Rozmawiamy z Michałem Wochnik, z Kancelarii Prawniczej DeBenedetti Majewski Szcześniak
[b]Rz: Dlaczego podczas kupna czy sprzedaży nieruchomości zawiera się najpierw umowę przedwstępną?[/b]
Michał Wochnik: Zakup nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego, jest wielokrotnie procesem kilkuetapowym. Wiąże się to zwykle choćby z potrzebą uzyskania finansowania przez kupującego bądź uzyskania zgody organu administracji. Wówczas strony zwykle decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Znaczna jednak liczba osób będących stronami takiej umowy nie zdaje sobie w pełni sprawy ze skutków, jakie wiążą się z niezachowaniem, przy zawarciu umowy przedwstępnej, wymogów przewidzianych dla umowy przyrzeczonej. Przyjmują na siebie tym samym zwiększone ryzyko niedoprowadzenia transakcji do skutku przy jednoczesnym istotnym początkowym zaangażowaniu finansowym wynikającym choćby z wpłacenia wysokiej zaliczki.
[b]O jakich wymogach mowa?[/b]
Wymogi, jakie musi spełniać umowa przyrzeczona, mogą być różnego rodzaju. W najprostszych transakcjach zwykle sprowadzają się do zachowania formy aktu notarialnego, jaką przepisy kodeksu cywilnego wymagają dla umowy przenoszącej własność nieruchomości. Często jednakże zdarzają się również transakcje, w których zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości może też być obarczone dodatkowym wymogiem uzyskania zgody osoby trzeciej, co w przypadku osób prawnych może wiązać się z dalszymi wymogami odnośnie do formy, w jakiej ta zgoda musi być udzielona. Przy takich transakcjach może również pojawić się wymóg pewnego okresu do skorzystania przez trzeci podmiot z prawa pierwokupu, jak na przykład w przypadku nieruchomości rolnych. Dopiero spełnienie tych wymogów powoduje, iż umowa przenosząca własność nieruchomości dochodzi do skutku.
