicą dużą popularnością cieszą się REIT-y. W USA czy państwach UE inwestują m.in. w biura i galerie handlowe. W Polsce miałyby się jednak ograniczać tylko do mieszkań. Tymczasem inwestorzy, eksperci oraz organizacje przedsiębiorców uważają, że projekt powinien objąć również biurowce, hotele oraz magazyny.

Na razie jednak resort finansów nie ugiął się pod wpływem krytycznych uwag.

Kolejna odsłona

Chodzi o kolejną wersję projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN). Właśnie zakończyły się konsultacje publiczne. To druga wersja propozycji resortu finansów.

Projekt przewiduje, że FINN będą działały w formie spółki akcyjnej. Mają one inwestować tylko w nieruchomości mieszkaniowe. Zachętą mają być preferencje w podatku dochodowym od osób prawnych oraz fizycznych. Mają z nich korzystać firmy inwestujące w najem nieruchomości, spółki od nich zależne oraz inwestorzy-akcjonariusze spółek FINN.

Nowy projekt jest krytykowany przede wszystkim za ograniczenia dotyczące nieruchomości.

Dlaczego nie w  magazyny

Konfederacja Lewiatan oraz BBC uważają, że FINN powinny mieć możliwość inwestowania nie tylko w nieruchomości mieszkaniowe, ale także magazynowe, handlowe oraz biurowe. Podobnego zdania jest Polski Związek Firm Deweloperskich.

– Szacuje się, że obecnie w Polsce ok. 90 proc. nieruchomości komercyjnych znajduje się w rękach inwestorów zagranicznych. Dopuszczenie więc firm inwestujących również w najem tego rodzaju nieruchomości przyczyniłoby się do wzmocnienia inwestorów z Polski na rynku nieruchomości komercyjnych – uważa Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W ocenie PZFD nieruchomości komercyjne są o wiele bardziej atrakcyjne. Mogą bowiem generować o wiele większy dochód.

Związkowi deweloperów wtóruje Izba Zarządzająca Funduszami i Aktywami. Jej zdaniem błędem jest ograniczanie się tylko do mieszkań. Izba uważa również, że na kolejnych etapach tworzenia FINN ich działalność powinna zostać rozszerzona o nieruchomości komercyjne.

PZFD krytykuje również propozycję dotyczącą kapitału zakładowego FINN. Projekt przewiduje, że wyniesie on 50 mln zł. Według związku jest zbyt wysoki. Przewyższa bowiem 500 razy minimalny kapitał zakładowy dla spółki akcyjnej, o  jakim mówi kodeks spółek handlowych.

– W naszej ocenie wymóg posiadania kapitału na tym poziomie stanie się barierą dla rozwoju spółek rynku wynajmu nieruchomości – wyjaśnia dyrektor Płochocki.

Groźny dyktat cen

Z kolei Krajowa Rada Doradców Podatkowych uważa, że w przyszłości FINN mogą dyktować ceny nieruchomości. – Projekt uprzywilejowuje podatkowo FINN w stosunku do inwestycji o charakterze prywatnym – pisze w swojej opinii Adam Mariański, przewodniczący tej rady.

Krajowa Rada zwraca uwagę, że dotychczas osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej mają możliwość opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu nieruchomości w drodze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5 proc. przychodów lub opodatkowanie tych dochodów na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18 proc. oraz 32 proc. Wprowadzenie instytucji FINN, która podatek w kwocie 8,5 proc. zapłaci od dochodów, a nie przychodów uzyskanych z działalności, zdaniem doradców podatkowych, doprowadzi do tego, że będą one w  korzystniejszej sytuacji niż osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. To zaś może powodować spadek zainteresowania prywatnymi formami inwestowania w nieruchomości mieszkalne na rzecz inwestycji w FINN.

– To z kolei może w dłuższej perspektywie czasu doprowadzić do nadmiernej akumulacji nieruchomości w strukturach FINN, a te będą mogły następnie dyktować warunki rynkowe w zakresie cen najmu. Należy się więc zastanowić nad możliwościami wdrożenia korzystniejszych rozwiązań w zakresie opodatkowania najmu prywatnego osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej – podkreśla Adam Mariański.

To niejedyne wątpliwości dotyczące podatków związane z FINN.

– Z perspektywy inwestorów indywidualnych istotne znaczenie ma sposób opodatkowania wyjścia z inwestycji. Nie przewidziano żadnych zwolnień w przypadku reinwestowania zysków z FINN na nabycie akcji w innej FINN lub nieruchomości. Wprowadzenie zwolnień od podatku dla zysków ze zbycia akcji FINN, analogicznych jak przy zbyciu nieruchomości, mogłoby stanowić istotną zachętę inwestycyjną dla inwestorów indywidualnych – twierdzi Adrian Zwoliński, ekspert Konfederacji Lewiatan.