Koszty użytkowania wieczystego mogą się zmieniać

Zanim weźmiemy działkę w użytkowanie wieczyste, najpierw musimy zapłacić od 15 do 25 proc. jej wartości. Co roku dokonujemy również kolejnych opłat sięgających kilku procent, zależnie od przeznaczenia działki.

– Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy – wyjaśnia Bartosz Dębski z kancelarii prawnej Magnusson. Opłat rocznych należy dokonywać do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.

Te stawki nie są jednak sztywne i mogą ulec zmianie nie tylko podczas naszego użytkowania nieruchomości, lecz zanim jeszcze podpiszemy umowę. Bowiem na przykład opłata roczna z tytułu użytkowania gruntu należącego do Skarbu Państwa wynosi 3 proc. jej wartości, ale wojewoda ma prawo podwyższyć tę stawkę. I z tym, niestety, musimy się liczyć.

– Opłaty zmienią się również, gdy zmianie ulegnie sposób korzystania z działki czy budynku – zauważa Bartosz Dębski.

Ponadto opłatę jednorazową oraz roczną za nieruchomości gruntowe, za które rocznie ustawowo płacimy 3 proc. wartości, obniża się o 50 proc., jeśli figurują w rejestrze zabytków. Za zgodą wojewody, rady lub sejmiku bonifikata ta może być dodatkowo podwyższona lub obniżona.

– Na bonifikatę opłaty rocznej w wysokości 50 proc. mogą liczyć również użytkownicy wieczyści, których dochód miesięczny przeliczony na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia. Nieruchomość ta musi jednak być przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe – zaznacza Bartosz Dębski.

Zresztą można liczyć i na bonifikaty w innych przypadkach – jeśli nieruchomość zostanie sprzedana na przykład na cele mieszkaniowe czy cele niezwiązane z działalnością zarobkową lub jeśli kupią ją osoby czy organizacje prowadzące działalność charytatywną, kulturalną, leczniczą, naukową, sportową, turystyczną itd. Na bonifikatę mogą liczyć również działkowcy, spółdzielnie w związku z ustanawianiem odrębnej własności lokali, poprzedni właściciele nieruchomości lub ich spadkobiercy, a także Kościoły i legalne związki wyznaniowe.

– Niezależnie od tych możliwości wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. W praktyce w wielu miastach takie aktualizacje w stosunku do poszczególnych nieruchomości dokonywane są raz na kilka lub kilkanaście lat – wyjaśnia Dębski.

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jeśli dochodzi do aktualizacji opłaty rocznej, użytkownik wieczysty powinien najpierw dostać na piśmie wypowiedzenie wysokości dotychczasowej stawki.

– Do tego wypowiedzenia dołącza się informację o nowej wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z wyceną nieruchomości zawartą w operacie szacunkowym – zaznacza Bartosz Dębski.

Oczywiście, użytkownik wieczysty może podważyć prawidłowość dokonanej aktualizacji opłaty rocznej z powodu zmiany wartości gruntu. Ma również prawo zaskarżyć dokonane zmiany opłat, jeśli się z nimi nie zgadza.

W tym celu może złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, czy nowa stawka jest uzasadniona czy nie, bądź czy powinna być ustalona w innej wysokości. Musi jednak to uczynić w ciągu 30 dni od chwili otrzymania wypowiedzenia.

– Jeżeli SKO wyda niekorzystne orzeczenie dla użytkownika wieczystego, ten ma prawo w ciągu 14 dni zgłosić sprzeciw. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. W takiej sytuacji orzeczenie SKO traci moc, a kolegium ma obowiązek przekazać sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem – mówi Bartosz Dębski.

0,3 proc. wartości – za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej

0,3 proc. wartości – za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz Kościołów i związków wyznaniowych

0,3 proc. wartości – za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową