Właściciel, a nie deweloper, ustali zarządcę

Osoby, które kupują mieszkanie od dewelopera, zwracają przede wszystkim uwagę na zapisy wzorców umów dotyczących warunków realizacji inwestycji. Tymczasem nie tylko tam kryją się pułapki. Deweloperzy narzucają swoim klientom także niekorzystne zasady zarządzania nieruchomościami. O tym jednak kupujący mieszkania przekonują się dopiero, gdy w nich zamieszkają i powstanie wspólnota mieszkaniowa.

- Deweloperzy narzucają siebie lub wskazanego przedsiębiorcę jako zarządcę nieruchomości -mówi Waldemar Jurasz z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Nie byłoby w tym nic złego, gdyby okres sprawowania zarządu był krótki, wynosił nie więcej niż rok. Tymczasem jest inaczej. Wynosi minimum trzy lata. Coraz częściej wzory umów zastrzegają okres nawet siedmiu lat, podają, do jakiego konkretnie terminu zarząd będzie sprawowany (zazwyczaj jest on odległy), a nawet nie wyznaczają żadnego terminu (zarząd na czas nieokreślony).

Dodatkowy problem polega na tym, że kiedy już deweloper zawrze umowę sprzedaży mieszkania z pierwszym nabywcą, to bardzo trudno jest zmienić zasady sprawowania zarządu w kolejnych umowach. Ustawa o własności lokali mówi bowiem, że sposób zarządzania określony w pierwszej umowie wywiera skutek w wypadku kolejnych. Oznacza to, że gdyby deweloper sprzedawał kolejne mieszkanie, a kupujący zażądał krótszego okresu zarządzania, to trzeba byłoby zmienić poprzednio zawarte umowy. Utrudnienie polega dodatkowo na tym, że gdyby właściciele chcieli w przyszłości zmienić zarządcę, to muszą podjąć uchwałę, którą będzie musiał zaprotokołować notariusz. To kosztuje.

Takie zapisy są sprzeczne z art. 3851 kodeksu cywilnego. Mówi on, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie z konsumentem, nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Tym samym są klauzulami niedozwolonymi. Jednocześnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 listopada 2005 r. (sygn. VI ACa 177/2005) orzekł, że naruszenie dobrych obyczajów polega także na narzucaniu we wzorach przez dewelopera rozwiązań niezgodnych z przepisami prawa, w tym również względnie obowiązującymi, czyli takimi, które można ustalić w umowie (ale nie ma takiego obowiązku).

UOKiK powołuje się na ww. przepisy oraz art. 18 i 20 ustawy o własności lokali (dotyczące powierzenia lub wyboru zarządu).

- Zwracamy się do deweloperów o zaniechanie stosowania we wzorcach tego typu postanowień. Zazwyczaj to wystarcza i deweloperzy się z nich wycofują, zastępując je postanowieniami bardziej korzystnymi dla swoich klientów. Skracają przede wszystkim okres sprawowania zarządu do krótszego niż rok - mówi Waldemar Jurasz.

Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał 18 maja 2005 r. wyrok (sygn. XVII Amc 86/03), na podstawie którego wpisano do rejestru niedozwolonych postanowień umownych klauzulę o powierzeniu przez dewelopera zarządu. Chodziło o sprawowanie zarządu przez trzy lata. Na tej podstawie UOKiK, jeżeli uzna, że zapis w kontrolowanym wzorcu umowy jest zbliżony do tego w rejestrze, może wydać decyzję stwierdzającą stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Od niedawna ma prawo karać deweloperów, którzy nie chcą się dostosować do orzeczeń SOKiK.

Masz pytanie do autorki, e-mail: r.krupa@rzeczpospolita.pl

Konsument, który uważa, że umowa zawiera postanowienie niedozwolone, powinien negocjować. Deweloperom jest zdecydowanie wygodniej nie ustalać z klientami indywidualnych warunków umowy.

- PYTAJ

W razie wątpliwości co do treści umowy lub odmowy negocjacji ze strony dewelopera zawsze można się poradzić rzecznika praw konsumentów. Jest ich 363. Działają w każdym powiecie oraz mieście na prawach powiatu. Rzecznik może udzielić porady oraz podjąć interwencję u przedsiębiorcy. Ma również prawo wystąpić z powództwem cywilnym do sądu. Pomaga napisać pozew, pismo procesowe.