Czy spółdzielnia mieszkaniowa może żądać przy przekształceniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności zwrotu pożyczki zaciągniętej na sfinansowanie remontu nieruchomości, w której znajduje się lokal, pochodzącej z funduszu remontowego spółdzielni? Art. 17.ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określa, co należy zapłacić spółdzielni przy przekształcaniu (nie ma tam pożyczek na remonty), natomiast art. 42.1 ustawy wymienia, co powinna zawierać uchwała o przedmiocie odrębnej własności lokali: "art. 42.3.5. d) kredyty i pożyczki zaciągnięte na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal". Fundusz remontowy, o którym mowa, pochodzi z wpłat, jakie uiszczali członkowie przekształcający spółdzielcze prawo do lokalu we własnościowe - środki na remonty udzielane są (osiedlom, domom) w formie pożyczek. Proszę o wyjaśnienie.
(nazwisko do wiadomości redakcji)
- Czytelnik słusznie zauważa, że brak korelacji pomiędzy art. 17.ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych a art. 42 ust. 3 pkt 5 lit. d) tejże ustawy, dotyczącymi określania przedmiotu odrębnej własności lokali i przenoszenia własności na osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W celu wyjaśnienia tej rozbieżności niezbędne jest odwołanie się do wersji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych sprzed kilku lat, kiedy w przypadku przekształcania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności art. 17.ust. 1 pkt 3 przewidywał obowiązek uprzedniej spłaty przypadających na lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości. Wówczas art. 17.ust. 1 i art. 42 ust. 3 pkt 5 lit. d) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych były jak najbardziej spójne.
Sytuacja uległa zmianie z momentem uznania art. 17.ust. 1 pkt 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych za niezgodny z konstytucją (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 5 września 2006 r. sygn. akt K. 51/2005). Od tego czasu w przypadku przenoszenia własności lokalu spółdzielnia nie może więc żądać spłaty wskazanych wyżej zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek. Trybunał Konstytucyjny uznał, że ustanowienie obowiązku spłaty przypadających na dany lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości stanowi naruszenie konstytucyjnej zasady równości. Spłata zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek dokonywana jest bowiem z funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych, który to fundusz tworzony jest nie tylko ze świadczeń osób, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu, ale także ze świadczeń właścicieli lokali znajdujących się w budynku spółdzielni. Wobec tego przeniesienie własności lokalu na osobę, której przysługiwało własnościowe prawo do lokalu, nie powoduje żadnej zmiany w zakresie obowiązków tej osoby co do wpłat na fundusz remontowy. Nie ma więc racjonalnego powodu, dla którego przeniesienie własności lokalu miałoby być poprzedzone spłatą zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości.
Warto dodać, że dostrzeżona przez czytelnika niespójność przepisów zostanie wyeliminowana 31 lipca, kiedy to wejdzie w życie ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Zgodnie z tą nowelizacją art. 42 ust. 3 pkt 5 lit d) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zostanie uchylony - uchwała spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokalu nie będzie więc musiała zawierać postanowienia co do przypadającego na każdy lokal stanu zadłużenia z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów.
