Odpowiada Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami:
Z pewnością zarządca nie ma racji w sprawie czynszu, gdyż zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej nie płaci czynszu, tylko ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do posiadanego udziału. Właśnie na pokrycie tych kosztów właściciel lokalu jest zobowiązany wpłacać comiesięczne zaliczki, do dnia 10. każdego miesiąca z góry (art. 15 ust. 1). Najczęściej zaliczki są ustalane jako iloczyn powierzchni lokalu i określonej stawki za mkw.
Udział w nieruchomości wspólnej przypisany danemu lokalowi to stosunek powierzchni lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi (art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali). Jeśli jednak przy sprzedaży pierwszego lokalu w nieruchomości pomieszczenia przynależne pominięto (a tak się działo przed 1995 r.), to kolejne lokale muszą być sprzedawane według tego samego schematu, czyli z pominięciem powierzchni pomieszczeń przynależnych (art. 3 ust. 7). Zapewne we wspólnotach, o których pan pisze, tak właśnie było, natomiast w pańskim przypadku pomieszczenia przynależne zostały uwzględnione.
Ustawa o własności lokali nie narzuca wspólnocie żadnego schematu określania wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby zaliczkę ustalać w równej wysokości dla każdego członka wspólnoty. Moim zdaniem nie byłoby to jednak rozsądne, ponieważ po zakończeniu roku niektórzy właściciele musieliby dopłacać, a inni otrzymywać zwrot nadpłaty. Piwnice bywają różnej wielkości. Gdyby w pańskim budynku zaliczkę na koszty zarządu określono na podstawie powierzchni lokali bez uwzględnienia powierzchni piwnicy, to przy rocznym rozliczeniu, w świetle art. 29 ust. 1a obowiązkowym, okazałoby się, że ci członkowie wspólnoty, którzy mają małe piwnice, mają nadpłaty, ci zaś, których piwnice są duże, niedopłaty. Zarządcy stwarzałoby to określone problemy.
Skoro właściciel lokalu nie płaci nic za korzystanie ze swojego lokalu lub piwnicy (oczywiście poza opłatami za media), a obciążają go tylko koszty zarządu nieruchomością wspólną, logiczne jest, że powinny one być tym większe, im większy jest jego udział we współwłasności tej nieruchomości.
