Gdy odmówisz zawarcia umowy, orzeknie o niej sąd

[b]Rz: Czy służebność przesyłu pozwala firmie wodociągowej, gazowni czy elektrowni na skorzystanie z kawałka naszej działki bez naszej zgody?[/b]

[b]Piotr Zapalski, radca prawny, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto:[/b] Wprowadzając do kodeksu cywilnego instytucję służebności przesyłu, ustawodawca powtórzył zasadę, że – podobnie jak w przypadku służebności gruntowych i osobistych – źródłem służebności przesyłu może być zarówno umowa, którą w przypadku służebności przesyłu zawiera przedsiębiorca przesyłowy i właściciel nieruchomości, na której są (lub mają zostać) posadowione urządzenia przesyłowe, jak i orzeczenie sądowe wydane na wniosek zainteresowanego przedsiębiorcy przesyłowego albo właściciela nieruchomości, na której zlokalizowane są urządzenia przesyłowe. Zasady dotyczące służebności przesyłu będą miały odpowiednie zastosowanie także do użytkowania wieczystego.

[b]A co w sytuacji, gdy właściciel terenu stanowczo odmawia, bo nie chce mieć np. rurociągu na swoim terenie?[/b]

Gdy jedna z zainteresowanych stron odmawia zawarcia umowy, powstaje możliwość ustanowienia służebności przesyłu w drodze orzeczenia sądowego.

W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy strony nie uzgodnią zasad, na których służebność przesyłu ma być wykonywana, a zwłaszcza wysokości wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości obciążonej. Ustawodawca przyjął zasadę, iż w przypadku sądowego ustanowienia służebności przesyłu odpowiednie wynagrodzenie ustalał będzie sąd. Istnieją obawy, że tak generalny zapis, przy jednoczesnym braku określenia zasad i reguł wyznaczania wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz konieczność ustalania tej kwestii od przypadku do przypadku negatywnie wpłynie na możliwość szybkiego ustanowienia takiej służebności oraz może odbić się na kondycji finansowej przedsiębiorców przesyłowych. Praktyka pokaże, czy obawy te są uzasadnione.

[b]Czego może domagać się posiadacz gruntu od firmy przesyłowej – miesięcznej opłaty za korzystanie z terenu, wykupienia kawałka ziemi? Trzeba zawrzeć umowę użyczenia bądź inną? Co powinna zawierać?[/b]

Mimo iż przepisy kodeksu cywilnego stanowią, że służebność wykonywana powinna być w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, to w interesie obu stron – zarówno właściciela nieruchomości obciążonej, jak i przedsiębiorcy przesyłowego – leży jak najbardziej precyzyjne sformułowanie umowy określającej ustanowienie służebności przesyłu.

Powinna ona szczegółowo określać zakres czynności, które może wykonywać przedsiębiorca przesyłowy w stosunku do określonej nieruchomości, a tym samym, jakie działania przedsiębiorcy przesyłowego w stosunku do tej nieruchomości jej właściciel zobowiązany jest znosić.

W umowie powinna być także ustalona wysokość wynagrodzenia (choć dopuszcza się nieodpłatność służebności), jak i zasady jego płatności, w szczególności, czy opłata ma charakter jednorazowy, czy okresowy.

Należy podkreślić, że umowa taka (a przynajmniej oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu służebności przesyłu) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W przypadku gdy w konkretnym stanie faktycznym okaże się, że przez posadowienie na nieruchomości obciążonej urządzeń przesyłowych korzystanie z niej jest niemożliwe lub bardzo utrudnione, to zgodnie z art. 231 § 2 kodeksu cywilnego właściciel może żądać, aby przedsiębiorca przesyłowy nabył od niego tę część nieruchomości, na której urządzenie to się znajduje. Roszczenie takie powstaje jednak tylko wtedy, gdy wzniesione urządzenie przesyłowe ma wartość znacznie przenoszącą wartość zajętej nieruchomości.

[b]A jeśli firma od lat korzysta bezpłatnie z naszej działki – stoją tam słupy lub przechodzi rurociąg – jak skorzystać z nowego prawa, by otrzymać odszkodowanie i bieżące należności?[/b]

Instytucja służebności przesyłu pozwala na uregulowanie statusu urządzeń przesyłowych już istniejących, jak i urządzeń, które przedsiębiorca przesyłowy dopiero zamierza wybudować. Oznacza to, że zarówno właściciel nieruchomości, na której urządzenia te znajdowały się przed wejściem w życie przepisów wprowadzających służebność przesyłu, jak i przedsiębiorca przesyłowy, mogą domagać się zawarcia umowy ustanawiającej służebność przesyłu oraz ustalenia wynagrodzenia.

W umowie takiej warto również uregulować kwestię wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego za okres przypadający przed wejściem w życie przepisów regulujących służebność przesyłu. W przypadku braku zgody na umowne ustanowienie służebności każda ze stron ma możliwość wystąpienia do sądu o ustanowienie służebności przesyłu.

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona również w celu określenia zasad korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego z nieruchomości, na której urządzenia przesyłowe przedsiębiorca przesyłowy dopiero zamierza wybudować, np. gdy jest w trakcie realizacji inwestycji. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące służebności przesyłu nie wskazują jednak, jak przedsiębiorca przesyłowy ów zamiar ma udokumentować. Innymi słowy brak regulacji wskazującej, jaki stopień zaawansowania planowanej inwestycji uzasadniać będzie ustanowienie służebności przesyłu.

[b]Kiedy może być mowa o zasiedzeniu? Co to oznacza dla właściciela ziemi?[/b]

Przedsiębiorca przesyłowy może żądać sądowego stwierdzenia zasiedzenia przez niego służebności przesyłu, jeżeli korzystał przez 30 lat (20 lat w przypadku dobrej wiary) z urządzeń przesyłowych, które są widoczne i trwałe. W takim przypadku służebność przesyłu zostanie stwierdzona w postępowaniu sądowym. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Najwyższy (uchwała z 7 października 2008 roku, sygn.: III CZP 89/03) nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa dopuszczalne było także przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu.