Mniej transakcji z powodu wysokich cen

Także w stolicy niewiele jest dziś działek budowlanych pod domy, a jeśli pojawiają się takie oferty, są tak drogie, że rośnie zainteresowanie terenami oddalonymi od granic miasta. Jak twierdzi Tomasz Lebiedź z agencji Lebiedź & Lebiedź, dziś klientów przyciąga każda podwarszawska gmina. W efekcie podaż kurczy się z dnia na dzień, a ceny gruntów zbliżają się do granic możliwości finansowych nabywców.

- Na przykład w gminie Czosnów działka o pow. 1 - 1,2 tys. mkw. kosztuje średnio ok. 270 tys. zł, podczas gdy w 1998 r. klienci zapłaciliby za taki teren mniej niż 50 tys. zł - szacuje Tomasz Lebiedź. Ceny działek budowlanych szybko rosną także w Krakowie. W dodatku brakuje tu działek pod budownictwo wielorodzinne, co sprawia, że zwiększa się popularność działek w gminach sąsiednich, takich jak Zabierzów, Michałowice, Bibice, Węgrzce, Modlniczka, Mogilany, Gaj, Lusina czy Wieliczka. Oczywiście rosną tam też ceny ziemi, osiągając dziś poziom 150 - 300 zł za 1 mkw.

- Obecnie, jeśli chodzi o budownictwo wielorodzinne, sprzedawcy i nabywcy nie ustalają ceny, opierając się na stawce wyliczanej za 1 mkw., lecz na podstawie możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej mieszkań. Taki system rozliczeń praktycznie uniemożliwia rzetelną analizę cen gruntów na podstawie tradycyjnych danych, czyli lokalizacji, powierzchni itp. Powoduje bowiem, że na jednej ulicy cena działki osiąga 300 zł za metr, a obok 4,4 tys. zł za 1 mkw. - tłumaczy Jacek Nowak z krakowskiej agencji Janbud.

W Krakowie większość działek nie jest objęta planami zagospodarowania, więc właściciele gruntów szybko zrozumieli, że mogą uzyskać nawet dwukrotnie wyższą cenę za ziemię, gdy postarają się zdobyć dla działki decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ. - Stąd na rynku pojawiło się wiele ofert sprzedaży działek "z WZ" lub "WZ w trakcie" - wyjaśnia Jacek Nowak.

Na Górnym Śląsku rynek mieszkaniowy obudził się całkiem niedawno, ale gwałtownie. - Wielu deweloperów szuka dziś terenów na nowe osiedla budynków wielorodzinnych oraz domów - wyjaśnia Adam Nitka z katowickiej Agencji Nitka & Czapla Nieruchomości. - Brakuje jednak ofert. W znacznej mierze przyczyniły się do tego poszczególne gminy, opieszale opracowując plany zagospodarowania. Jednak to niejedyny problem.

- Kilkanaście miast usytuowanych w centralnej części województwa bezpośrednio ze sobą sąsiaduje. Nie posiada więc na swoich obrzeżach terenów otwartych, pól czy łąk. W takich miastach pozostają zatem tylko tereny jeszcze niezabudowane i uporządkowanie nieruchomości zabudowanych nieużywanymi ruderami bądź też działki po upadłych zakładach - opowiada Adam Nitka. - W niektórych gminach dochodzi jeszcze problem zdegradowania dużych obszarów, na których zlokalizowany był kiedyś przemysł ciężki.

Dostęp do gruntów dodatkowo ogranicza rabunkowa eksploatacja górnicza. Sporo działek jest więc pozbawionych możliwości zabudowy, a na wielu zachodzi konieczność stosowania specjalnej technologii, co podnosi koszty inwestycji. W efekcie ceny gruntów nadających się na inwestycje deweloperskie zaczęły osiągać abstrakcyjny poziom.

- W niektórych regionach województwa wzrosły w ciągu ostatnich pięciu lat o kilkaset procent - mówi Adam Nitka. - Za każdy metr pod dom zapłacimy średnio 100 - 300 zł, a przypadku budownictwa komercyjnego nawet 1,5 tys. zł za 1 mkw.

Tymczasem we Wrocławiu i jego okolicach w 2007 r. zmniejszyła się ilość sprzedawanych działek. Jak twierdzą pośrednicy, klientów odstraszają ceny. Z szacunków agencji Nieruchomości Karkonoskie Alicja i Jan Mikita oraz Kląskała Nieruchomości wynika, że w ciągu ostatnich dwóch lat ceny 1 mkw. działek budowlanych wzrosły średnio o 226 proc. Wynoszą dziś ponad 400 zł za metr.

W aglomeracji poznańskiej trzeba zapłacić średnio ok. 215 zł za metr działki budowlanej. Najwyższe stawki uzyskują właściciele terenów m.in. w Sołaczu (1,5 tys. zł za 1 mkw.), Starym Grunwaldzie (1,3 tys. zł za 1 mkw.) czy Puszczykowie, gdzie średnia cena 1 mkw. sięga 850 zł. Natomiast najniższe ceny działek nieuzbrojonych są w kierunku południowym, w takich miejscowościach jak Luboń, Starołęka, Wiry, Czapury czy Borówiec. Tam trzeba zapłacić 90 zł za 1 mkw. działki.

- Niskie stawki mają związek z bliskością lotniska w Krzesinach i hałaśliwymi startami samolotów F-16 - wyjaśnia Aleksander Scheller z agencji Talarczyk i Scheller.