Wtedy powstaje wspólnota. Zawiązuje się ona między osobami, które wykupiły lokal, a spółdzielnią będącą właścicielką pozostałych lokali. Powstaje ona natomiast z mocy prawa, gdy nie ma w nieruchomości już ani jednego lokalu należącego do spółdzielni. Przepisy dają jednocześnie spółdzielni prawo do zarządzania nieruchomością (taki zarząd traktuje się jak zarząd powierzony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali).
W niektórych wypadkach uzyskanie większości będzie bardzo trudne, wręcz niemożliwe. Dotyczy to głównie dużych spółdzielni, w których na jednej nieruchomości stoi po kilkanaście budynków. Nie można bowiem wykupić lokalu, gdy sprawy związane z nieruchomością nie są uporządkowane. Wiele spółdzielni załatwiło te kwestie przed wejściem w życie ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. przed 31 lipca ub.r.). Obowiązujące wtedy przepisy pozwalały na wyodrębnianie wielobudynkowych nieruchomości. Od 31 lipca ub. r. nie jest to już możliwe. Tak jest m.in. w Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, gdzie na niektórych nieruchomościach stoi 18 budynków z 2 tys. lokali. Tam uzyskać większość będzie więc bardzo trudno.
Są jednak dwie strony medalu. Wspólnoty chcą zakładać przede wszystkim osoby, które popadły w konflikt z władzami spółdzielni. – Wielu jednak się tego obawia – wyjaśnia Ewa Janik, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Zacisze w Małkini.
W jej spółdzielni przeszło połowa spółdzielców wykupiła już lokale. W jednym z budynków tylko jeden lokal należy jeszcze do Zacisza. – W najbliższym czasie – dodaje prezes Janik – będę informowała członków spółdzielni o tym, że mogą utworzyć wspólnoty mieszkaniowe. Ale już teraz widzę, że właściciele specjalnie się do tego nie palą. W sąsiedztwie spółdzielni działa bowiem wspólnota w dawnych budynkach kolejowych – wyjaśnia – i okazuje się, że ciągle są tam problemy z opłacaniem rachunków na bieżąco. Budynki też wyglądają dużo gorzej niż te spółdzielcze. Właściciele obawiają się więc, że utrzymanie budynku ich przerośnie i nie podołają temu finansowo.
Znane są jednak przypadki, że wspólnoty powstają i jakoś funkcjonują.
Osoby, które utworzyły wspólnotę mieszkaniową, mogą zrezygnować z zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Pozwala im na to art. 18 ustawy o własności lokali. Przepis mówi, że właściciele w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego mają prawo ustalić, kto będzie zarządzał nieruchomością. I chociaż przepis nie mówi tego wprost, to moim zdaniem w ten sam sposób mogą zrezygnować z poprzedniego zarządcy. Ale umowę i w jednym, i w drugim wypadku muszą podpisać wszyscy właściciele, także spółdzielnia. Będzie to niekiedy trudne. Jeżeli bowiem osoby, które wykupiły lokale, są w konflikcie z władzami spółdzielni, trudno będzie uzyskać jej zgodę.
