Deweloperzy z rynku kapitałowego ruszyli z publikacją danych o sprzedaży mieszkań w III kwartale, wszyscy podali już za to wyniki finansowe za I półrocze 2020 r. Z powodu pandemii wyjątkowo długo trzeba było czekać na sprawozdania pozwalające przyjrzeć się rentowności. Grupa 17 deweloperów w I połowie 2020 r. uzyskała średnią marżę brutto ze sprzedaży 23,6 proc., o 0,5 pkt proc. mniej rok do roku, ale jednocześnie 1,5 pkt proc. więcej niż dwa lata wcześniej.
Walka o wynik
Przyjmując, że od wbicia łopaty do oddania inwestycji do użytkowania mija około dwóch lat, można założyć, że gros zanotowanego w I połowie 2020 r. wyniku wziął się z przekazania mieszkań, których budowa ruszyła w 2018 r., kiedy od około roku branża borykała się już z gwałtownym, skokowym wzrostem kosztów wykonawstwa. Deweloperski boom przekładał się też na wzrost cen ziemi.
Utrzymująca się stabilna średnia marża może dowodzić, że spółki z sukcesem przerzuciły wyższe koszty realizacji na nabywców lokali. Jednak wyniki poszczególnych deweloperów są mocno zróżnicowane, tak samo jest w przypadku wahań rentowności rok do roku.
Na prowadzeniu ponownie znalazła się budująca w kilku aglomeracjach Develia (d. LC Corp), która zdołała wyśrubować i tak już bardzo wysoką średnią rentowność do 37,5 proc. Firma zaznacza, że to efekt dobrego banku gruntów i kumulacji przekazań w wysokomarżowych inwestycjach, dlatego w II półroczu spodziewane jest niewielkie pogorszenie średniej marży.
Wysokie miejsce ponownie zajęło Lokum Deweloper – ta spółka specjalizuje się jednak w budowaniu mieszkań o podwyższonym standardzie, dlatego marżę zdecydowanie powyżej 30 proc. utrzymuje od wielu lat. Na podium w końcu dostał się Dom Development, który od lat krok po kroku poprawia rentowność, by w końcu przebić barierę 30 proc.
Dobry miks przekazywanych lokali podbił wskaźniki Marvipolu, Budimeksu Nieruchomości, Ronsona i J.W. Construction. Z drugiej strony uwagę zwraca mocne wahnięcie w dół rentowności Inpro, Victorii, Unidevelopmentu czy Atalu, które w ostatnich latach przyzwyczaiły inwestorów do lepszych wyników.
– Obniżenie rentowności jest m.in. wynikiem specyfiki przekazywanych projektów oraz okoliczności wynikających z okresu, w którym projekty te były realizowane – komentuje Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. – Większość wydawanych w I połowie br. mieszkań została sprzedana jeszcze pod koniec 2017 r. oraz w 2018 r., kiedy ceny były znacznie niższe niż teraz. W trakcie realizacji przedsięwzięć wzrosły koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych, co spowodowało obniżenie rentowności niektórych projektów. Uwzględniając wzrost cen mieszkań, jaki nastąpił od 2019 r., spadek ren–towności powinien mieć charakter czasowy – dodaje.
Coraz droższe grunty
– W latach 2017–2018 mieliśmy do czynienia z dużym wzrostem kosztów wykonawstwa i wszyscy zastanawiali się, jak to wpłynie na działalność deweloperów – komentuje Mateusz Mucha, menedżer w Domu Maklerskim Navigator. – Wyniki za I połowę 2020 r. pokazują, że część spółek rzeczywiście zanotowała niższe marże, ale inne są na bardzo zbliżonym lub nawet wyższym poziomie, co jest efektem silnych zwyżek cen transakcyjnych mieszkań. Na przestrzeni ostatnich trzech lat w największych aglomeracjach zwyżki miały dwucyfrowe tempo w skali roku. Pandemia spowodowała co prawda zatrzymanie wzrostu cen, ale dopiero czas pokaże, czy to tylko chwilowe spowolnienie trendu – dodaje.
Ekspert zwraca uwagę, że przekazywane obecnie mieszkania budowane były na gruntach kupionych przed szczytem wzrostu cen ziemi. Zatem w wynikach finansowych w kolejnych latach to właśnie koszty nabycia ziemi będą wywierać presję na marże.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przyznaje, że średnia rentowność spółek rzędu 25 proc. to wynik o typowo „byczym" charakterze.
– Ale hossa w mieszkaniówce raczej jest na wyczerpaniu. Pytanie, jakie są szanse utrzymania takiej rentowności w dłuższym terminie. Marże deweloperskie są pochodnymi stanu koniunktury rynkowej, a więc głównie tego, co dzieje się z cenami mieszkań, a na te wpływ mają m.in. wskaźniki bezrobocia i średniej płacy. Teraz mamy względną stabilizację, wynikającą zapewne z inercji działania stymulacji tarczy antykryzysowej, stąd stabilizacja cen. Ale dalej mamy kolejną ofensywę pandemii z trudnymi do przewidzenia skutkami – mówi Jędrzyński.
– Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest spadek średniej marży deweloperskiej w przyszłym roku o co najmniej 2–3 pkt proc. Prognoza ta zakłada jednak perspektywę niemal pewnej korekty cen materiałów budowlanych i gruntów inwestycyjnych, bez których rentowność deweloperów zapewne znacznie głębiej poszukiwałaby dna – twierdzi Jarosław Jędrzyński. – Można przyjąć, że spadek marży do okolic 20 proc. oznaczałby spowolnienie, z którego rynek może nie od razu, ale bez większych problemów mógłby się pozbierać. Wyraźny spadek poniżej 20 proc. oznaczałby poważniejsze problemy, korespondujące z rynkową zapaścią, do której miejmy nadzieję nie dojdzie – podkreśla.
