Zysk za odsprzedaż praw do dziury w ziemi z PIT

Koronawirus, który zbiera śmiertelne żniwo na całym świecie, zaczyna też odciskać negatywne piętno na gospodarce. Narodowa kwarantanna bardzo szybko przełożyła się na sytuację finansową tysięcy Polaków. Obniżane pensje, zmniejszane etaty i wreszcie utrata pracy powodują, że coraz więcej osób, które w czasach koniunktury zaczęły realizować swoje marzenia o własnych czterech kątach dziś rezygnują z tych planów.

Dla tych, którzy zainwestowali z tzw. dziurę w ziemi i nie sfinalizowali umowy z deweloperem sposobem na odzyskanie zainwestowanych pieniędzy i uwolnienie się od dalszych wydatków są cesje. Taka umowa może mieć jednak różne skutki podatkowe.

Jak przypomina dr Aleksander Słysz doradca podatkowy, adiunkt Uniwersytetu Humanistyczno-Przyrodniczego im. Jana Długosza w Częstochowie, umowy przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, zwane na ogół cesjami, funkcjonują w obrocie gospodarczym od 2012 r.

W ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie przewidziano szczególnych wymogów dla zawierania tego typu umów, zastosowanie znajdują więc przepisy kodeksu cywilnego. Przy czym nie wynika z nich wprost, by przeniesienie praw i obowiązków wymagało zgody dewelopera.

– Niemniej większość umów deweloperskich zawiera regulacje uzależniające skuteczność cesji od zgody dewelopera, niektóre zaś wymuszają na nabywcach zawieranie umów trójstronnych tj. cedent, cesjonariusz, deweloper – tłumaczy ekspert.

Podkreśla, że restrykcje te mają na celu uniemożliwienie spekulacyjnego obrotu prawami z umów deweloperskich. Tak surowe dla nabywców postanowienia, ograniczające obrót nabytymi prawami, w ocenie Aleksandra Słysza wydają się jednak mieścić w pozostawionej stronom swobodzie kontraktowania.

Od strony podatkowej cesja nie zawsze jest za to sytuacją neutralną.

– Odpłatna cesja praw z umowy deweloperskiej powoduje powstanie przychodu, a często i dochodu, podlegającego opodatkowaniu PIT. Pieniądze z odpłatnego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej to przychód z praw majątkowych, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT – wyjaśnia dr Aleksander Słysz.

Podkreśla jednak, że z opodatkowaniem muszą się liczyć osoby, które zarabiają na cesji praw z umowy deweloperskiej. Gdy osoba, która chce się „wycofać" z inwestycji otrzymuje jedynie równowartość tego co sama zapłaciła deweloperowi, o PIT nie ma co się martwić.

Tak też sprawę widzi fiskus, który w zakresie opodatkowania odpłatnych cesji praw z umów deweloperskich wydaje wyjątkowo jednolite interpretacje indywidualne. Ekspert dodaje, że przychód po stronie zbywającego prawa powstanie na ogół w momencie otrzymania pieniędzy lub innych świadczeń należnych tytułem odpłatności. Przychód ten będzie można pomniejszyć o koszty jego uzyskania.

Cesja umowy deweloperskiej może też pociągać za sobą konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, ale nie zawsze. Potwierdza to interpretacja fiskusa z 23 kwietnia 2020 r. (0111-KDIB2-2.4014.42.2020.1.MZ).

Chodziło o podatniczkę, która wspólnie z mężem zawarła umowę cesji praw i roszczeń oraz przeniesienia obowiązków z umowy deweloperskiej do małego mieszkania. Umowa ta została sporządzona przez notariusza, który pobrał od niej m.in. ponad 3 tys. zł PCC. Notariusz jako płatnik uznał, że powinien potrącić od cesji 1 proc. podatku tak jak od umowy sprzedaży lub zamiany innych praw majątkowych. Podatniczka uważała jednak, że cesja została opodatkowana niesłusznie i fiskus przyznał jej rację.

W interpretacji podkreślił, że umowa cesji jako niewymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlega opodatkowaniu, jeżeli nie przybierze postaci jednej z wymienionych w nim umów, w szczególności umowy sprzedaży uregulowanej w przepisach kodeksu cywilnego.

Dopiero w sytuacji, gdy umowa cesji wierzytelności przybierze postać umowy sprzedaży, będzie podlegać opodatkowaniu PCC. Przy czym obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży wówczas na kupującym. Urzędnicy zauważyli, że w spornym przypadku prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej podatniczka z mężem nabyła na mocy cesji od poprzedniej klientki dewelopera. Cesji tej towarzyszyło porozumienie, na mocy którego małżonkowie zobowiązali się przekazać jej kwotę stanowiącą równowartość rat wpłaconych przez nią wcześniej deweloperowi z tytułu umowy. Przy takiej cesji zdaniem fiskusa PCC nie wystąpi.

Przy cesji pewnym zagrożeniem może być też VAT.

– Jeśli bowiem cesji towarzyszy przekazanie lokalu, które może być uznane za dostawę, i przenoszący prawo będzie działał w charakterze podatnika VAT, może to skutkować koniecznością opodatkowania transakcji – wyjaśni dr Słysz. Trybunał Sprawiedliwości UE od lat, np. w wyroku z 8 lutego 1990 r. (C-320/88) i wielu późniejszych, podkreśla, że dostawa jest oderwana od przeniesienia prawa własności. W VAT mamy przecież do czynienia z prymatem skutków ekonomicznych nad skutkami prawnymi.

– Zatem przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, któremu nie towarzyszy przeniesienie własności, a jedynie przeniesienie praw z umowy deweloperskiej, stanowić będzie dostawę w myśl art. 5 ustawy o VAT – mówi ekspert.