Ceny jeszcze spadną

– Moim zdaniem dołek cenowy mamy już za sobą. Po słabym czwartym kwartale 2008 roku teraz sprzedaż się poprawiła. A z każdym sprzedanym mieszkaniem skłonność deweloperów do rabatów maleje – uważa Robert Chojnacki, prezes zarządu firmy redNet Property Group.

Dodaje, że koszty wybudowania nowych inwestycji będą niższe niż dotąd, co może wpłynąć na ceny mieszkań. – Problem jednak w tym, że buduje się niewiele – dodaje Chojnacki.

Dziś w ofercie deweloperów w ośmiu największych miastach w kraju (Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Szczecinie i Katowicach) jest – jak podaje redNet Consulting – około

36 tys. nowych mieszkań. Największa podaż występuje w Warszawie – około 16 tys. mieszkań. Na drugim miejscu plasuje się Kraków z ofertą na poziomie 6,5 tys. lokali.

[srodtytul]Czy będzie taniej?[/srodtytul]

Jak podaje redNet, średnie stawki nowych mieszkań w dużych miastach wynoszą dziś od 5282 zł za mkw. w Szczecinie do 9452 zł za mkw. w Warszawie.

– Przeciętna cena ofertowa dla ośmiu głównych aglomeracji wyniosła w maju 8021 zł za mkw., przy czym do oceny sytuacji na rynku mieszkaniowym należy posługiwać się raczej ceną mieszkań faktycznie sprzedanych, czyli 6923 zł za mkw. – podkreśla Chojnacki.

Natomiast w porównaniu z połową 2008 r. średnia cena mieszkań sprzedanych teraz w głównych aglomeracjach spadła o około 12 proc., przy czym największe obniżki widoczne były na przełomie roku.

Czy stawki jeszcze pójdą w dół? Anna Ilicheva z firmy Cushman & Wakefield twierdzi, że teraz ceny mieszkań będą się raczej stabilizować, niż drastycznie obniżać. – Dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie, jest teraz czas, żeby poszukać ofert, ponieważ na rynku jest stosunkowo dużo mieszkań, a deweloperzy ciągle skłonni są szukać kompromisu pomiędzy wymaganiami klienta a swoimi oczekiwaniami finansowymi – uważa Ilicheva. – Największy problem stanowi jednak sfinansowanie zakupu wybranego mieszkania, bo kredyty są drogie i trudno dostępne.

Nieco innego zdania jest Łukasz Wysocki, partner w firmie doradczej FYI, RE Independent Consultants: będzie jeszcze taniej. – W zależności od lokalizacji i terminu rozpoczęcia prac przez dewelopera obniżki cen mogą sięgać, choć nie wszędzie, nawet 10 – 15 proc. w przypadku najbardziej przeszacowanych inwestycji. Mnóstwo jest bowiem w ofercie pseudoapartamentów w słabych lokalizacjach, z cenami 7 – 9 tys. zł za mkw. – twierdzi Wysocki.

Także Mariusz Feliński, dyrektor ds. strategii i analiz w firmie Partnerzy Nieruchomości, uważa, że ceny nowych mieszkań do końca tego roku będą spadały, bo popyt na nieruchomości kupowane za gotówkę jest niewielki. Zaś możliwości nabywcze potencjalnych klientów słabną.

– Pewien niewielki wzrost liczby sprzedanych mieszkań nie jest żadnym sygnałem, który miałby świadczyć o odwróceniu się dotychczasowego trendu. To właśnie znaczne obniżenie ceny przyczyniło się do chwilowego wzrostu sprzedaży. Dominującą rolę zyskują bowiem w ostatnim czasie transakcje za gotówkę lub z kredytem przy znacznym udziale wkładu własnego – wyjaśnia Mariusz Feliński i podaje taki przykład sytuacji z rynku: na początku maja jeden z gdańskich deweloperów obniżył ceny z 5 do 4,5 tys. zł za mkw.

Nadal jednak nie ma klientów. Obie strony transakcji wiedzą więc, że upusty są możliwe. Tymczasem dochodzi do sytuacji, gdy klient podczas negocjacji stwierdza, że kupi, ale po niższej cenie, a gdy deweloper się na to godzi, wycofuje się z transakcji – opowiada Feliński.

[srodtytul]A może to już?[/srodtytul]

Czy jeśli ktoś planuje kupno mieszkania od dewelopera i czeka na najlepszy moment, czyli jak najniższe ceny, to powinien decydować się na transakcję teraz?

– Jeżeli komuś zależy na dobrej lokalizacji i niezłej jakości oferowanego projektu, a co za tym idzie, kupnie naprawdę dobrego mieszkania – mam tu na myśli ładny kształt, stosowną powierzchnię, funkcjonalność czy widok z okien – powinien rozważyć inwestycje już teraz – podpowiada Łukasz Wysocki.

Jego zdaniem im dłużej wstrzymywane będą kolejne inwestycje, czyli im bardziej będzie się zmniejszała podaż, tym mniej będzie atrakcyjnych mieszkań do nabycia. – Już widzimy, że w bieżącej ofercie znajduje się wiele słabych lub bardzo słabych lokali – mówi Wysocki.

Jeśli jednak dla kogoś najważniejszym kryterium decyzyjnym jest cena, może jeszcze zaczekać.

– Podaż lokali w zielonych częściach miasta, w nowo tworzących się osiedlach, czyli przeważnie bez komunikacji, dojazdu, dróg, infrastruktury, systematycznie się zwiększa. Dlatego można spodziewać się tam niższych cen. Granicą tu będzie cena produkcji i ziemi z kosztami plus niewielka marża. W tym segmencie widać, że możliwa jest do osiągnięcia cena nawet 4 – 4,5 tys. zł za mkw. Należy jednak pamiętać, że nie tylko ziemia jest tam tańsza, ale również standard oferowanych lokali i budynków – zwraca uwagę Łukasz Wysocki.

Podkreśla też, że obniżki będą jeszcze tam, gdzie na chętnych czekają mieszkania o słabej funkcjonalności i rozkładzie, bo inwestorzy postanowili wybudować maksymalnie dużo powierzchni mieszkalnej na działce. W ekstremalnych przypadkach obniżka nawet o 30 proc. nie pomoże w sprzedaży.

Mariusz Feliński radzi, aby osoby, które dysponują zdolnością kredytową, wybrały mieszkanie już teraz. – Ceny mogą co prawda jeszcze spaść, ale oferta nie będzie już tak dobra pod innym względem. Otóż mieszkania lepiej zlokalizowane, ciekawsze i bardziej ustawne kupowane są w pierwszej kolejności, ale wyceniane nawet o 30 proc. drożej od lokali ze słabszym widokiem, bardziej zaciemnionych – wyjaśnia Feliński.

Według Roberta Chojnackiego, jeśli ktoś planuje kupno nowego mieszkania i czeka na najlepszy moment, czyli jak najniższe ceny, to powinien kupować teraz. Dlaczego?

– Ponieważ po wakacjach oferta będzie uboższa, a rabaty niższe – twierdzi Chojnacki.

[ramka]Rozmowa

[b]Adam Henclewski doradca nieruchomości, Henclewski Nieruchomości[/b]

RZ: Jak bardzo mogą jeszcze spaść ceny mieszkań do końca tego roku w dużych miastach w kraju?Należy odróżnić ceny ofertowe od transakcyjnych. W przypadku tych drugich oceniam, że już zbliżyliśmy się do ostatecznych minimów w segmencie mieszkań tzw. popularnych. Dlatego uważam, że jest już optymalny czas na kupowanie, gdyż jest w czym wybierać. Jeżeli natomiast oceniamy ceny ofertowe, podawane publicznie przez deweloperów, to oczywiście te ceny jeszcze spadną, aby w końcu dostosować się do rzeczywistego rynku. Sądzę, że do końca roku minimalny spadek wyniesie 10 proc.

Jak zmieniły się średnie stawki za mkw. nowego mieszkania w porównaniu z ubiegłym rokiem?Porównując mieszkania w standardzie deweloperskim, mogę podać, że np. w Poznaniu w 2008 r. średnie ceny ofertowe wynosiły ponad 6000 zł za mkw. Dzisiaj jest to już ok. 5500 zł za mkw. Prawdopodobnie stawki ofertowe będą zmierzać do pułapu 5000 zł za mkw.