Reklama

Jest drogo, będzie jeszcze drożej

Wzrostu kosztów nie da się uniknąć. Ale w optymalizacji może pomóc audyt.

Publikacja: 16.01.2020 15:42

Wzrost kosztów ponoszą w dużej mierze najemcy

Wzrost kosztów ponoszą w dużej mierze najemcy

Foto: materiały prasowe

Za nami kolejne podwyżki cen energii, więcej trzeba zapłacić za wywóz śmieci – ze stałym wzrostem kosztów branża nieruchomości boryka się nie od dziś.

Będzie tylko drożej

– Ten rok jest z pewnością kolejnym z silną tendencją wzrostową jeśli chodzi o koszty eksploatacyjne. Przede wszystkim znaczący wpływ będzie miała na nie cena energii elektrycznej, która wzrosła w stosunku do ostatecznej ceny w 2019 r. o ponad 100 zł za MWh – mówi Magdalena Oksańska, head of property management compliance w firmie Knight Frank.

– Rosną też koszty wywozu odpadów. W Warszawie za wywóz jednego standardowego pojemnika trzeba zapłacić o prawie 10 zł więcej. Dodatkowo konieczne jest właściwe segregowanie odpadów na pięć frakcji, a niezastosowanie się do odgórnych regulacji może skutkować karami pieniężnymi, które zostaną wliczone w koszty eksploatacyjne danego budynku – wylicza.

Podatek od nieruchomości to kolejna składowa kosztów, która rośnie proporcjonalnie do inflacji. Czyli w 2020 r. budynki biurowe zapłacą więcej. Wzrosną też koszty ochrony, które związane są bezpośrednio z podwyżką minimalnego wynagrodzenia i stawki godzinowej.

– Wszystkie te składowe kosztów eksploatacyjnych prawdopodobnie będą rosły również w kolejnych latach, a dodatkowo trzeba się liczyć ze wzrostem w przyszłości kosztów wody i obsługi technicznej obiektów – wskazuje Oksańska. – Firmy facility management (zarządzanie obiektem – red.) mają coraz większe problemy ze znalezieniem techników w sytuacji, gdy wynagrodzenie takich pracowników jest równe lub nawet niższe od wynagrodzenia pracowników ochrony. Nieuchronny jest zatem wzrost kosztów obsługi technicznej – dodaje.

Reklama
Reklama

Ekspertka podkreśla, że ostatnie cztery lata to stały wzrost kosztów eksploatacyjnych w budynkach biurowych. O ile wcześniej można było się pokusić o rewizję kosztów i osiągnięcie redukcji, o tyle od 2016 r. w zasadzie nie jest to już możliwe.

– Oczywiście, optymalizować zawsze warto, ale optymalizacja często kojarzona jest z redukcją, obniżką, a to błąd. Optymalizacja to takie zarządzanie kosztami i doborem odpowiednich serwisów, aby koszty były optymalne – mówi Oksańska. – Wszystko zależy od samego obiektu: jego wyposażenia, zaawansowania technologicznego, położenia, powierzchni, otoczenia, jak również wymagań samych najemców. Optymalne koszty to takie, które pozwolą na obsługę biurowca i jego utrzymanie na odpowiednim poziomie. Czasem będzie się to wiązało z koniecznością poniesienia wyższych kosztów na obsługę techniczną, a czasem na ochronę lub sprzątanie. W niektórych przypadkach będzie to znaczyło, że należy po prostu skorzystać z droższego dostawcy usług, a nierzadko również ponieść wyższe koszty materiałów eksploatacyjnych. Kluczem jest takie dopasowanie kosztów, aby za to, za co nie trzeba, nie przepłacać, mając jednocześnie świadomość, że inne elementy z jakiegoś powodu mogą kosztować więcej – podkreśla.

Jak szacuje Knigh Frank, od 2016 r. stale rosną koszty zatrudnienia pracowników, co ma bezpośredni wpływ na koszty stałych serwisów budynków – głównie ochrony i sprzątania.

– Ze względu na stale rosnące minimalne wynagrodzenie oraz stawkę godzinową od 2016 r. obserwujemy coroczny wzrost kosztów ochrony budynków. W samym 2016 r. oprócz wzrostu wynagrodzeń wpływ na cenę za ochronę miało również „ozusowanie" umów cywilnoprawnych. W mniejszych biurowcach, w których usługę ochrony świadczyły firmy zatrudniające pracowników w 2015 r. wyłącznie na umowy zlecenia, wzrost kosztu ochrony do dzisiaj to nawet 80 proc. w stosunku do roku 2015 r. – szacuje Oksańska.

Tym samym w średniej wielkości obiekcie w Warszawie, będącym w obsłudze renomowanej firmy, koszt ochrony wzrósł o ponad 50 proc. Jednocześnie trzeba mieć na uwadze, że zarządcy praktycznie w każdym obiekcie zoptymalizowali liczbę osób obsługujących budynek tak, aby koszty nie wzrosły jeszcze bardziej. W wielu biurowcach z pomocą przyszły nowe technologie, w które inwestycje pozwoliły na ograniczenie kosztów związanych z obsługą przez ludzi.

Knight Frank szacuje, że koszty sprzątania średniej wielkości budynku biurowego w Warszawie od 2015 r. poszły w górę o 33 proc.

Reklama
Reklama

– Kilka lat temu uwolniono rynek energii i gazu, co dało możliwość negocjowania stawek. Przez pierwsze lata faktycznie można było zauważyć wpływ tych zmian na koszty eksploatacyjne w biurowcach. W szczególności dotyczyło to obiektów obsługiwanych przez duże firmy zarządzające, których siłą przetargową była wielkość portfela zarządzanych nieruchomości. Ostatni rok i odgórne regulacje rządowe uratowały budżety wielu budynków biurowych na 2019 r. Niestety, 2020 r. przyniósł już znaczne podwyżki, które mogą spowodować w wielu obiektach wzrost samych kosztów za powierzchnie wspólne o 1 zł za mkw. – podsumowuje Oksańska.

Warto negocjować

– W niektórych budynkach opłaty eksploatacyjne dochodzą do średnio 35 proc. wszystkich obciążeń finansowych wynikających z tytułu najmu. Dlatego, renegocjując kontrakt, firmy najmujące powierzchnię biurową coraz częściej decydują się na przeprowadzenie audytu kosztów, który może być punktem wyjścia do dalszych rozmów z właścicielem budynku – wskazuje Łukasz Dreger, senior associate w dziale reprezentacji najemców biurowych w Cresa Polska.

Dodaje, że idealnym momentem na przeprowadzenie audytu są renegocjacje związane z przedłużeniem umowy najmu.

– Przede wszystkim sprawdzamy, czy katalog kosztów w rocznym rozliczeniu jest zgodny z zakresem ustalonym w umowie, pamiętając też o zasadzie, że najemca ponosi opłaty związane z utrzymaniem budynku, a nie z inwestycjami w biurowiec. Nie powinien płacić za takie pozycje, jak naprawa elementów konstrukcji czy elewacji, ani ponosić kosztów przekształcenia użytkowania wieczystego działki, na której znajduje się biurowiec, we własność – wylicza Łukasz Dreger.

Za nami kolejne podwyżki cen energii, więcej trzeba zapłacić za wywóz śmieci – ze stałym wzrostem kosztów branża nieruchomości boryka się nie od dziś.

Będzie tylko drożej

Pozostało jeszcze 96% artykułu
Reklama
Nieruchomości
Mieszkanie dla singla, dla pary, dla rodziny. To dobry czas na szukanie lokalu?
Nieruchomości
Popyt na biura nakręcają renegocjacje umów
Nieruchomości
Trójmiasto zdominowało rynek mieszkań premium. Ta część rynku też nie ma lekko
Nieruchomości
Deweloperzy lubią „obwarzanki” i kurorty. A co lubią klienci?
Materiał Promocyjny
Bieszczady to region, który wciąż zachowuje aurę dzikości i tajemniczości
Nieruchomości
„Pomysły” deweloperów, czyli jak z domu może powstać blok
Materiał Promocyjny
Jak sfinansować rozwój w branży rolno-spożywczej?
Reklama
Reklama