Nie można zobowiązać zarządu wspólnoty mieszkaniowej do odmowy sprzedaży alkoholu

Jedna ze wspólnot mieszkaniowych w Warszawie podjęła uchwałę, w której zobowiązała zarząd do nieudzielania zgody w przypadku wystąpienia właścicieli lokali użytkowych z wnioskiem o zgodę na sprzedaż alkoholu. W uchwale wskazano też, że w przypadku prowadzenia przez właścicieli lokali użytkowych lub ich najemców działalności uciążliwej dla właścicieli lokali mieszkalnych, wspólnota może dla nich ustalić w trybie uchwały zwiększenie obciążania z tytułu utrzymania nieruchomości części wspólnej, jeżeli jest to uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali. Do sądu o uchylenie tej uchwały zwrócił się właściciel jednego z lokali użytkowych.

Czytaj także: Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zakazać handlu alkoholem

Czynność przekraczająca zwykły zarząd

Sąd Okręgowy w Warszawie przyznał mu rację, ale tylko w zakresie zobowiązania zarządu wspólnoty do nieudzielania zgody na sprzedaż alkoholu.

Przypomniano, iż zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Tymczasem sąd nie miał wątpliwości, że decyzja w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wielorodzinnym, która jest niezbędna do uzyskania przez określony podmiot w drodze administracyjnej koncesji na sprzedaż alkoholu, stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd.

– W takiej sytuacji decyzja dotycząca wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu powinna zostać podjęta w formie uchwały przez właścicieli lokali (wspólnotę mieszkaniową) w każdej indywidualnej, konkretnej sprawie po wystąpieniu z wnioskiem o wyrażenie takiej zgody przez określoną osobę – wskazał Sąd Okręgowy w Warszawie. Podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa swoich uprawnień nie może scedować w sposób generalny na zarząd albowiem jedynie ogół właścicieli w uchwale może wyrazić zgodę na dokonanie przez zarząd określonej czynności w konkretnej sprawie.

Co więcej, taki zapis uchwały doprowadziłby do obejścia przepisu art. 25 ust. 1 ustawy, ponieważ właściciel lokalu, który wystąpiłby o wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu i otrzymałby odmowną decyzję zarządu, nie mógłby wytoczyć powództwa z uwagi na brak możliwości zaskarżenia w tym trybie decyzji zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a więc poddać kontroli sądu zasadności nie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w konkretnym przypadku w konkretnych okolicznościach.

Zapis dotyczący zwiększenia obciążeń dla właścicieli lokali użytkowy sąd okręgowy uznał za zgodny z przepisami prawa.

Nie może być to norma blankietowa

Z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się powód, który zarzucił błędną wykładnię art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali prowadzącą do wniosku, że nie jest sprzeczne z dyspozycją tego przepisu przyjęcie w uchwale wspólnoty mieszkaniowej zwiększającej obciążenie właścicieli lokali użytkowych, kryterium uciążliwości a nie kryterium generowania dodatkowych kosztów.

Sąd apelacyjny podzielił ten argument, i postanowił uchylić całą uchwałę wspólnoty. W uzasadnieniu podkreślono, iż art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali umożliwia stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, jednak tylko, o ile koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są wyraźnie większe, a uciążliwość dotyczy wszystkich członków wspólnoty. Zwiększenie obciążeń w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być zatem uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Jakie obciążenia

W ocenie sądu apelacyjnego uchwała o zwiększeniu obciążenia nie może mieć także charakteru normy blankietowej, tak jak w opisywanej sprawie, czyli dotyczyć sytuacji na przyszłość. Musi dotyczyć konkretnego rodzaju lokali i konkretnego rodzaju uciążliwości, przenoszących się na zwiększone koszty, co odczuwać będzie nie tylko określona kategoria właścicieli lokali, ale wszyscy. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi zatem mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

– Nie można zatem zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych w sposób dowolny, bez żadnego związku z wpływem ich używania na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej – wskazał sąd.