Czy jedyną drogą protestu w sytuacji, gdy nie jest przestrzegane prawo o gospodarowaniu nieruchomościami oraz ustawa o własności lokali, jest droga sądowa? Czy policja i ministerstwa nie powinny wymuszać przestrzegania prawa?
W.M., Warszawa
Odpowiada Genowefa Baziuk-Płaska, Stowarzyszenie Wspólny Dom
– Zawieranie umów między wspólnotą mieszkaniową a innymi kontrahentami, takimi jak dozorca, administrator (osoba lub firma), konserwator, wykonawca remontu, dostawca wody czy innych mediów, bank i in., to czynności zwykłego zarządu. Zgodnie zaś z art. 22 ust. 1 czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. A zatem może podpisywać umowy bez konsultowania ich z ogółem właścicieli.
Wymieniona w art. 22 ust. 3 ustawy lista czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nie jest zamknięta. Właściciele lokali mogą (w podjętej uchwale) określić, jakie inne czynności mogą być objęte obowiązkiem przedłożenia ich do decyzji ogółu właścicieli. Jeżeli więc lista spraw wymagających uchwały właścicieli zostanie rozszerzona o np. niektóre typy umów (dla przykładu umowy o wartości przekraczającej kwotę x w skali roku), to podpisanie takich umów wymagać będzie zgody ogółu (większości) właścicieli.
Co zaś do nieprzestrzegania prawa, to tylko o treści i fakcie podjęcia uchwał z udziałem głosów oddawanych indywidualnie zarząd powinien pisemnie powiadomić wszystkich właścicieli lokali. Członek wspólnoty ma prawo zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia jej na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia osoby wytaczające powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1 i 1a ustawy). Jeżeli uchwała podjęta została podczas zebrania, a prowadzący zebranie o rezultacie głosowania powiadomił zebranych, zarząd nie ma obowiązku dodatkowego powiadamiania właścicieli o fakcie podjęcia uchwały i jej treści (projektowana treść powinna być dołączona do zawiadomienia o zebraniu). Właściciel nieobecny przy ogłaszaniu wyników głosowania powinien się samodzielnie dowiedzieć, czy uchwały poddawane pod głosowanie podczas zebrania zostały podjęte. Jeżeli właściciel lokalu jest przeciwny podjętej uchwale i uważa, że jest ona niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza ich interesy, pozostaje zaskarżenie uchwały do sądu. Tego typu skargi może rozpatrzyć wyłącznie sąd. Ani policja, ani ministerstwo nie mają kompetencji do rozstrzygania tego typu sporów.
