Sposób na niepewne i sporne granice działek

[b]Wzdłuż działki czytelniczki przebiega droga należąca do sąsiada, z której korzysta jako z drogi koniecznej także właściciel nieruchomości niesąsiadującej bezpośrednio z jej działką. Między jej działką a drogą nie ma ogrodzenia. Czytelniczka zamierza ogrodzić swą działkę. Powstał jednak problem, bo jej zdaniem sąsiad i korzystający z drogi właściciel wspomnianej nieruchomości przekroczył granice jej działki, zajmując pas jej terenu o szerokości ok. 1,5 m. Sąsiad uważa, że tak nie jest. Czytelniczka chce formalnie załatwić ten spór przed budową ogrodzenia. Pyta, jak to zrobić.[/b]

[srodtytul]Wznowienie znaków, ugoda lub decyzja [/srodtytul]

Każdy z sąsiadów może przede wszystkim wystąpić o tzw. wznowienie znaków granicznych, jeśli były. Muszą jednak istnieć dokumenty pozwalające na ustalenie pierwotnego ich położenia.

Każdy z właścicieli może się zwrócić z wnioskiem o przeprowadzenie rozgraniczenia do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przebieg granicy ustala wówczas geodeta upoważniony przez tegoż wójta (burmistrza lub prezydenta miasta).

Geodeta bierze pod uwagę znaki, ślady graniczne, mapy, dokumenty geodezyjne i inne. Jeśli brakuje takich danych, jeśli są one niewystarczające albo sprzeczne ze sobą, a sąsiedzi są zgodni, geodeta ustali granicę na podstawie ich zgodnego oświadczenia. Wystarczy do tego także oświadczenie jednego z nich, jeśli drugi przeciwko temu nie oponuje.

Wtedy sprawa może się zakończyć bez potrzeby angażowania sądu:

- zawarciem ugody przed geodetą, która ma moc ugody sądowej,

- decyzją wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o rozgraniczeniu, jeżeli geodeta ustalił przebieg granicy na podstawie dokumentów lub zgodnego oświadczenia sąsiadów.

Jeśli jednak właściciel czy właściciele nie godzą się z decyzją, mogą w ciągu 14 dni od jej doręczenia żądać przekazania sprawy do sądu.Może się zdarzyć i tak, że sąsiedzi nie chcą zawarcia ugody, a jednocześnie w ocenie geodety nie ma dostatecznych podstaw do wydania przez wójta decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu. Geodeta musi wtedy tymczasowo zaznaczyć punkty graniczne wedle ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów, wskazań samych zainteresowanych, sporządzić szkic graniczny oraz opinię. Wszystkie te dokumenty przekazuje wójtowi, a ten z kolei przekazuje sprawę automatycznie do sądu.

Opisane tu procedury wyznaczają przepisy [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=180148]ustawy z 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne[/link].

[srodtytul]Sąd uwzględni zasiedzenie [/srodtytul]

Jeśli sprawa znajdzie się w sądzie, istotne będzie dla niego przede wszystkim prawo własności. To ono decyduje o przebiegu granic. Sąd uwzględnia w takich sprawach przede wszystkim dokumenty, tj. akty notarialne, wypisy i odpisy orzeczeń sądowych, dane z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów i budynków, mapy, plany, szkice, wykazy zmian gruntowych. Może też korzystać z zeznań świadków, oględzin w terenie, a także opinii biegłych itd.

Co ważne, sąd musi uwzględniać także skutki zasiedzenia. Jeśli więc sąsiad odpowiednio długo zajmował kawałek nie swojego gruntu, stanie się jego właścicielem. Terminy zasiedzenia wynoszą 20 lat, jeśli aktualny posiadacz albo jego poprzednik wszedł w posiadanie nieruchomości czy jej części w dobrej wierze, a 30 lat – gdy wszedł w posiadanie w złej wierze, to znaczy przejmując tę nieruchomość, wiedział, że prawo własności mu nie przysługuje.

Do okresu posiadania aktualnego posiadacza zalicza się okres posiadania jego poprzednika, np. osoby, od której kupił nieruchomość na podstawie nieformalnej umowy (bez notariusza). Jeśli doszło do zasiedzenia, granica ustalona przez sąd będzie odbiegać od tego, co wynika z dokumentów.

[srodtytul]Spokojny stan posiadania [/srodtytul]

[b]Dopiero gdy nie jest możliwe ustalenie granic w zgodzie z prawem własności, sąd ustala je według ostatniego spokojnego stanu posiadania[/b] (art. 155 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]). Chodzi o stan charakteryzujący się znaczną stabilnością, a nie np. stan z ostatniego roku.

Jeśli ustalenie stanu spokojnego posiadania nie jest możliwe, a nie doszło do ugody między sąsiadami, sąd ustala granice w sposób arbitralny „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności”. Bierze na przykład pod uwagę fakt, że wskutek przekroczenia granicy część budynku znalazła się na gruncie sąsiada.