Al. Jana Pawła II na stołecznej Woli. Pomiędzy blokami – 890-metrowy teren z murowanymi garażami. Użytkownikiem wieczystym nieruchomości jest Pierwsza Wojskowa Spółdzielnia Mieszkaniowa (PWSM). Garaży jest dziesięć. – Każdy posiada udział w nieruchomości gruntowej. Na każdy garaż przypada aż 89 mkw. gruntu. Zmieściłyby się na nim cztery takie boksy – podkreśla Mateusz Witczyński, rzecznik dzielnicy Wola. A to, jak się okaże, ma ogromne znaczenie.

Kosztowna pozycja

Jeden z garaży o powierzchni 18,75 mkw. kupił pan J. (nazwisko do wiadomości redakcji). – Mam do niego spółdzielcze własnościowe prawo. Z tego, co wiem, większość pozostałych garaży ma odrębną własność – opowiada.

W grudniu ub.r. dostał informację o nowych stawkach. Od stycznia za garaż ma płacić... niemal 1,5 tys. zł miesięcznie.

– A już wcześniej ta opłata była wysoka, bo ok. 900 zł – mówi. – W tym samym kwartale bloków identyczne boksy ma inna spółdzielnia. Opłata jest tam kilkukrotnie niższa.

– Spółdzielnia nie podwyższyła opłat za garaże. Zależne od nas koszty nie wzrosły – podkreśla tymczasem Antoni Chełmiński, prezes PWSM. – Drastyczna podwyżka, jaką dostali użytkownicy garaży, wynika z decyzji miasta o podwyższeniu opłat za wieczyste użytkowanie gruntu. Nie jesteśmy w stanie ich obniżyć, bo na decyzje miasta nie mamy żadnego wpływu.

Najdroższą „pozycją" w nowym rachunku za garaż jest rzeczywiście użytkowanie wieczyste: udział (0,1, bo jest dziesięć garaży) to koszt ponad 1,45 tys. zł miesięcznie. Podstawowa eksploatacja garażu – niespełna 5 zł, podatek od nieruchomości – niecałe 11 zł, energia – 2 zł z groszami, ubezpieczenie – 1,85 zł, fundusz remontowy – 24,6 zł.

Użytkownik garażu zwraca uwagę, że w żadnym wcześniejszym piśmie ze spółdzielni (czy to w przydziale dla poprzednich właścicieli, czy w zaświadczeniu dla notariusza do sprzedaży) nie ma jakiejkolwiek informacji o udziale w gruncie. Dodaje, że jak się jednak okazało, płaci nie tylko za ok. 19-metrowy garaż, ale i za 89 mkw. gruntu, z którego nie korzysta. Na tym terenie samochody stawiają za to mieszkańcy okolicznych bloków. - Podobno płacą grosze. W spółdzielni usłyszałem, że chciano im podnieść stawki, ale się nie zgodzili – mówi.

Spółdzielnia zapewnia, że pobierane od parkujących opłaty obniżają rachunki użytkowników garaży. – Co do zasady osoby, które mają tytuł prawny do nieruchomości, otrzymują z niej pożytki – tłumaczy Paweł Przeklasa, prawnik PWSM.

O podwyżki pytamy w urzędzie dzielnicy Wola. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to teren o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Trudno sobie jednak wyobrazić, że na tym kawałku ziemi mogłoby coś powstać.

– Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego zostały zaktualizowane w grudniu 2018 r. – informuje Mateusz Witczyński. – Cena jednostkowa z operatu szacunkowego to 5,3 tys. zł za mkw. (opłata za użytkowanie wieczyste – 3 proc. wartości nieruchomości – red.). Do 2018 r. opłaty roczne były wyliczane w oparciu o wartość nieruchomości z 1998 r.

Rzecznik podkreśla, że użytkownik garażu płaci za nieruchomość, na której mogłyby stanąć cztery boksy. Płaciłby kilka razy mniej, gdyby nie duża działka. A na to, jak podkreśla, miasto nie ma już wpływu.

Informuje też, że część użytkowników wieczystych złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnioski o ustalenie, „że dokonana aktualizacja jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości". – Do czasu zakończenia postępowania odwoławczego użytkownicy wieczyści mogą uiszczać opłaty w wysokości sprzed aktualizacji – mówi Mateusz Witczyński. – W sąsiedztwie wspomnianej nieruchomości zabudowanej garażami znajduje się inna, również z garażami, jednak bez wyodrębnienia ich własności. Opłatę roczną za tę nieruchomość w całości uiszcza spółdzielnia według ceny jednostkowej ponad 3,2 tys. zł ustalonej wyrokiem sądu rejonowego. Aktualizacja opłaty dla nieruchomości nastąpiła w 2014 r. – odpowiada, pytany o różnice w opłatach.

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami opłata może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość nieruchomości się zmieni.

„Winne" proporcje

Co może zrobić użytkujący garaż? – Kiedy członek spółdzielni mieszkaniowej, ale również właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni, nie zgadza się z wysokością naliczonych opłat, ma możliwość wystąpienia do spółdzielni o przedstawienie kalkulacji. W przypadku wystosowania takiego żądania spółdzielnia obowiązana jest do udzielania odpowiedzi – mówi radca prawny Szymon Brożyński, partner w Kancelarii Brożyński Krajewski Radcowie Prawni. – Członek spółdzielni mieszkaniowej może skorzystać z postępowania wewnątrzspółdzielczego, jeśli statut spółdzielni zawiera odpowiednie postanowienia. Niezależnie od powyższego członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Ciężar dowodu obciąża tu spółdzielnię.

Radca prawny Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie, podkreśla zaś, że jeśli spółdzielnia ponosi takie, a nie inne koszty z tytułu użytkowania wieczystego, to musi je rozliczyć na tę konkretną nieruchomość. A jeśli nieruchomość udostępnia na zasadzie wyłączności innym osobom, to pobrane opłaty powinny zmniejszyć rachunki za garaże.

W tej sprawie, jak dodaje Szymon Rosiak, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej (SMLW) w Legionowie, problem polega na tym, że dziesięć stanowisk garażowych jest zlokalizowanych na 890-metrowej działce. Na stanowisko przypada 89 mkw. gruntu. – Jeżeli weźmiemy pod uwagę ceny nieruchomości w Warszawie, opłatę za użytkowanie wieczyste i wysoki podatek od nieruchomości, to koszty użytkowania garażu mogą być bardzo wysokie – przyznaje. Dla porównania – w SMLW koszt użytkowania garażu to nieco ponad 100 zł miesięcznie. Średnia wielkość stanowiska to 18 mkw., ale mkw. jego powierzchni zajmuje nieco ponad 1 mkw. gruntu.

– Jeżeli garaż jest wyodrębniony, tj. koszty użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości są obowiązkiem właściciela, to opłata ta wynosi ok. 70 zł – mówi prezes.