Deweloper ma poślizg, bank musi wiedzieć

Dodatkowo, jeśli bank uzna, że potrzebna jest inspekcja na placu budowy, zapłacimy kolejne 80 – 300 zł. Na ukończenie inwestycji banki dają dwa, trzy lata, tyle samo wynosi okres karencji w spłacie kredytu.

Niemało inwestorów oddaje mieszkania niezgodnie z terminem przewidzianym w umowie z klientami. Opóźnienia sięgają niekiedy nawet dwóch lat. Tymczasem w banku czeka na nas kolejna transza kredytowa.

Co zrobić? Kiedy i jak zgłaszać opóźnienia? Jakie przedstawić dokumenty?

W umowie kredytowej określona jest liczba transz oraz terminy ich wypłaty. W zależności od zapisów wiążące mogą być terminy wypłaty każdej poszczególnej transzy lub ostatniej.

Z punktu widzenia kredytobiorcy lepsze wydaje się to drugie rozwiązanie, zwłaszcza w przypadku niewielkich opóźnień w inwestycji. Jeśli z umowy wynika, że ostatnia transza zostanie wypłacona np. do 24 miesięcy od uruchomienia kredytu, to mamy dwa lata na dostarczenie odpowiednich dokumentów do banku. Transze kredytu wypłacane są na podstawie złożonej przez kredytobiorcę dyspozycji, po uprzednim przeprowadzeniu przez bank kontroli postępu prac.

Generalne założenie dotyczące wypłat kredytów mieszkaniowych jest takie, że to klient, zgodnie z umowami z deweloperem, wnioskuje o konkretny harmonogram wypłat poszczególnych transz. Przy ich wypłacie bank każdorazowo, na podstawie dostarczonej notatki z wizji, weryfikuje stan zaawansowania prac. Zdarza się, że odbiega on od określonego w harmonogramie. W takim przypadku wypłata transzy może zostać wstrzymana do momentu wyjaśnienia ze strony klienta lub dewelopera. – Tego typu przypadki traktowane są jednak zawsze indywidualnie – mówi Tomasz Jodłowski, dyrektor Centrum Finansowania Klientów Indywidualnych Deutsche Bank PBC SA.

Gorzej jest, jeśli w umowie mamy określoną konkretną datę wypłaty transzy, a na placu nie widać postępu w budowie. Powinniśmy w takiej sytuacji złożyć wniosek o przesunięcie terminu wypłaty pieniędzy i podać powód – najlepiej jeśli bank będzie miał odpowiednie pismo od dewelopera, które podaje przyczynę opóźnienia i w którym deweloper sam określa termin zapłaty, podając nową datę. Jeśli opóźnienie to jest większe niż 90 dni, to bank może wymagać aneksu do umowy z deweloperem i z nami z podaniem nowych terminów.

Przy ostatnich transzach opóźnienia łączą się też często z przesunięciem innych terminów zobowiązań wynikających z umowy, np. podpisania aktu notarialnego czy dokonania wpisu do hipoteki itp.

Wtedy też powinniśmy złożyć wniosek o przesunięcie tych terminów, podając przyczynę. Tu również wskazane są pisma od dewelopera podające nowe planowane daty, np. podpisania aktu. Wypłata kolejnej transzy zostanie zrealizowana dopiero, gdy deweloper wykona inwestycję zgodnie z umową i potwierdzi ten fakt w drodze kontroli bankowej.

Zawsze kiedy wykonawca spóźnia się z realizowaniem inwestycji, powinnyśmy zgłosić to w banku. Na zakończenie budowy mamy od dwóch do trzech lat – w zależności od banku.

– W Millennium zakładamy, że czas realizacji budowy, który wynika z umowy zawartej między kredytobiorcą a inwestorem, standardowo powinien wynosić do 24 miesięcy. Na etapie udzielania kredytu bank poddaje analizie ostateczny termin zakończenia inwestycji oraz bada, czy kwoty i terminy wypłat poszczególnych transz ustalone przez dewelopera są uzasadnione i bezpieczne z punktu widzenia klienta i banku, biorąc przy tym pod uwagę renomę firmy realizującej inwestycję i doświadczenie w realizacji dotychczasowych przedsięwzięć. W indywidualnych przypadkach możemy się zgodzić na finansowanie inwestycji w dłuższym terminie – mówi Agnieszka Nachyła z Banku Millennium.

Kredytowanie inwestycji w budowie wiąże się ze szczególnym ryzykiem, ponieważ bank ma możliwość ustanowienia zabezpieczenia w postaci hipoteki na nieruchomości dopiero po zakończeniu inwestycji.

Bank, udzielając kredytu, musi sprawdzić, czy umowa z deweloperem chroni interesy klienta, czy zawiera zapisy dotyczące dokładnych terminów płatności, zamknięcia inwestycji, terminu przekazania nieruchomości klientowi, podpisania przez strony umowy ostatecznej.

– W ING Banku Śląskim dla kredytów budowlano-hipotecznych okres karencji wynosi dwa lata, a w przypadku umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego – trzy lata. W okresie karencji spłacane są wyłącznie odsetki od zadłużenia. W tym czasie konieczne jest zakończenie przez dewelopera robót budowlanych i przedłożenie przez kredytobiorcę umowy przeniesienia własności – mówi Wojciech Widenka, zastępca dyrektora Departamentu Kredytów Detalicznych Wydziału Zarządzania Kredytami Hipotecznymi w ING Banku Śląskim.

W większości banków do momentu wypłaty ostatniej transzy kredytobiorca spłaca raty odsetkowe, po dokonaniu wypłaty ostatniej transzy przez bank – raty kapitałowo-odsetkowe. Ma to oczywiście swoje dobre i złe strony. Dobre to to, że rata kredytu jest niższa, trzeba natomiast pamiętać, że cały ten okres spłacamy tylko odsetki od kredytu. I jeśli inwestycja trwa dwa do trzech lat, to wzrasta także koszt kredytu.

W Lukas Baku kredytobiorca może spłacać kapitał od momentu wypłaty pierwszej transzy. Odsetki są liczone od wypłaconej kwoty, a w przypadku ubezpieczenia pomostowego składka liczona jest tylko od wypłaconej transzy.

Dodatkowym kosztem, jaki ponosimy, gdy deweloper opóźnia inwestycję, jest koszt ubezpieczenia pomostowego lub podwyższone oprocentowanie kredytu, które stanowi zabezpieczenie dla banku do czasu ustanowienia hipoteki. Jest to koszt 1 – 3 proc. wysokości kredytu rocznie.