Nie tylko e-commerce napędza branżę?

Magazyny dobrze znoszą pandemię, cieszą się wzięciem najemców i inwestorów. Głównym motorem wzrostu jest e-commerce. Na jak długo starczy tego paliwa?

E-commerce kształtuje popyt od dawna, pandemia ten trend nasiliła. Należy pamiętać, że to poziom konsumpcji jest jednym z najważniejszych czynników popytu w branży nieruchomości logistycznych. Analitycy naszego działu badań (Prologis Research) zwracają uwagę na sytuację bez precedensu: pandemia w pięć miesięcy sprawiła, że branża handlowa przyspieszyła rozwój o ponad pięć lat. Jeśli dodamy do tego wyłaniające się nowe nawyki konsumenckie i idący za tym rozwój e-commerce, który wymaga około trzy razy więcej powierzchni w porównaniu z tradycyjnym modelem dystrybucji, możemy przypuszczać, że w perspektywie długoterminowej handel elektroniczny będzie miał nadal istotny wpływ na rynkowy popyt. Można przewidywać, że do wzrostu popytu przyczynią się przede wszystkim firmy z branży spożywczej, medycznej, produktów konsumenckich i różnorodnej sprzedaży detalicznej, a najatrakcyjniejszymi nieruchomościami będą – bez zmian – te zlokalizowane jak najbliżej konsumentów.

Z naszych danych wynika także, że za wzrost popytu w ostatnich miesiącach odpowiada nie tylko e-commerce – ponadprzeciętny popyt zaobserwowano też między innymi wśród dostawców z sektora spożywczego oraz artykułów gospodarstwa domowego. Ten stan rzeczy potwierdza, że firmy zaczynają odchodzić od modelu efektywnościowego na rzecz zwiększania odporności łańcucha dostaw i zaspokojenia nowych potrzeb konsumentów. Jednym słowem, firmy muszą na bieżąco reagować, aby zachować ciągłość działania w nieprzewidywalnych warunkach.

Wasza branża to także hale służące produkcji przemysłowej. Jak radzi sobie ta grupa najemców i jakie są perspektywy?

Klienci przemysłowi stanowią około 15 proc. naszego portfela w Europie Środkowej i reprezentują różnorodne branże, z wielu sektorów gospodarki. Jak dotąd żaden z naszych klientów nie raportował nam większych problemów operacyjnych, a wszystkie zakłady produkcyjne zlokalizowane na terenach naszych parków logistycznych działają. Co więcej, z kilkoma klientami prowadzimy obecnie rozmowy dotyczące rozbudowy zajmowanych przez nich budynków produkcyjnych, a w Pradze podpisaliśmy nową umowę z klientem produkcyjnym z branży motoryzacyjnej.

Dużo mówi się o szansie, jaką może przynieść nearshoring. W przypadku biur doradcy obserwują już pytania inwestorów w tej sprawie – na celowniku są polskie rynki regionalne. Czy widać już podobną aktywność w przypadku magazynów?

Przeniesienie części procesów biznesowych do innego kraju, aby zbliżyć dostawców do finalnego odbiorcy produkcyjnego może okazać się jedną z najważniejszych zmian strukturalnych na rynku po pandemii. Chcąc przygotować się na przyszłe zakłócenia, wiele firm może stopniowo przenosić swoje procesy produkcyjne do różnorodnych lokalizacji, zarówno w kraju jak i poza jego granicami. Jednak pierwsze skutki nearshoringu będzie można zauważyć dopiero za kilkanaście miesięcy, ponieważ firmy produkcyjne najpierw muszą odpowiednio zmodyfikować i przemodelować swoje łańcuchy dostaw. Zatem o przeniesieniu produkcji z krajów azjatyckich do Europy będzie można mówić dopiero w dłuższej perspektywie.

Mimo że produkcja generuje znacznie mniejszy popyt na nieruchomości logistyczne niż obsługa konsumentów w łańcuchach dostaw, to zmiana lokalizacji może przyczynić się do powstania nowych ośrodków konsumpcji. Z naszych analiz wynika, że coraz większym zainteresowaniem cieszą się ośrodki produkcyjne wymagające mniejszych nakładów finansowych, takie jak Meksyk czy właśnie Europa Środkowo-Wschodnia. Kraje Europy Środkowej – w tym Polska – mogą być istotnym beneficjentem nearshoringu, szczególnie jeśli chodzi o branżę motoryzacyjną.

Boom w ostatnich latach zachęcał do spekulacyjnego stawiania magazynów (czyli bez pozyskania przedwstępnych umów najmu). Czy dziś podejście jest ostrożniejsze?

W I połowie 2020 roku w Polsce było w budowie prawie 600 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, co stanowiło około 40 proc. podaży. Tak duża powierzchnia w połączeniu z popytem, który nie jest przecież nieograniczony, może bardzo negatywnie wpłynąć na stawki czynszu. Trudno wyrokować o najbliższej przyszłości tego typu inwestycji – z jednej strony mamy e-commerce napędzający branżę, z drugiej – gospodarka działa w czasie dużej niepewności i zmienności, co nie sprzyja długoterminowym prognozom. Pamiętajmy też, że główny motor obecnego popytu – czyli handel elektroniczny – wymaga odpowiedniej powierzchni logistycznej, która nie zawsze jest dostępna w obiektach spekulacyjnych. Tu zdecydowanie lepiej sprawdzają się BTS-y – obiekty dostosowane dokładnie do indywidualnych potrzeb najemców. Popyt na „szyte na miarę" magazyny nie maleje – w Polsce od dwóch lat nie wybudowaliśmy obiektu spekulacyjnego – stawiamy na projekty dla konkretnych klientów.

W podwarszawskich Jankach mamy w budowie ogromną inwestycję dla właściciela sieci detalicznej RTV Euro AGD, gdzie powstaje jedno z największych w Europie centrów dystrybucyjnych dla handlu tradycyjnego oraz e-commerce. Z kolei w Prologis Park Ruda Śląska powstał budynek zaprojektowany dla Grupy Raben. Dzięki indywidualnemu podejściu do każdego detalu nasi klienci mają pewność, że powierzchnia, którą im dostarczamy, będzie efektywnie wspierała ich operacje przez kolejne lata.