Niemoralne propozycje w obrocie nieruchomościami nie są rzadkie

Rozmowa z [b]Jerzym Sobańskim[/b], wiceprezesem i rzecznikiem Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON).

[b]RZ: Podpisujemy umowę z pośrednikiem lub osobą go reprezentującą. Dołączona zostaje do niej, zwykle w formie załącznika lub aneksu, lista nieruchomości, jakie pośrednik nam pokazywał, co ma chronić go między innymi przed kupnem przez nieuczciwego klienta prezentowanego mieszkania bez płacenia wynagrodzenia. Chroni również klienta przed nieuzasadnionym roszczeniem pośrednika o wynagrodzenie. Czy podawanie adresów nieruchomości klientowi przez agencję na telefon i dopisywanie ich jednostronnie do aneksu jest do przyjęcia?[/b]

Jerzy Sobański: Tę kwestię reguluje umowa pośrednictwa. Ale moim zdaniem – nie. Teoretycznie do takiej sytuacji może dojść, gdy klient szuka ofert nieruchomości na małym obszarze, np. tylko w Zalesiu, i chce oglądać domy z zewnątrz, zanim zdecyduje się angażować właściciela. Jednak nie spotkałem się z taką sytuacją od wielu lat.

[b]Nie jest to jasna sytuacja...[/b]

W interesie klienta i pośrednika jest niestwarzanie sytuacji, w których jedna lub druga strona może być oskarżona o brak profesjonalizmu (pośrednik) czy nieuczciwość (klient). Przy obowiązujących dziś standardach klient musi być obsługiwany przez pośrednika kompleksowo, a więc nie może oglądać nieruchomości sam, bo nie lubią tego także sprzedający. Nie wyobrażam sobie sytuacji, w której ktoś zagląda mi przez bramę i pyta: ile kosztuje ten dom?

Poza tym w standardzie pracy pośrednika funkcjonuje nie lista pokazanych ofert, lecz protokół z prezentacji oferty. Wymieniamy w nim, poza adresem, spis przekazanych klientowi informacji (dokumenty, opis, zdjęcia etc.). Klient kwituje w protokole otrzymanie od nas kompleksowej informacji.

[b]Czego, jakich standardów obsługi należy oczekiwać od pośrednika zrzeszonego we WSPON?[/b]

Zgodnie z treścią art. 181 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zm.)[/mail] pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Natomiast zgodnie z treścią art. 181 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszczony jest w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Warto wspomnieć, że 13 grudnia 2006 roku, podczas VI Warszawskiej Konferencji Rynku Nieruchomości, kilkudziesięciu znanych warszawskich i mazowieckich pośredników należących do WSPON, reprezentujących firmy obrotu nieruchomościami, przyjęło dobrowolnie do stosowania Kartę praw klienta pośrednika w obrocie nieruchomościami, która określa prawa i obowiązki pośrednika wobec klienta.

[b]Gdzie się skarżyć na pośrednika, jeśli klient uważa, że agent nie dopełnił obowiązków?[/b]

Mam nadzieję, że takich skarg nie będzie dużo, bo pośrednicy naprawdę nie mają łatwego chleba, wbrew powszechnej opinii, że jest to świetnie płatna i łatwa praca. Ustawiczne kształcenie poprawiające warsztat jest obowiązkowe.

Dziś można się poskarżyć na pracę pośrednika do sądu powszechnego, jeżeli zaistniała szkoda, do ministerstwa nadającego licencję, a także do lokalnych stowarzyszeń (w Warszawie do WSPON), ale także do Polskiej Federacji Pośredników w Obrocie Nieruchomościami oraz do UOKiK – w zależności od tego, jakiego typu to jest skarga i jakiego efektu oczekujemy.

[b]Czy na pośredników jest dużo skarg?[/b]

Z danych Ministerstwa Infrastruktury dotyczących postępowań przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej wynika, że w roku 2005 i 2007 postępowań było ok. 80, a w pozostałych latach mniej (ok. 30). Liczba ukaranych utrzymuje się na podobnym poziomie 20 – 30 osób rocznie.

Warto przypomnieć, że 31 stycznia 2007 r. weszło w życie [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=256635]rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (DzU nr 11, poz. 66)[/mail]. Rozporządzenie to zawiera regulacje dotyczące sposobu i trybu przeprowadzania postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Wszczynając postępowanie z tego tytułu, minister zawiadamia osobę, której postępowanie dotyczy, a następnie przekazuje sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego, który wraz z pozostałą dokumentacją z przeprowadzonego postępowania jest przekazywany ministrowi. Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego oraz uwzględniając całokształt okoliczności ustalonych w tym postępowaniu, minister wydaje decyzję o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych (wskazanych odpowiednio w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

[b]Jak często trafiają się pośrednikom nieuczciwi klienci?[/b]

Ciśnie się na usta zdanie: następne pytanie proszę, bo to trochę tak jak z pytaniem: ilu kierowców świadomie łamie przepisy, bo się spieszy. Powiem tak: jeżeli uczciwie podchodzimy do klienta, przedstawiamy korzyści, które może mieć ze współpracy z profesjonalnym pośrednikiem, zmniejszamy ryzyko, że klient będzie mieć pokusę oszukania nas.

Oczywiście nie wyeliminujemy tej pokusy, ale ją zmniejszymy. Jeśli chodzi o moją działalność, w ubiegłym roku miałem do czynienia z dwiema osobami, które świadomie w nieuczciwy sposób próbowały skorzystać z obsługi i nie zapłacić wynagrodzenia.

[b]Jakie przewinienia mają najczęściej na sumieniu nieuczciwi klienci pośredników?[/b]

W ubiegłym tygodniu w e-mailach rozsyłanych po agencjach pośrednictwa pojawiło się ostrzeżenie przed parą, która przedstawiała się jako klienci zainteresowani zakupem domu, po czym w dniu transakcji znikała. Nabrała w ten sposób kilku agentów.