Wspólna własność – korzyści jednakowe

W praktyce współwłasność jest prawie zawsze kłopotliwa, bardzo często staje się zarzewiem niesnasek. Normujące ją przepisy kodeksu cywilnego (art. 195 – 221) są dość ogólne. Dają jednocześnie współwłaścicielom sporą swobodę w ułożeniu wzajemnych stosunków na zasadzie konsensusu. Nie można wyczytać z nich bezpośredniej odpowiedzi na wiele konkretnych pytań. Na niektóre przynosi odpowiedź orzecznictwo sądowe.

Są określone reguły, które mają bronić jednych współwłaścicieli przed pokrzywdzeniem przez innych. Jeśli dochodzi do ich łamania, rozstrzygnięcie należy do sądu.

Fundamentalny charakter ma reguła, że współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem np. we wspólnym domu, gospodarstwie rolnym itd. Wolno mu go sprzedać, zamienić lub darować bez zgody pozostałych. [b]Podczas sprzedaży udziału nie ma preferencji dla innych współwłaścicieli[/b], dotyczą one wyłącznie gospodarstwa rolnego i tylko w ograniczonym zakresie.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej – nieruchomości, kamienicy itd. oraz do korzystania z niej, ale tylko w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Każdy z nich ma takie same uprawnienia jak pozostali.

Uprawnienie do współposiadania polega na tym, że każdy współwłaściciel może posiadać całą rzecz i korzystać z niej. Sprawa jest prosta, gdy chodzi np. o studnię, strych do suszenia bielizny czy drogę. Z nich wszyscy mogą korzystać jednocześnie w taki sam sposób.

Często jednakże nie jest to możliwe. Tak np. żaden ze współwłaścicieli nie ma prawa do wyłącznego korzystania (posiadania) z jakiejś określonej części kamienicy, samochodu itd. Ktoś, kto kupił udział we wspólnym budynku, nie ma automatycznie prawa do wyłącznego użytkowania części domu przeznaczonej na sklep.

[b]Nie wyłącza to możliwości ustalania przez nich prowizorycznego podziału, tzw. podziału do używania[/b]. Może on polegać na wydzieleniu wszystkim albo niektórym współwłaścicielom jakiejś części, np. konkretnych lokali, mieszkania, do wyłącznego użytku. Współwłaściciele mogą ustalić, że każdy z nich będzie pobierał czynsz z innego lokalu.

Musi jednak w tej sprawie być zgoda. Inaczej ci, którzy czują się pokrzywdzeni, mogą się zwrócić o rozstrzygnięcie do sądu cywilnego. Sąd powinien uwzględnić w sposób jednakowy interesy wszystkich współwłaścicieli. Nie może być tak, że jedni otrzymają do wyłącznego korzystania mieszkania z lokatorami płacącymi czynsz regulowany, a inni lokale użytkowe przynoszące dochód.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do dochodów, jakie daje wspólna własność, stosownie do wielkości swoich udziałów. W takim samym stosunku uczestniczą w wydatkach i ciężarach związanych ze współwłasnością, tj. w finansowaniu remontów, płaceniu podatków czy wynagrodzenia zarządcy.

Jeżeli udziały poszczególnych współwłaścicieli nie zostały wyraźnie określone, obowiązuje domniemanie, że są one równe.

Współwłaściciele mogą ustalić inny podział pożytków i rozkład ciężarów. Musi być na to zgoda wszystkich, a jeśli jej brak, tym, którzy czują się pokrzywdzeni, wolno się zwrócić do sądu. Współwłaścicielowi, który dokonał nakładów koniecznych, należy się zwrot ich części przypadających na pozostałych współwłaścicieli. Jest to jednak wyłączone, jeśli doszło do prowizorycznego podziału i pozostali współwłaściciele nie korzystają z tej części.

Żaden przepis nie normuje wprost rozliczania dochodów i nakładów w sytuacji, w której tylko niektórzy współwłaściciele faktycznie zajmują lokale we wspólnym domu albo rynkowa wysokość czynszu, jaki należałby się w razie wynajęcia poszczególnych lokali, jest rażąco odmienna. Ten stan rzeczy należy ocenić przez pryzmat wskazanych wyżej reguł, zwłaszcza tej, że [b]każdy ze współwłaścicieli ma prawo do takich samych korzyści z nieruchomości wspólnej, a ich wielkość zależy tylko od jego udziału we współwłasności[/b].

Ponieważ na tle zarządzania współwłasnością i podziału zysków często dochodzi do konfliktów, również prawo traktuje ją jako stan przejściowy. Jednym z najważniejszych uprawnień współwłaściciela jest żądanie jej zniesienia. Zainteresowany nie musi uzasadniać tego żądania, tłumaczyć go innym współwłaścicielom czy sądowi. Dopuszczalne jest tylko umowne, zgodne wyłączenie tego uprawnienia na okresy pięcioletnie.

Wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć nawet jeden współwłaściciel. Jeśli wszyscy są zgodni co do sposobu podziału, mogą u notariusza spisać odpowiednią umowę. Gdy nie ma jednomyślności, sprawa zawsze musi trafić do sądu.

Regułą jest, że jeśli to tylko możliwe, współwłasność znosi się przez fizyczny podział (domu, gruntu, działki budowlanej). Cała nieruchomość może być też przyznana jednemu współwłaścicielowi ze spłatami na rzecz pozostałych. Gdy żaden nie chce wyłącznej własności, pozostaje sprzedaż i podział uzyskanych pieniędzy.

Podział może również polegać na ustanowieniu odrębnej własności lokali, w tym użytkowych, na rzecz poszczególnych współwłaścicieli (tzw. własność hipoteczna). Jeśli wartość poszczególnych lokali nie odpowiada udziałom we współwłasności, to tym osobom, które otrzymały lokale o mniejszej wartości, należą się od innych stosowne dopłaty.

[ramka][b]Zdaniem Sądu Najwyższego[/b]