Nie ma przepisów regulujących zasady zawierania umów rezerwacyjnych. Miała to zmienić nowelizacja ustawy deweloperskiej, ale prace nad nią toczą się w ślimaczym tempie. Nie wiadomo, kiedy się zakończą.

Eksperci i deweloperzy są podzielni. Nie wszyscy chcą uregulowania umowy rezerwacyjnej. Tymczasem niedawno zapadł precedensowy wyrok dotyczący takiej umowy.

Sądowy finał

Klienci Robyga wywalczyli w Sądzie Okręgowym w Warszawie 137 tys. zł odszkodowania. Małżeństwo dwa lata czekało na zawarcie umowy deweloperskiej na mieszkanie na osiedlu Yung City 2 na Bemowie. I się nie doczekało. W 2019 r. deweloper oświadczył, że nie zamierza kontynuować umów, ponieważ nie otrzymał pozwolenia na budowę.

W tym czasie cena mkw. w Warszawie poszła w górę o ponad 3 tys. zł. Teraz za te same pieniądze klienci nie kupią już u innego dewelopera mieszkania o takiej samej powierzchni. Zażądali więc zwrotu różnicy między ceną za metr kwadratowy z daty zawarcia umowy rezerwacyjnej a obecną.

To nie koniec batalii w tej sprawie. Robyg wniósł bowiem odwołanie. Liczy na wygraną. Z podobnymi żądaniami planują wystąpić przeciwko niemu inni klienci.

Dziś umowy rezerwacyjne nie mają własnych uregulowań. Ich treść może być dowolna, a obowiązujące przepisy pozwalają zawierać je nawet, gdy deweloper nie posiada pozwolenia na budowę.

– Deweloper zobowiązuje się jedynie do wyłączenia z oferty sprzedaży wybranego przez klienta lokalu czy domu jednorodzinnego na pewien czas niezbędny nabywcy do podjęcia ostatecznej decyzji albo uzyskania decyzji kredytowej. Taka umowa nie kreuje jednak ani zobowiązania do zawarcia umowy deweloperskiej, ani do wybudowania i przeniesienia własności lokalu czy domu – tłumaczy Maciej Górski, adwokat.

Według niego umowy rezerwacyjne są ważne dla obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym. Ułatwiają proces sprzedaży, dając potencjalnym kupującym czas na ostateczną decyzję i ewentualnie uzyskanie kredytu.

– Nieporozumienia na jej tle wynikają najczęściej z niejasnej treści tych umów albo z niewystarczającego wyjaśnienia kupującym jej przedmiotu i charakteru. Zdarzają się także niewłaściwe praktyki. Znam przypadki, kiedy z uwagi na wysoki popyt i dynamiczny wzrost cen deweloperowi zależało na tym, by wycofać się z umowy rezerwacyjnej i oferować lokal po wyższej cenie. Być może, w celu wyeliminowania takich praktyk, należy powrócić do pomysłu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i ustawowo uregulować ramy umowy rezerwacyjnej. Może warto także przemyśleć, czy taka umowa powinna jedynie zobowiązywać do wyłączenia z oferty, czy powinna zobowiązywać (pod warunkiem spełnienia się określonych warunków) do zawarcia umowy deweloperskiej – zastanawia się Maciej Górski.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przypomina, że uregulowanie umów rezerwacyjnych na rynku pierwotnym już od dawna jest odsuwane w czasie. Podobnie jak cała nowelizacja ustawy deweloperskiej.

– Najpierw chodziło o znalezienie kompromisu między UOKiK i deweloperami w sprawie otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych. Później na przeszkodzie stanęły wybory parlamentarne oraz kwestie związane z pandemią. Dlatego projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej przewidujący m.in. uregulowanie umów rezerwacyjnych, już od marca 2020 r. znajduje się na etapie oceny przez komisję prawniczą Rady Ministrów – uważa Andrzej Prasjnar.

Przepisy będą

Sam UOKiK tłumaczy, że nie zamierza wycofać się z nowelizacji ustawy deweloperskiej oraz uregulowania zasad zawierania umów rezerwacyjnych. Prace trwają, a powodem opóźnień są m.in. zastrzeżenia zgłaszane przez branżę deweloperską. Wymagają one dodatkowych analiz i konsultacji międzyresortowych.

Zgodnie z projektem decyzja, co do zawarcia umowy rezerwacyjnej będzie zależała od woli przyszłych kontrahentów. Projekt nie ogranicza możliwościć zawarcia umowy rezerwacyjnej tylko i wyłącznie do przypadku, kiedy rezerwujący stara się o kredyt.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej będzie zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z jego oferty sprzedaży, na czas określony w tej umowie, wybranego przez osobę zainteresowaną zawarciem z nim umowy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Umowa rezerwacyjna nie będzie umową przedwstępną.

To elastyczne narzędzie

Natomiast deweloperzy nie do końca są przekonani do propozycji uregulowania tego typu umów.

– Zasady zawierania umów rezerwacyjnych mogą, aczkolwiek nie muszą, być prawnie regulowane. W naszej firmie są one zwyczajowo przyjęte. Staramy się być elastyczni, idąc na pewne ustępstwa przy umowach rezerwacyjnych wobec klienta. Jesteśmy wobec klienta uczciwi i potrafimy dostosować się do jego obecnej sytuacji – wyjaśnia Maciej Bartczak, współwłaściciel firmy KM Building.

– W moim odczuciu nie ma konieczności dodatkowych regulacji umów rezerwacyjnych – uważa Tomasz Pietrzyński, członek zarządu More Place.

– Umowy służą obu stronom, wiążąc je na krótki okres do momentu, kiedy obie strony będą gotowe do podpisania umowy deweloperskiej. Ponieważ dla tej formy nie jest zastrzeżona forma szczególna, tj. aktu notarialnego, daje to też więcej możliwości jej podpisywania, np. korespondencyjnie. Opłata rezerwacyjna musi występować jako potwierdzenie przez klienta swojej woli. U nas jest to 5000 zł. Nie wyobrażam sobie oferowania do sprzedaży nieruchomości, co do których nie mamy uzyskanego pozwolenia na budowę. Więc nie popieram podpisywania tego rodzaju umów bez uzyskanego przez dewelopera pozwolenia na budowę. To bezwzględne minimum, które powinien mieć, plus prawo własności gruntu, na którym zamierza budować – wyjaśnia Tomasz Pietrzyński.