Wszystkie wymogi muszą zostać spełnione

Zakup nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego, jest wielokrotnie procesem kilkuetapowym

Publikacja: 11.08.2008 07:00

Michał Wochnik, DeBenedetti Majewski Szcześniak Kancelaria Prawnicza

Michał Wochnik, DeBenedetti Majewski Szcześniak Kancelaria Prawnicza

Foto: Rzeczpospolita

Rozmawiamy z Michałem Wochnik, z Kancelarii Prawniczej DeBenedetti Majewski Szcześniak

[b]Rz: Dlaczego podczas kupna czy sprzedaży nieruchomości zawiera się najpierw umowę przedwstępną?[/b]

Michał Wochnik: Zakup nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego, jest wielokrotnie procesem kilkuetapowym. Wiąże się to zwykle choćby z potrzebą uzyskania finansowania przez kupującego bądź uzyskania zgody organu administracji. Wówczas strony zwykle decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Znaczna jednak liczba osób będących stronami takiej umowy nie zdaje sobie w pełni sprawy ze skutków, jakie wiążą się z niezachowaniem, przy zawarciu umowy przedwstępnej, wymogów przewidzianych dla umowy przyrzeczonej. Przyjmują na siebie tym samym zwiększone ryzyko niedoprowadzenia transakcji do skutku przy jednoczesnym istotnym początkowym zaangażowaniu finansowym wynikającym choćby z wpłacenia wysokiej zaliczki.

[b]O jakich wymogach mowa?[/b]

Wymogi, jakie musi spełniać umowa przyrzeczona, mogą być różnego rodzaju. W najprostszych transakcjach zwykle sprowadzają się do zachowania formy aktu notarialnego, jaką przepisy kodeksu cywilnego wymagają dla umowy przenoszącej własność nieruchomości. Często jednakże zdarzają się również transakcje, w których zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości może też być obarczone dodatkowym wymogiem uzyskania zgody osoby trzeciej, co w przypadku osób prawnych może wiązać się z dalszymi wymogami odnośnie do formy, w jakiej ta zgoda musi być udzielona. Przy takich transakcjach może również pojawić się wymóg pewnego okresu do skorzystania przez trzeci podmiot z prawa pierwokupu, jak na przykład w przypadku nieruchomości rolnych. Dopiero spełnienie tych wymogów powoduje, iż umowa przenosząca własność nieruchomości dochodzi do skutku.

[b]A jeśli jedna ze stron umowy przedwstępnej uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej?[/b]

Zgodnie z kodeksem cywilnym strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. silniejszy skutek, jaki wynika z zawarcia umowy przedwstępnej. Strona umowy przedwstępnej, której kontrahent uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej, może żądać wydania orzeczenia sądowego zastępującego oświadczenie woli osoby uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie prawomocne orzeczenie ma charakter konstytutywny i skutkuje zawarciem tej umowy oraz ją zastępuje. Niezmiernie ważne jest oczywiście, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, które ewentualnie uzupełniane są, w zależności od potrzeb, w trakcie postępowania przed sądem, w zakresie, w jakim okaże się to niezbędne, na przykład z uwagi na względnie obowiązujące przepisy prawa, panujące zwyczaje, zasady współżycia społecznego itp. Aczkolwiek należy pamiętać, że im bardziej wyczerpująco umowa przedwstępna reguluje warunki nabycia nieruchomości, tym krótsze będzie postępowanie sądowe.

[b]A jeśli umowa przedwstępna nie spełnia wymogów przewidzianych dla umowy przyrzeczonej?[/b]

Wówczas nie ma mowy o „silniejszym skutku”. Nie wystąpi więc on na przykład, gdy strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie podpiszą jej w formie aktu notarialnego, lecz w zwykłej formie pisemnej sporządzonej na kartce papieru. W takim przypadku nie są dochowane wymogi przewidziane dla umowy przyrzeczonej i w związku z tym roszczenia „pokrzywdzonej” strony umowy przedwstępnej ograniczą się wówczas do tzw. ujemnego interesu umownego. W praktyce sprowadza się to do kosztów, jakie strona poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oczywiście, nie można wykluczyć możliwości dochodzenia utraconych korzyści, aczkolwiek praktyczny problem powstaje już na etapie ich „wyceny”.

Umowa sprzedaży nieruchomości, jak zresztą każda umowa, wymaga zgody zawierających ją stron. Jednakże, gdy poszczególne etapy transakcji są rozciągnięte w czasie i obejmują najpierw zawarcie umowy przedwstępnej, a następnie po pewnym okresie, przyrzeczonej – często z przyczyn od stron niezależnych – może się zdarzyć, że jedna ze stron umowy przedwstępnej „rozmyśli się” i będzie unikała zawarcia umowy przyrzeczonej, tym samym uniemożliwiając drugiej stronie osiągnięcie skutku w postaci sprzedaży lub nabycia nieruchomości. Zachowanie przy zawarciu umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości warunków umowy przyrzeczonej daje nam więc możliwość skuteczniejszej ochrony naszych interesów. Oczywiście, w sytuacji takiej liczyć się należy z przesunięciem w czasie nabycia lub sprzedaży nieruchomości o okres trwania postępowania sądowego.

Rozmawiamy z Michałem Wochnik, z Kancelarii Prawniczej DeBenedetti Majewski Szcześniak

[b]Rz: Dlaczego podczas kupna czy sprzedaży nieruchomości zawiera się najpierw umowę przedwstępną?[/b]

Pozostało jeszcze 96% artykułu
Matura i egzamin ósmoklasisty
Egzamin 8-klasisty: język polski. Odpowiedzi eksperta WSiP
Prawo rodzinne
Rozwód tam, gdzie ślub. Szybciej, bliżej domu i niedrogo
Nieruchomości
Czy dziecko może dostać grunt obciążony służebnością? Wyrok SN
Prawo w Polsce
Jak zmienić miejsce głosowania w wyborach prezydenckich 2025?
Prawo drogowe
Ważny wyrok dla kierowców i rowerzystów. Chodzi o pierwszeństwo