[b]Opinia Michała Macierzyńskiego, analityka z Bankier.pl[/b]
– Polski rynek mieszkaniowy cały czas żyje swoim życiem. Z jednej strony mamy oderwane od możliwości finansowych Polaków ceny nieruchomości, z drugiej – kilkumiesięczny spadek cen akcji całej branży deweloperskiej i budowlanej. Pojawiające się różnego rodzaju analizy, które próbują przenieść sytuację z giełdy na ceny nieruchomości lub poprzez analogię odnieść ją do innych krajów, są konsekwentnie ignorowane. Moim zdaniem polski rynek odczuje problemy hiszpańskich spółek, chociaż nie należy oczekiwać na przykład spektakularnych bankructw największych firm.Mimo wszystko problemy mniejszych podmiotów są już raczej tylko kwestią czasu. Wcale nie jest bowiem powiedziane, że w przypadku kłopotów finansowych pomocną dłoń poda większy konkurent – na przykład wykupując firmę w kłopotach.
Wszystko ze względu na radykalną zmianę w sposobie finansowania inwestycji i zastoju na rynku nieruchomości, który w mojej opinii wcale nie zapowiada miękkiego lądowania. Jeśli takie spółki jak np. Fadesa – Martinsa czy inne firmy będą chciały upłynnić swoje banki ziemi lub udziały w projektach, rodzimi deweloperzy będą zainteresowani w przejęciu tych aktywów po jak najniższej cenie.
Co stanie się wówczas z wycenami ich własnych banków ziemi, skoro na rynku nie znajdzie się nikt zainteresowany kupnem takiej „okazji”? Nie pozostanie to przecież bez wpływu na wycenę ich zasobów. Należy zatem zastanowić się, czy ostateczny nabywca będzie chciał za jakiś czas kupić mieszkanie, płacąc obecną cenę? Za czyje pieniądze zostaną wybudowane te mieszkania, jeśli ostatnia wolna gotówka deweloperów pójdzie na rozbudowanie banku ziemi? Instytucje finansowe nie są przecież skore do udzielania pożyczek deweloperom, a finansowanie pieniędzmi przyszłych klientów jest już tylko coraz bardziej odległym wspomnieniem.
Prawdopodobnie wielu budowlańców pracujących w irlandzkich czy hiszpańskich firmach wróci do Polski, dzięki czemu zmniejszy się kolejna bariera w obniżaniu cen nieruchomości – brak siły roboczej. Nie wygląda na to, żeby całą podaż siły roboczej zaabsorbowały firmy rozbudowujące infrastrukturę na Euro 2012. Wygrać mogą zatem firmy, które będą jeszcze miały wolną gotówkę, żeby skorzystać na niższych cenach – gruntów, siły roboczej, materiałów. W efekcie będą mogły zaoferować mieszkania w niższej cenie, przy akceptowalnej dla nich marży. To niezbyt dobry kierunek dla mniejszych firm, bo wymusiłoby to na nich obniżki cen, żeby dostosować się do nowej sytuacji. Wszystko zależy zatem, jak długo potrwa światowy kryzys na rynkach finansowych, czyli kiedy znowu pojawią się na rynku tanie kredyty i czy do tego czasu uda się utrzymać obecny poziom cen nieruchomości. Mimo wszystko nie ma już powrotu do sytuacji sprzed 2007 roku. To, co dzieje się w Hiszpanii, jeszcze bardziej podważy zaufanie inwestorów do akcji deweloperów. To z kolei utrudni w przyszłości pozyskiwanie kapitału – czy to na rynku kapitałowym, czy w bankach. W tak kapitałochłonnej branży to bardzo duży problem. Efekt może być tylko jeden – ceny nieruchomości i marże firm muszą spaść. Rynek dostosuje się do nowej sytuacji. W końcu w tych mitycznych już, brakujących 1,5 milion mieszkań, też chcą mieszkać nauczyciele, listonosze, pielęgniarki.
