Deweloperzy nie lubią rynku wtórnego

Skoro do wyboru tylko w jednym kwartale ulic jest kilka podobnych nieruchomości, a każdemu z ich właścicieli zależy na szybkiej sprzedaży, to czemu nie wykorzystać tego faktu i nie próbować negocjować ze wszystkimi. To wydłuża czas sprzedaży.

Rz: Na początku roku analitycy prognozowali, że podwyżki stóp procentowych oraz zmniejszająca się zdolność kredytowa prowadzą do ograniczenia popytu na rynku nieruchomości. Czy wciąż tak jest?

Marcin Jańczuk:

Z pewnością potencjalni nabywcy nieruchomości, prócz oswojenia się z widokiem wysokich cen, muszą również wziąć pod uwagę, iż coraz trudniej jest im zdobyć kredyt. Zainteresowani zakupem stanowią nadal dużą grupę, jednakże deklarowany popyt nie jest tożsamy z realnymi możliwościami zakupowymi. Na rynek pracy wchodzą kolejne pokolenia młodych ludzi, a statystyki urodzeń wskazują, że rodziny podejmują decyzję o powiększeniu. Tylko te dwa czynniki powodują, że popyt na rynku mieszkań nadal będzie wysoki, lecz jednocześnie skutecznie hamowany wysokimi cenami i brakiem odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej.

Czy czas sprzedaży mieszkań się wydłuża? Czy świadczy to o braku akceptacji obecnych cen, czy raczej przyszli nabywcy obserwują rynek, czekają na okazje, przeceny?

Czas pomiędzy zgłoszeniem oferty na rynek a podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży jest dość trudny do ustalenia. Często zdarza się, że oferta jest bezskutecznie eksponowana na rynku przez właściciela nieruchomości, po czym trafia do pośrednika. Jednakże z pewnością czas sprzedaży się wydłuża. Dziś nie dziwią już oferty mieszkań, które od pół roku nie mogą znaleźć nowego właściciela.

Powodów wydłużenia się czasu oczekiwania na sprzedaż jest wiele. Pierwszy to duża podaż oddziałująca spowalniająco na decyzje zakupowe. Skoro do wyboru mamy kilka nieruchomości tylko w jednym kwartale ulic, a każdemu właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży, to czemu nie wykorzystać tego faktu i nie próbować negocjować ze wszystkimi? Szybki wzrost cen doprowadził też do wycofania się z rynku osób zainteresowanych zakupem inwestycyjnym, co także istotnie wpływa na jego obecny kształt. Wielu z potencjalnych nabywców liczy też na zniżki, które ich zdaniem pojawią się w końcu po przedłużającym się okresie stagnacji.

Jak dużą konkurencją jest rynek wtórny dla deweloperów? Jak rywalizują z indywidualnymi sprzedającymi?

Deweloperzy po kilku latach idylli dopiero teraz mogą odczuć oddech konkurencji. Rynek wtórny jest istotnym zagrożeniem dla rynku pierwotnego, tym bardziej że proponuje nieruchomości w szerokiej gamie lokalizacji i – co najważniejsze – w większości wykończone i gotowe do zamieszkania.

Zagrożeniem dla deweloperów są też mieszkania będące pokłosiem zakupów spekulacyjnych. Na nabywców czeka wiele mieszkań w zakończonych inwestycjach, które można kupić od ręki, bez okresu kilkunastumiesięcznego oczekiwania. Deweloperzy, próbując przyciągnąć potencjalnych nabywców, proponują różnego typu promocje – garaż lub ogródek gratis, upusty cenowe przy ostatnich mieszkaniach w inwestycji, płatność podatku VAT za potencjalnego nabywcę itp. Jednak mimo znacznie niższej przedsprzedaży wciąż brakuje deweloperów, którzy wyraźnie zaznaczają możliwość negocjacji niższych cen.

Jakie są dziś różnice pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną? Na jakie upusty w finale można liczyć?

Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną powiększa się. Jeszcze rok temu tzw. margines negocjacji wynosił 3 – 4 procent, podczas gdy obecnie zdarzają się transakcje z ceną ostateczną niższą od ofertowej nawet o 10 procent. Jest to wynik dużej podaży oraz często nieumiejętności oszacowania ceny ofertowej. Sądzę, że przy obecnym stanie rynku negocjacje 5 – 6 procent ceny wywoławczej wydają się dość realne. Oczywiście wszystko zależy od wielu czynników: popularności segmentu, ceny ofertowej, a także zdolności negocjacyjnych.

Czy rzeczywiście do łask wracają niewielkie mieszkania, jedno- i dwupokojowe?

Spośród mieszkań będących przedmiotem transakcji rzeczywiście najbardziej istotną grupę stanowią lokale o niewielkich powierzchniach – zwykle jedno- lub dwupokojowe. Znajdują one nabywców niezależnie od sytuacji rynkowej. Jednocześnie widać coraz większe zainteresowanie mieszkaniami o dużych powierzchniach – powyżej 80 mkw. Kupują je zwykle klienci, którzy posiadają już mieszkanie, ale nabyli je w zupełnie innych realiach rynkowych. Sprzedaż po dzisiejszych cenach i zakup nowego lokalu wiąże się z niższymi obciążeniami kredytowymi. Wiele osób wykorzystuje ten moment do zamiany mieszkania na większe.

Jak dużym powodzeniem cieszą się najdroższe apartamenty?

Szacujemy, że ok. 12 procent poszukujących nieruchomości mieszkaniowych na rynku wtórnym chce kupić apartament. Jednakże dość szerokie postrzeganie terminu apartament sprawia, że grupa osób zainteresowana segmentem najbardziej ekskluzywnych nieruchomości jest znacznie węższa. Apartamentów o najwyższym standardzie jest w Warszawie stosunkowo niewiele, choć w najbliższych latach planuje się sporo tego typu inwestycji. Z pewnością będzie w czym wybierać.

Mieszkania czy domy cieszą się większym zainteresowaniem? Czy w cenie mieszkania w wielkiej płycie można kupić kilkuletni dom pod Warszawą?